長田区二葉町、戸建よりマンションが5.7倍高い！？あなたの家はどちらですか

神戸市長田区の二葉町で、直近1年に成約した戸建4件。中央値は490万円、建築年は1968年でした。

同じ町の中古マンション10件は2,800万円、築2005年。5.7倍の逆転です。

築1968年ということは、1995年の震災を生き延びた建物だということです。

二葉町では、何がいくらで売れていますか？

結論：マンション2,800万円（10件）、戸建490万円（4件）。築年が37年ひらいています。

戸建は土地50㎡・延床75㎡。土地が狭く、建物が古い。4件しかないため中央値はぶれやすい点にご注意ください。

マンションは専有70㎡・築2005年・駅徒歩9分。震災後の復興期に建てられた層が市場の中心です。

最寄駅は駒ケ林11件、新長田6件。土地のみの成約も3件あり、中央値は20万円・50㎡でした。

この町で、30年前に何が起きましたか？

結論：長田区は、神戸市全体で焼けた面積の約6割を占めました。

神戸市長田区が公表している記録によると、1995年1月17日の阪神・淡路大震災で、区内の直接死者は921名。

全半焼は4,772棟・約30ヘクタールで、神戸市全体の全半焼の約6割。全半壊は23,803棟で、市全体の約2割にあたります。

その後の復興のなかで、この地域には新しい施設が整備されました。2009年に若松公園の鉄人28号モニュメント、2010年に旧二葉小学校を改修した「ふたば学舎」、2019年に新長田合同庁舎（職員約1,050人）。

町の名前がそのまま施設名として残っています。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「戸建だから高い」は、この町では成り立ちません。マンション2,800万円に対し戸建490万円。土地50㎡・築1968年という条件では、買い手は建物に価値を見ません。土地としての評価から組み立てるべきです。

2つめ。築古の戸建をお持ちなら、更地としての想定も取ってください。土地のみの成約が3件あり、50㎡で20万円という水準です。ただし件数が少なく、条件によって大きく振れます。解体費用と比べて判断する必要があります。

3つめ。マンションをお持ちなら、築2005年前後が主戦場です。2,800万円・専有70㎡・駅徒歩9分。長田区のなかでは高い水準です。年間10件と事例は少なめなので、周辺の町も含めて比較してください。

4つめ。件数が少ない町です。全17件。この母数で「相場」を語るには限界があります。条件の近い事例を、期間を広げてでも探す必要があります。

まとめ

• 二葉町のマンションは2,800万円（10件・専有70㎡・築2005年）、戸建は490万円（4件・土地50㎡・築1968年）
• 戸建の築1968年は1995年の震災を生き延びた建物
• 長田区の全半焼は4,772棟・約30ha。神戸市全体の全半焼の約6割。直接死者921名
• 2010年に旧二葉小学校を改修した「ふたば学舎」が開館。町名が施設名として残る

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・階数・向き・接道条件で価格は大きく変わります。

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