西区の家、買主は明石と見比べていませんか？住所は神戸市西区でも競合は明石です

神戸市西区でご自宅の売却を考えるとき、多くの方が「神戸市西区 戸建 相場」で検索されます。ところが、その調べ方では買主の動きの3分の1を見落とすことになります。

国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に神戸市西区で成約した戸建293件を当社で集計しました。分かったのは、そのうち93件、およそ3軒に1軒が「明石市内の駅」を最寄りとしているという事実です。

住所は神戸市西区。でも、その家を買った人は、明石市内の物件と並べて比べていた可能性が高い。この記事は、その構造と、売主が何をすべきかを実データで整理したものです。

西区の戸建、3軒に1軒は「明石市の駅」が最寄りだった

内訳は明石駅43件・西明石駅22件・大久保駅17件・朝霧駅6件ほか、合計93件（32％）。残る200件は西神中央82件、押部谷23件、栄22件、西神南22件などの神戸市側です。

明石市側の駅が最寄りとなる物件の町名を見ると、玉津町28件が突出し、王塚台10件、竜が岡9件、伊川谷町8件、枝吉7件、中野5件と続きます。神戸市西区は公式に自区を「明石、三木の2市と加古郡稲美町に隣接」と説明しており、玉津町については「明石市の都心部に近く、古くから発展してきたまち」と市自身が紹介しています。

行政区画は神戸市。しかし生活の向きは明石。この二重性が、西区の南西部で売却を考えるときの出発点になります。

同じ駅なのに、住所が変わると中央値が1,200万円違う

では、同じ駅を最寄りとする戸建は、住所が明石市か神戸市西区かで値段が違うのか。並べてみました。

明石駅を最寄りとする戸建の成約中央値は、明石市の物件が3,300万円、神戸市西区の物件が2,100万円。差は1,200万円です。大久保駅でも3,000万円と2,000万円で1,000万円の差、西明石駅では3,400万円と2,950万円で450万円の差がありました。

ただし、この差は「西区だから安く見られている」ではない

ここを誤解したまま売り出すと、価格戦略を確実に間違えます。差の中身を分解します。

第一に、駅からの距離がまったく違います。明石駅圏で見ると、明石市側23件は徒歩分数の中央値が15分で、バス利用等の記載は23件中4件。対して西区側43件は36件がバス等の記載で、徒歩分数が記載された物件でも中央値25分でした。大久保駅にいたっては、西区側17件は全件がバス等です。

第二に、築年が違います。明石駅圏の築年中央値は明石市側2010年に対し西区側2003年、大久保駅圏は2015年に対し1999年。大久保では16年の開きがあります。

第三に、土地の広さは西区側が上回ります。明石駅圏の土地面積中央値は明石市側95㎡に対し西区側135㎡。40㎡広い。西明石駅圏でも98㎡に対し118㎡です。

つまり西区側の物件は「駅から遠く、築年はやや古く、そのぶん土地が広い」。価格差の相当部分はこの条件差で説明できます。安く買い叩かれているのではなく、別の性格の商品として成立していると読むのが正確です。

売主にとって大事なのはここからです。買主は「明石駅が最寄りの家」というくくりで検索し、明石市内の3,300万円の物件と、西区の2,100万円の物件を同じ検索結果の中で見比べます。そのとき効くのは、駅までの距離をどう補うか（バス便の本数、車の使いやすさ、駐車場の台数）と、土地の広さをどう価値として提示するかです。

西区と明石市は、神戸市で最も人が行き来する組み合わせ

「買主が見比べている」という推測は、人口統計でも裏づけられます。

2025年の1年間で、明石市と神戸市西区のあいだを移動した人は転入895人・転出886人、合計1,781人。神戸市9区のなかで断然の1位で、2位の垂水区（1,146人）の約1.5倍です。

ここで正確に押さえておきたいのは、差引はわずか＋9人でほぼ均衡しているという点です。「西区から明石へ人が流出している」という話ではありません。行ったり来たりが日常的に起きている、つまり両者がひとつの住まい探しの土俵に乗っているということです。

都市計画の面でも接続は進んでいます。神戸市西区玉津町から平野町へ至る都市計画道路「玉津大久保線」（延長約1,600m・4車線）について、神戸市は「神戸市側と明石市側の道路がネットワーク化して初めて大きな整備効果を発揮する」として、両市が連携協力して事業を進めていると説明しています。

買主が本当に比べているのは、価格より「毎月出ていくお金」

そして、ここが西区の売主にとって最も重要な論点です。同じ生活圏でも、住所が明石市か神戸市かで、子育て世帯の負担が変わります。

2026年度時点で、実質的な差は次の3点に絞られます。

中学校の給食費。明石市は無料。神戸市は1食170円で、給食185回として年額およそ31,430円の保護者負担があります。3年間で約9万4千円の差です。

3歳から高校生までの通院医療費。明石市は保険適用分の負担なし。神戸市は2割負担で1日最大400円を月2回まで（同一医療機関の同月3回目以降は無料）。どちらも所得制限はありません。

0〜2歳の第2子保育料。明石市は年齢差も所得制限もなく無料。神戸市は半額（第3子以降は無償）です。

逆に、しばしば誤解されている点も書いておきます。小学校の給食費は2026年4月から国の制度で実質無償化され、神戸市も2026年度から無償です。ここは差がありません。国の支援は中学校を対象外としているため、差が残るのが中学校給食というわけです。

買主が住宅ローンの月額だけでなく、こうした毎月の固定費まで含めて判断しているとすれば、西区の物件は明石市の物件に対して「価格で埋めるべき差」を持っていることになります。この現実を織り込まずに値付けをすると、反響が鈍い理由が最後まで分かりません。

人口の動きは、その差をそのまま映している

2025年国勢調査の速報値で、兵庫県41市町のうちこの5年で人口が増えたのは4市区だけでした。神戸市中央区（＋4,606人）、明石市（＋3,442人）、神戸市兵庫区（＋2,700人）、神戸市灘区（＋536人）です。

明石市は307,043人となり、市の資料によれば13年連続の人口増、13年連続の転入超過。2025年の年齢別転入超過は25〜29歳が＋616人と最大でした。市長も記者会見で、増加の要因を「転入者の増加。特に子育て世代が多い」と説明しています。

一方、神戸市西区は228,268人で、2020年から10,609人の減少。神戸市全体も27,522人（1.8％）減っています。

合計特殊出生率も差が出ています。厚生労働省の2018〜2022年の統計で明石市1.63に対し、神戸市西区1.22（兵庫県全体は1.38）。市区町村別は5年に1度の公表で、ベイズ推定による値です。

ただし、これを「西区は選ばれていない」と受け取るのは早計です。神戸市は西区を、こうべ「住む×働く」若者応援補助金の加算対象地域に指定しています。40歳未満の正社員に企業が住宅手当を出す場合、通常は企業負担分の2分の1（月上限1万円）のところ、西区を含む加算エリアでは3分の2・月上限1.4万円が補助されます。市が定住促進の重点エリアと位置づけているということです。

加えて「親子で近くに住みかえーる」は、若年夫婦世帯・子育て世帯が親世帯と同居または2km未満に近居する住みかえに10万円（市外からの転入なら20万円）。耐震基準適合が条件で、受付は2026年6月1日〜2027年3月31日、予算上限に達すると早期終了します。

西区の中にも、まったく違う二つの市場がある

ここまで明石市との比較を見てきましたが、西区の内部にも大きな段差があります。

戸建の成約中央値を最寄駅別に見ると、学園都市4,650万円、西神南3,950万円、西神中央3,250万円というニュータウン群に対し、押部谷1,400万円、緑が丘1,900万円、大久保2,000万円と続きます。学園都市と押部谷では3.3倍の開きです。

中古マンションも同様で、㎡単価の中央値は総合運動公園36.0万円、西神南30.5万円、西神中央27.1万円、学園都市26.3万円に対し、明石15.2万円、伊川谷15.1万円、朝霧14.7万円。ニュータウン中心部と区の外縁部は、別の市場だと考えたほうが実態に合います。

西区は面積138.01km²と神戸市域の約4分の1を占める市内最大の区で、1982年8月1日に垂水区から分区して生まれました。分区時に約9万4千人だった人口は、いまや市内で最も多くなっています。この広さが、そのまま市場の幅になっています。

4年間で価格は横ばい、成約件数は増えている

4年前（2021年4月〜2022年3月）と比べると、戸建の成約総額中央値は2,600万円から2,700万円へ約3.8％、中古マンションの㎡単価中央値は22.9万円から23.8万円へ約3.9％の上昇にとどまります。価格はほぼ横ばいです。

動いているのは量のほうで、成約件数は戸建が221件から293件へ約33％増、マンションが200件から243件へ約21％増。待てば上がるという前提が働きにくい一方、買主は確実に増えています。

実際の成約事例28件

明石市側の駅が最寄りの物件と、神戸市側の駅が最寄りの物件を、それぞれ価格帯が偏らないよう14件ずつ抽出しました。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」より当社抽出（神戸市西区・宅地（土地と建物））。価格・面積は同ライブラリの公表単位に丸められています。当社の取扱物件ではありません。

西区で売るときに押さえるべき4つのこと

1. 自宅がどちらの市場に属しているかを最初に決める

最寄駅が明石・西明石・大久保・朝霧なら、買主は明石市内の物件と並べて見ています。西神中央・西神南・学園都市なら、神戸市内のニュータウン市場です。この二つは検索のされ方も、比較される競合も違います。「神戸市西区の相場」という一つの数字で値付けをすると、どちらの市場でもずれます。

2. 明石市側なら、明石市内の在庫と並べて価格を設計する

明石駅圏の戸建は明石市側の中央値が3,300万円、西区側が2,100万円。この差は駅距離と築年で説明できる部分が大きく、逆に土地は西区側が40㎡広い。「駅から遠いが土地が広く、総額が抑えられる」という商品性を、明石市内の在庫と対比して打ち出せるかどうかが反響を左右します。

3. 買主が使える制度の差を、こちらから提示する

神戸市側になることで中学校給食費が年約31,430円かかる一方、神戸市の「住みかえーる」や「住む×働く」若者応援補助金の加算エリアという利点もあります。買主が知らない情報をこちらが整理して出すことは、値引き交渉を防ぐ材料になります。

4. 待つ理由は乏しく、動く理由はある

4年で価格は約3.8％の上昇にとどまる一方、戸建の成約件数は約33％増えました。価格上昇を待つ合理性は薄く、買い手が増えている局面です。まずは現在値の把握から始めるのが合理的です。

よくある質問

最寄りが明石駅や大久保駅なのですが、神戸市の不動産会社に頼んで大丈夫ですか？

問題ありません。むしろ重要なのは、買主が明石市内の物件と並べて検討しているという事実を価格戦略に織り込めるかどうかです。直近1年に西区で成約した戸建293件のうち93件（32％）は明石市側の駅が最寄りでした。当社は明石市側の成約データも含めて価格を設計します。

同じ明石駅が最寄りなのに、明石市の家より1,200万円も安いのはなぜですか？

中央値どうしの比較なので、物件の条件差がそのまま出ています。明石駅圏で見ると、明石市側は徒歩分数の中央値が15分であるのに対し、西区側は43件中36件がバス利用等の記載で、徒歩記載の物件でも中央値25分でした。築年も明石市側2010年に対し西区側2003年です。一方で土地面積は西区側が135㎡と明石市側の95㎡より40㎡広く、条件を揃えれば差は縮まります。

西区から明石市へ人が流出しているのですか？

いいえ。2025年の1年間で、明石市への転入895人・明石市からの転出886人で、差引はわずか9人のプラスです。ほぼ均衡しています。ただし移動の総量は神戸市9区で最も多く、2位の垂水区の約1.5倍です。流出ではなく、日常的に行き来する一体の生活圏だとお考えください。

子育て支援は明石市のほうが手厚いと聞きます。売却に不利になりませんか？

2026年度時点で実質的な差は、中学校給食費（明石市は無料、神戸市は年約31,430円）、3歳〜高校生の通院医療費（明石市は無料、神戸市は1日最大400円を月2回まで）、0〜2歳の第2子保育料（明石市は無料、神戸市は半額）の3点です。なお小学校給食費は2026年4月から国の制度で無償化され、神戸市も無償のため差はありません。一方で神戸市は西区を若者応援補助金の加算対象地域に指定しており、利点もあります。差を把握したうえで価格に反映させることが重要です。

西区の相場はこれから上がりますか？

4年前と比べた上昇率は、戸建の成約総額中央値で約3.8％、中古マンションの㎡単価で約3.9％と、ほぼ横ばいで推移しています。将来の予測は誰にもできませんが、少なくとも過去4年は「待てば大きく上がる」市場ではありませんでした。一方で成約件数は戸建が約33％増えており、買主は増えています。

出典と、この記事の数字について

• 成約件数・価格・築年・面積・駅距離：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報より当社集計（神戸市西区および明石市／2025年4月〜2026年3月、比較対象は2021年4月〜2022年3月）
• 人口：兵庫県「令和7年国勢調査 人口速報の概要」（2026年5月22日公表）、神戸市「2025年国勢調査（速報）の公表」（いずれも速報値）
• 明石市の人口動態・区別転入出：明石市「人口の動き（令和7年中の人口動態）」、明石市 記者会見（2026年6月4日）
• 合計特殊出生率：厚生労働省「人口動態保健所・市区町村別統計」2018〜2022年（令和6年4月19日公表・ベイズ推定値）
• 子育て支援制度：明石市「明石で子育て」（更新2026年5月12日）、明石市「こども医療費助成」（更新2026年8月4日）、神戸市「こども医療費助成」（更新2026年7月1日）、神戸市「学校給食費」（更新2026年6月8日）、文部科学省「学校給食費の抜本的な負担軽減」
• 住宅・定住支援：神戸市 こうべ「住む×働く」若者応援補助金（更新2026年6月25日）、神戸市「住みかえーる（親・子世帯の近居・同居）」（更新2026年6月30日）
• 地理・都市計画：神戸市西区「西区の概要」「玉津町の概要」、神戸市「都市計画道路 玉津大久保線」（更新2026年6月16日）

※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※制度は年度により変わります。利用の可否は必ず各市の公式ページで最新情報をご確認ください。

私たちは神戸市中央区京町に事務所を置き、西区を含む神戸市全9区で売却のご相談をお受けしています。西区のように市境が生活圏を分断していないエリアでは、行政区画ではなく買主の行動範囲から価格を考えることが、最初の一歩になります。

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