長田区の売却にかかる費用と税金は？「安すぎて売れない」は2024年7月に過去の話

長田区で山手の家や古いマンションをお持ちの方から、こんな言葉をよく聞きます。

「うちは安すぎて、不動産会社に相手にされないと思うんです」

その感覚は、少し前まで正しいものでした。売買価格が数百万円の物件では、不動産会社が受け取れる仲介手数料が十数万円にしかならず、現地調査・書類取得・契約対応の手間に対して割に合わなかったからです。

ただし、2024年（令和6年）7月1日に国土交通省の報酬告示が改正され、この構造そのものが変わりました。800万円以下の物件については、報酬の上限が税込33万円まで認められています。

長田区は、この改正がもっとも効くエリアのひとつです。当社が集計した区内の成約事例56件のうち、16件（約29％）が800万円以下でした。この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した長田区の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

長田区の成約事例56件のうち、16件が800万円以下でした

まず、長田区がどういう価格構造の区かを押さえます。区全体の直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約は223件（中古マンション103件・戸建120件）。中央値はマンション2,000万円・戸建1,700万円です。

ところがこの中央値だけを見ていると、長田区の実態を取り逃がします。当社が把握している成約事例を価格順に並べると、次のようになります。

同じ区の中で、価格が48倍から54倍ひらいています。そして800万円以下の成約は、マンションで7件（丸山町100万円・西山町300万円・高取山町430万円・丸山町500万円・大橋町520万円・長田天神町580万円・大塚町730万円）、戸建で9件（西山町100万円・檜川町200万円・長田天神町280万円・雲雀ケ丘330万円・鹿松町380万円・長田天神町420万円・大丸町580万円・東尻池町600万円・大日丘町700万円）。合計16件、事例の約29％がこの価格帯に入ります。

2024年7月の改正で、何がどう変わったのか

宅地建物取引業者が受け取れる仲介手数料は、国土交通省の告示で上限が決まっています。通常は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（400万円超の場合）。

なお、この「売買価格×3％＋6万円」という速算式が使えるのは400万円を超える場合だけです。200万円以下は「売買価格×5％」、200万円超400万円以下は「売買価格×4％＋2万円」がそれぞれ上限になります（いずれも別途消費税）。低額帯では速算式を当てはめると過大な金額になりますのでご注意ください。

この上限とは別に、低廉な空家等の売買の媒介についての特例があります。令和6年7月1日施行の改正で、次のように変わりました。

つまり、これまで「受け取れる手数料が十数万円で、現地調査もできない」という理由で断られていた価格帯が、制度として成り立つ取引に変わったということです。長田区で言えば、事例の約3割が対象になります。

ただし、これは売主にとって「得な制度」ではありません

ここは正直にお伝えします。特例が適用されると、売主が支払う手数料はむしろ増えます。

長田区の実際の成約価格で、通常の上限と特例の上限を並べます。

100万円の家を売る場合、特例を適用すると手数料は売買価格の33.0％になります。通常の計算なら5.5万円ですから、差額は27.5万円です。

800万円ちょうどで通常計算と特例が一致し、それを超えると特例は使えません。「800万円以下ほど、価格に対する手数料の負担が重くなる」という構造です。

それでも、この制度に意味があります。従来は「引き受けてもらえない＝売れない＝固定資産税と管理責任だけが残る」という選択肢しかなかったからです。比べるべきは「5.5万円と33万円」ではなく、「33万円払って手放せる」と「売れずに持ち続ける」です。

なお、改正後は買主からも受領できるようになったため、売主と買主の双方から報酬を受け取る形も制度上は可能です（それぞれ税込33万円が上限）。媒介契約を結ぶ前に、「誰から、いくら受け取るのか」を書面で確認してください。これは業者側に説明と合意取得が義務づけられている事項です。

800万円を超える価格帯の手数料と印紙税

長田区の駅別中央値と、区全体の中央値で計算します。印紙税は令和9年3月31日までの軽減措置後の金額です。

長田区の駅別データは長田区の不動産売却のページで、11駅すべての㎡単価と戸建総額中央値を公開しています。

仲介手数料と印紙税のほかにかかる費用

• 抵当権抹消登記——住宅ローンが残っている場合。登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬を含めて1万5,000円〜2万円程度が目安です
• 住所・氏名変更登記——登記上の住所が現住所と違う場合に必要。1万円〜2万円程度
• 相続登記——相続した不動産を売るには、先に相続登記が必要です。2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります
• 解体費用——木造で坪4万円〜5万円程度が目安。長田区の山手は前面道路が狭く重機が入らない現場が多く、手壊し作業が増えると割高になります
• 残置物処分——家財の量によりますが、戸建1軒で15万円〜40万円程度
• 測量費——境界が不明確な場合。確定測量で35万円〜60万円程度

解体を検討されている方は、先に払う前に解体してから売るべきか、そのまま売るべきか（長田区）をお読みください。相続した家の場合、令和6年1月1日以後の譲渡なら買主が翌年2月15日までに解体しても空き家特例の対象になるため、売主が先に解体費を負担する必要がなくなっているケースがあります。

西山町100万円の実額計算——手元にいくら残るか

実際に長田区で成約した価格で、最後まで計算します。

前提：西山町の戸建100万円（1982年築・85㎡）、相続で取得、購入時の契約書は残っていない、所有期間5年超（長期譲渡）、特例により手数料は税込33万円。

売却価格の約46％が費用と税金で消えます。低額帯では、手数料と税金の比率が非常に高くなる——これが長田区の山手で起きている現実です。

ここで効くのが、購入時の契約書を探すことです。もし当時500万円で購入したことを証明できれば、取得費は5万円ではなく500万円。譲渡所得はマイナスになり、譲渡所得税・住民税は0円です。手取りは約67万円に増えます。差は12.6万円。100万円の取引で12.6万円は、決して小さくありません。

新長田駅前の3,000万円超は、税金の設計がまったく違います

同じ長田区でも、松野通のように新長田駅徒歩2〜5分の物件は価格帯が変わり、効いてくる制度がまったく別のものになります。

前提：松野通のマンション4,800万円（新長田徒歩2分・100㎡・2006年築）、自分が住んでいたマイホーム、購入時の契約書なし、売った年の1月1日で所有期間10年超。

差は約694.5万円です。長田区の戸建中央値1,700万円の、およそ4割にあたる金額が、申告するかしないかだけで動きます。

ポイントは2つです。ひとつは居住用財産の3,000万円特別控除。もうひとつは10年超所有の軽減税率で、売った年の1月1日で所有期間が10年を超えていれば、課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）になります。この2つは併用できます。

ただし、いずれもマイホーム（居住用財産）に限られます。投資用として貸していた物件、相続後に賃貸に出していた物件には使えません。前年・前々年にこれらの特例を受けている場合も対象外です。そして控除の結果として税額が0円になる場合でも、確定申告をしなければ適用されません。

新長田駅前の取引状況は大橋町の成約データ（15件すべて新長田駅）で詳しく扱っています。

相続した家なら、まず「昭和56年5月31日以前かどうか」を確認

相続で引き継いだ家を売る場合、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除が使える可能性があります。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと——分譲マンションは対象外です
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準に適合するようリフォームするか、家屋を取り壊すこと（令和6年1月1日以後の譲渡は、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに実施した場合も可）
• 相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円
• 適用期限は令和9年12月31日までの譲渡

長田区で特に注意していただきたいのが、2つ目の「区分所有建物登記がされている建物でないこと」です。丸山町100万円・西山町300万円・高取山町430万円といった山手の低額成約はいずれも中古マンションで、区分所有建物にあたるため、この特例は使えません。「築古だから空き家特例が使えるはず」と考えていると、想定が外れます。

一方、西山町100万円・檜川町200万円・長田天神町280万円のような戸建であれば、建築年と居住状況次第で対象になり得ます。建築年月日は登記事項証明書で確認できます。

長田区で費用を読み違えやすい3つのポイント

1. 山手の解体費は「坪単価×坪数」では出ません——丸山町・高取山町・雲雀ケ丘・大日丘町などは傾斜地で前面道路が狭く、重機が入らない現場があります。手壊しになると費用が大きく変わるため、必ず現地を見た見積りで判断してください
2. 接道条件が価格と手数料の両方に効きます——建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は再建築ができず、買主が住宅ローンを使えないため価格が下がります。価格が下がれば800万円以下となり、逆に特例が使える側に入ることもあります
3. 戸建の成約件数が4年で2.1倍に増えています——57件から120件へ。価格は中央値1,700万円で横ばいですが、買主の数は明確に厚くなっています。「価格が上がるのを待つ」より「今の買主の厚みを使う」判断が合理的な局面です

内見が入らない、反応が薄いという段階でお困りの場合は、内見がゼロなら、値下げの前にすること（長田区）もあわせてご覧ください。

よくある質問

Q. 100万円や200万円の家でも、扱ってもらえますか？
A. 扱えます。令和6年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物については報酬の上限が30万円の1.1倍（税込33万円）まで認められるようになりました。改正前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限で売主からしか受け取れませんでしたが、対象価格が800万円以下に広がり、買主からも受領できるようになっています。長田区では成約事例56件のうち16件がこの価格帯で、丸山町・西山町・高取山町・大橋町・長田天神町・大塚町・檜川町・雲雀ケ丘・鹿松町・大丸町・東尻池町・大日丘町で実際に決まっています。

Q. 特例が使われると、手数料は必ず33万円になりますか？
A. いいえ。33万円は上限であって、必ずその額になるわけではありません。また、この特例を適用するには、媒介契約を結ぶまでに報酬額について説明を受け、依頼者が合意していることが必要です。説明のないまま請求されることはありません。金額と、売主・買主のどちらから受け取るのかを、契約前に書面で確認してください。

Q. 長田区で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の成約価格で計算すると、西山町の100万円（板宿・1982年築）は特例により税込33万円、御蔵通の2,100万円（兵庫徒歩14分）で約75.9万円、松野通の4,800万円（新長田徒歩2分）で約165.0万円です。区全体の中央値ではマンション2,000万円で約72.6万円、戸建1,700万円で約62.7万円になります。

Q. 築古のマンションでも空き家特例は使えますか？
A. 使えません。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされている建物を対象から除いています。分譲マンションはこれに該当するため、昭和56年5月31日以前の建築であっても対象外です。長田区の山手で成約している低額マンション（丸山町・西山町・高取山町など）は、この点に注意が必要です。

Q. 長田区の価格はこれから上がりますか？
A. 直近4年のデータでは、マンションの㎡単価は28.9万円から31.4万円へ約8.7％上昇した一方、成約総額の中央値は2,100万円から2,000万円へ約4.8％下がりました。戸建は中央値1,700万円で横ばいです。一方で戸建の成約件数は57件から120件へ約2.1倍。価格の先高感より、買主の厚みが増していることのほうが売却判断に効く市場です。

まとめ——長田区は「価格が安いこと」より「制度を知らないこと」で損をします

長田区の不動産売却でかかる費用は、区の中央値クラス（マンション2,000万円）で売却価格の約3.7％、実額では仲介手数料72.6万円が中心です。

ただし長田区で手取りを左右するのは、費用の額そのものではありません。

1. 800万円以下でも売れる制度がある——2024年7月1日の改正で上限が税込33万円に。ただし100万円の物件では価格の33.0％にあたるため、金額を契約前に確認してください
2. 購入時の契約書を探す——なければ取得費は売却価格の5％。100万円の取引でも税額が12.6万円変わります
3. マンションでは空き家特例が使えない——区分所有建物登記がされている建物は対象外。山手の築古マンションは想定が外れやすい部分です
4. 新長田駅前クラスは申告で694万円動く——3,000万円特別控除と10年超の軽減税率14.21％は併用できますが、確定申告をしなければ適用されません

長田区の相場データは長田区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。西山町のように「600万円台で家が売れている」エリアの実態は西山町の成約データで扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「うちの価格でも扱ってもらえるのか、それだけ知りたい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3305・No.3306・No.7108。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）による。解体費用・残置物処分費用・登記費用は一般的な目安であり、実際の金額は現地条件によって変わります。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算です。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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