西山町の土地125㎡、どう売りますか？戸建19件の中央値は600万円

神戸市長田区の西山町で、直近1年に成約した戸建19件。中央値は600万円でした。

土地125㎡、延床95㎡、築1982年。土地は約38坪あります。

約38坪の土地付きの家が、600万円。この数字をどう読むかが、この町で売るときの分かれ目になります。

西山町では、何が売れていますか？

結論：成約21件のうち19件が戸建。この町の市場は、ほぼ戸建だけで構成されています。

中古マンションは1件のみ、300万円・専有60㎡・築1988年。土地のみも1件で、500万円・170㎡でした。

最寄駅は高速長田12件、神戸市営地下鉄の長田4件、神戸電鉄の長田2件。3社の「長田」駅が徒歩圏にあります。戸建の駅徒歩は中央値16分です。

間取りは4DK、4LDK、6LDK＋Sなど、部屋数の多い間取りが並びます。延床95㎡に対して部屋数が多い、昭和期の住宅の典型です。

土地125㎡で600万円という価格を、どう読めばいいですか？

結論：この価格は「建物の価値がほぼゼロ」として計算されています。

土地のみの成約は170㎡で500万円。㎡あたり約2.9万円です。

これを戸建の土地125㎡に当てはめると、土地だけで約368万円。実際の成約中央値は600万円ですから、差額の約232万円が建物と、その他の条件の評価ということになります。

築1982年、いま築44年。建物の法定耐用年数（木造22年）はとうに過ぎています。

ただし土地のみの事例は1件しかないため、この計算はおおよその目安としてご理解ください。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。解体費用と手取りを必ず並べてください。木造2階建て95㎡の解体費用は、条件にもよりますが数百万円規模になります。土地500万円台の町では、解体費が売却額を上回る可能性があります。「更地にしたほうが売れる」という一般論を、この町でそのまま当てはめるのは危険です。

2つめ。だからこそ「現況渡し」が現実的な選択肢です。年間19件が戸建として成約しています。建物付きで買う層は確実に存在します。解体せずに売れるなら、そのほうが手取りは多くなります。

3つめ。土地125㎡・約38坪は強みです。神戸市中心部の戸建は土地50〜70㎡が標準です。西山町の125㎡はその倍近い。駐車、二世帯、賃貸併用——使い道のある広さです。「38坪」と坪数で書くほうが、買い手には伝わります。

4つめ。3社の長田駅を必ず書いてください。高速長田（阪神・山陽）、長田（神戸市営地下鉄）、長田（神戸電鉄）。3路線が使えることは、この価格帯では明確な差別化要因です。

まとめ

• 西山町の戸建19件は600万円・土地125㎡・延床95㎡・築1982年
• 成約21件のうち19件が戸建。マンションは1件、土地は1件のみ
• 土地のみ1件は170㎡で500万円。㎡あたり約2.9万円
• 最寄駅は高速長田12件・長田（市営）4件・長田（神鉄）2件の3社

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。