価格は動かず、売れる件数だけが2.5倍になった。糀台という市場
神戸市西区糀台。西神中央駅の駅前にあたる町です。この町で直近1年に成約・取引された不動産は89件。神戸市9区と西宮市を通して当社が集計した中で、単一の町名としては最も多い件数でした。
4年前の同じ期間は35件です。2.5倍に増えています。ところが、マンションの中央値は3,000万円から2,950万円へ。㎡単価は400,000円から413,810円へ。価格はほとんど動いていません。
価格が動かず、件数だけが2.5倍になる。これは他の9エリアでは見られなかったパターンです。売主にとっては「高く売れるようになった」ではなく「売れやすくなった」という意味を持ちます。以下、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計して整理します。
糀台では、何がどれだけ動いたのですか？
結論：成約・取引の件数が35件から89件へ2.5倍。一方でマンションの中央値は3,000万円から2,950万円で、ほぼ横ばいです。
内訳を見ます。直近1年はマンション64件、戸建22件、土地3件。4年前はマンション29件、戸建6件、土地0件でした。マンションが2.2倍、戸建が3.7倍に増えています。
89件のうち64件が「成約価格情報」、25件が「不動産取引価格情報」です。最寄駅は88件が西神中央、1件が西神南。ほぼすべてが西神中央駅を最寄りとする取引です。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ、件数だけがこれほど増えたのですか？
結論：同じ時期に、西神中央の駅前で施設の更新が続いていました。因果関係が公的に示されているわけではありませんが、時期は一致しています。
神戸市の公表資料から、西神中央駅前で確認できる事実を時系列に並べます。
- 2022年2月14日：西区役所の新庁舎が業務開始（西区糀台5-4-1）。旧庁舎は同年2月18日から玉津支所へ転用。
- 2022年4月：エキソアレ西神中央がグランドオープン（旧そごう西神中央店跡地）。
- 2022年10月1日：なでしこ芸術文化センター（西神中央ホール500席、神戸市立西図書館）が開設。所在地は西区美賀多台1-1-1。
- 2023年10月：プレンティがリニューアルグランドオープン（同年5月8日着工、運営：株式会社こうべ未来都市機構）。
- 2025年度：西側駅前広場が完成予定。バスロータリー上屋の更新は2026年度完了予定。
神戸市の都市ブランド事業「リノベーション・神戸」において、西神中央駅は「定住人口の増加を目指す駅」に位置づけられ、個別に「西神中央活性化プラン～進化する上質なまち～」が策定されています。駅前広場やプレンティの整備は、その一環として実施されたものです。
ここで正確に書いておくべき点が2つあります。第一に、なでしこ芸術文化センターと神戸市立西図書館の所在地は美賀多台1-1-1であり、糀台ではありません。糀台にあるのは西区役所（糀台5-4-1）、西区文化センター（糀台5-6-1）、神戸西警察署（糀台5-12-2）、ハローワーク西神（糀台5-3-8）、神戸西郵便局（糀台5-12-1）です。第二に、「西神文化センター」「西神中央図書館」という名称の施設は存在しません。正式名称は「西区文化センター」「神戸市立西図書館」です。
そして最も重要な点として、これらの整備が成約件数の増加を引き起こしたという因果関係は、公的資料で示されているわけではありません。当社が確認できるのは「同じ時期に両方が起きた」という事実のみです。
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結論：64件の中央値は2,950万円、㎡単価の中央値は413,810円、専有面積の中央値は80㎡です。
築年帯で分けると、糀台は2つの層でできていることがわかります。1982〜1990年築が24件で中央値2,200万円・㎡単価276,389円、2001〜2010年築が36件で3,400万円・469,697円。この2つで60件、市場の94%です。1981年以前の成約は0件でした。
この構成は、この町の成り立ちを反映しています。糀台は新住宅市街地開発法に基づき神戸市が造成した「西神住宅団地」の構成町名のひとつで、他に狩場台・美賀多台・竹の台・春日台・樫野台が含まれます。神戸市西区の公表資料によれば、西神中央のまちびらきは1982年（昭和57年）3月。1982〜1990年築の24件は、まさにまちびらき直後に建てられた住戸群にあたります。
間取りは3LDKが35件で圧倒的、4LDKが10件。この2つで45件、全体の7割です。専有面積の中央値80㎡は、当社が集計した10エリアの中でも広い水準にあります。糀台は、ファミリー向けの住戸が数多く流通している市場だと言えます。
戸建は22件、中央値2,900万円、面積の中央値133㎡、築年の中央値1986年。4年前は6件・4,450万円・153㎡・築2022年でした。件数が3.7倍に増える一方で、築年の中央値が36年古くなっています。ここでも「値下がり」ではなく構成の入れ替わりが起きています。西区の相場全体は【西区で売るなら知っておきたい】築40年のほうが、築30年より高く売れているもあわせてご覧ください。
糀台で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：「駅前が新しくなったから高く売れる」という前提は、データが支持していません。価格ではなく、売却期間で有利になっている市場と考えてください。
件数が増えた市場で売主が得るもの
件数が2.5倍になったということは、買主の母数が増えているということです。これは価格ではなく、売却までの期間と、価格交渉での立ち位置に効きます。同じ価格でも早く売れる、あるいは値引き要求に応じずに済む可能性が高まる、という意味です。
逆に言えば、駅前整備を根拠に相場より高い価格を設定すると、増えた買主の母数を活かせません。マンションの中央値は4年前と比べて50万円下がっており、㎡単価も3.5%の差にとどまります。データが示しているのは価格の上昇ではありません。
築年帯で戦略が分かれる
1982〜1990年築（24件・中央値2,200万円・㎡単価276,389円）と2001〜2010年築（36件・3,400万円・469,697円）では、㎡単価に1.7倍の差があります。ご自宅がどちらの層に属するかで、比較対象にすべき事例が変わります。町全体の中央値2,950万円を基準にすると、前者では高すぎ、後者では安すぎる設定になります。
売らない方がよいケース
- 駅前整備の完了を待って売ろうと考えている場合。神戸市の公表によれば西側駅前広場は2025年度完成予定、バスロータリー上屋の更新は2026年度完了予定です。ただし、2022〜2023年の主要施設の更新後もマンションの中央値は上がっていません。「完成後に上がる」という前提には、現時点でデータの裏づけがありません。
- 買い替え先が決まっていない場合。糀台は流通量が多いため売却は進みやすい市場です。売却が先行して住み替え先が決まらない、という順序の失敗に注意してください。
- 管理組合で大規模修繕の議論が進行中の場合。1982〜1990年築の住戸は築35年以上を経過しています。修繕積立金の値上げや一時金の徴収が決まる前後で、買主の判断が変わることがあります。議事録と長期修繕計画を先に確認してください。
- 取得費が不明な場合。売買契約書がないと概算取得費（譲渡収入金額の5%）で計算せざるを得ず、税負担が重くなります。詳しくは西区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
なお、神戸市西区の人口は減少しています。神戸市の公表資料によれば、2023年10月1日現在で232,273人、2023年中の人口増減は1,380人の減少で、西区は「人口減少幅が拡大」した区に分類されています。神戸市全体は12年連続の人口減少です。西神中央が「定住人口の増加を目指す駅」に指定されている背景には、この人口動向があります。
よくある質問
糀台のマンションの相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引64件の中央値は2,950万円、㎡単価の中央値は413,810円、専有面積の中央値は80㎡です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。ただし1982〜1990年築の24件は2,200万円・276,389円、2001〜2010年築の36件は3,400万円・469,697円で、築年帯によって1.7倍の差があります。
西神中央の駅前整備で、糀台の不動産は値上がりしましたか？
結論：当社の集計では、値上がりを示すデータは出ていません。マンションの中央値は4年前の3,000万円から2,950万円へ、㎡単価は400,000円から413,810円へ3.5%の差にとどまります。一方で成約・取引の件数は35件から89件へ2.5倍に増えており、変わったのは価格ではなく流動性です。
糀台はいつできた町ですか？
結論：神戸市が新住宅市街地開発法に基づいて造成した「西神住宅団地」の構成町名のひとつです。神戸市西区の公表資料によれば、西神中央のまちびらきは1982年（昭和57年）3月です。同団地には狩場台・糀台・美賀多台・竹の台・春日台・樫野台が含まれます。
なでしこ芸術文化センターは糀台にありますか？
結論：ありません。神戸市の公表資料によれば、なでしこ芸術文化センター（西神中央ホール、神戸市立西図書館）の所在地は神戸市西区美賀多台1丁目1番1号です。糀台にあるのは西区役所（糀台5-4-1）、西区文化センター（糀台5-6-1）、神戸西警察署、ハローワーク西神、神戸西郵便局などです。
神戸市西区の人口は増えていますか？
結論：減少しています。神戸市の公表資料によれば、西区の人口は2023年10月1日現在で232,273人、2023年中の増減は1,380人の減少で、「人口減少幅が拡大」した区に分類されています。神戸市全体も12年連続の人口減少です。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県神戸市西区糀台、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の89件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の35件。集計日：2026年8月25日。
- 西神住宅団地の造成：神戸市都市局「神戸市が新住宅市街地開発法に基づき造成した住宅団地とその法規制について」、神戸市西区「ニュータウンの概要」
- 駅前整備：神戸市「西神中央駅前リニューアル」、神戸市「西神中央文化・芸術ホール等整備事業」、神戸市「庁舎の整備（西区役所・玉津支所）」、神戸市「西神中央駅前『プレンティ』リニューアル工事着工」、神戸市建設局「西神中央駅｜地下鉄西神・山手線」
- 施設の所在地：神戸市「区役所などの所在地・受付時間」、神戸市立西図書館、神戸市西区「行政機関など」、公益財団法人神戸市民文化振興財団「西区文化センター」
- リノベーション・神戸：神戸市「リノベーション・神戸」「リノベーション・神戸｜変わる駅前」
- 人口：神戸市「2023年中の人口の動き」、神戸市「毎月推計人口」
- アイキャッチ写真：西神中央駅とそごう Seishin-chuo Sta. & SOGO – panoramio.jpg 写真：iloverjoa（CC BY 3.0, Wikimedia Commons）※撮影当時の駅前。そごう西神中央店の跡地には2022年4月にエキソアレ西神中央が開業しています。
- 本文写真：西神中央駅 20231020.jpg 写真：Rain0322（CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons、2023年10月撮影）
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この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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