西区で買い換えるなら｜床面積50㎡を切ると、183万円の特例が使えなくなります

西区で住み替えを検討される方から、こう聞かれることがあります。「売却損が出ても、買い換えれば税金が戻るんですよね」

その通りです。ただし「買い換えれば」の中身が、思っているより細かく決まっています。床面積、ローンの償還期間、取得の時期、入居の期限。そして令和8年度税制改正で、買う物件の所在地についても新しい制限が加わりました。

要件を1つでも外すと、通算できる額は1,073万円から0円になります。西区の中位クラスで試算すると、戻るはずだった約183.6万円がそのまま消えます。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した西区の成約データを使い、買換えパターンの要件を1つずつ確認します。

糀台のマンション1,900万円で計算します

前提：糀台のマンション（西神中央徒歩6分・85㎡・1990年築）を1,900万円で売却。2006年に3,200万円（うち建物1,100万円）で購入し、所有20年。買い換えて新居に住宅ローンを組む。

買換えパターンでは、この1,073.3万円が全額、通算の対象になります（ローン残ありパターンのような上限はありません）。課税所得300万円の方が4年かけて使うと、次のようになります。

買換え先について、確認すべき6項目

1. 床面積50㎡以上——登記簿上の床面積で判定します。コンパクトマンションへの住み替えでは、ここで外れることがあります
2. 償還期間10年以上の住宅ローン残高があること——現金購入は対象外。親族からの借入も、通常は対象になりません
3. 取得の時期——売った年の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に取得すること
4. 入居の期限——取得の日から翌年12月31日までに居住すること
5. ハザードエリアの制限——令和8年度税制改正で、一定のハザードエリア内に所在する買換資産は対象外とされました（この点は確度70％程度の理解として記載しています。範囲の詳細は政省令等でご確認ください）
6. 売った資産の所有期間——売った年の1月1日で5年超であること

とくに3番と4番の時期の要件は、実務で外しやすいところです。「先に売って、じっくり探す」という進め方をすると、翌年12月31日を過ぎてしまうことがあります。売り出す前に、買う時期の見当をつけておいてください。

西区で床面積50㎡が問題になる場面

西区の売主が住み替える先は、多くの場合2つに分かれます。市内中心部の駅近マンションか、明石市側の戸建です。

西区の成約データを見ると、最寄駅の内訳は明石駅43件・西明石駅22件・大久保駅17件と、明石市側の駅が上位に並びます。住所は神戸市西区でも、生活圏は明石です。この方向への住み替えなら、床面積で困ることはまずありません。

一方、三宮・元町方面の駅近マンションに移る場合は要注意です。都心のコンパクトマンションには専有50㎡を下回る住戸があり、そこを選ぶと特例が使えなくなります。間取りではなく、登記簿の床面積で確認してください。

令和9年12月31日という期限も同時に走ります

この特例は、もともと令和7年12月31日までの譲渡が対象でした。令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）および国土交通省「令和8年度税制改正概要」で、「現行の特例措置を2年間（令和8年1月1日〜令和9年12月31日）延長する」とされています。

ここで注意が必要なのは、期限が2つ重なることです。

• 制度の期限——令和9年12月31日までの譲渡
• 買換資産の取得期限——売った年の翌年12月31日まで

令和9年に売却する場合、買換資産の取得は令和10年12月31日まで認められます。売却が制度の期限内であれば、買換えは翌年にずれても構いません。ただし制度が再延長されるかどうかは、現時点ではわかりません。

なお、国税庁タックスアンサーの本記事執筆時点の記載は「令和7年12月31日まで」のままです。申告の際は最新のタックスアンサーをご確認ください。

ローンが残っている場合は、もう1つ選択肢があります

売った家に住宅ローンが残っていて、売却価額がローン残高を下回る場合は、買い換えなくても使える「ローン残ありパターン」があります。

どちらも使える状況なら、通算できる額を比べてください。上の例では買換えパターンが1,073.3万円、ローン残ありパターンなら「残高−1,900万円」が限度になります。残高が2,400万円なら500万円ですので、この場合は買換えパターンのほうが有利です。

使えないケース

1. 相続した住戸で、ご自身が住んでいない——マイホームの特例ですので対象外です
2. 所有期間が5年以下——売った年の1月1日で判定します
3. 買換資産を現金で購入——償還期間10年以上のローンが必要です
4. 買換資産の床面積が50㎡未満
5. その年の合計所得金額が3,000万円超——繰越控除を受けられません
6. 畑や山林を含む売却——西区では実家に農地が付いているケースがあります。居住用財産の特例は家屋とその敷地が対象で、独立した農地は含まれません

最後の項目は西区特有です。畑が付いた土地の扱いは畑がついてくる土地は、どう売るのか（西区）、費用と税金の全体像は西区の不動産売却にかかる費用と税金で扱っています。

よくある質問

Q. 買い換えれば必ず特例が使えますか？
A. 要件があります。買換資産は床面積50㎡以上、償還期間10年以上の住宅ローン残高があること、売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得し、取得の日から翌年12月31日までに居住すること。加えて令和8年度税制改正で、一定のハザードエリア内に所在する買換資産は対象外とされました。1つでも外すと通算できる額は0円になります。西区の中位クラスで試算すると、戻るはずの約183.6万円がそのまま消えます。

Q. コンパクトマンションに住み替える予定です
A. 登記簿上の床面積が50㎡以上かを先に確認してください。都心の駅近マンションには50㎡を下回る住戸があり、そこを選ぶと特例が使えません。間取りの表示ではなく、登記事項証明書の床面積で判定されます。

Q. 先に売って、あとからゆっくり探してもいいですか？
A. 期限があります。買換資産は売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得し、取得の日から翌年12月31日までに居住する必要があります。「じっくり探す」と翌年12月31日を過ぎることがありますので、売り出す前に買う時期の見当をつけておいてください。

Q. 買換えパターンとローン残ありパターン、どちらが有利ですか？
A. 通算できる額で比べてください。買換えパターンは譲渡損失の全額が対象で、上のケースでは1,073.3万円です。ローン残ありパターンは「住宅ローン残高−売却価額」が限度で、残高2,400万円・売却1,900万円なら500万円になります。この場合は買換えパターンが有利ですが、買換え先の要件を満たせない場合はローン残ありパターンしか選べません。

Q. 実家に畑が付いています。まとめて売る場合はどうなりますか？
A. 居住用財産の特例は家屋とその敷地が対象で、独立した地目・区画の農地は含まれません。農地部分には別途、農地法の許可が必要になり、譲渡所得も分けて計算します。西区ではこのケースが多いため、売り出す前に区分を確認してください。

まとめ

1. 買換えパターンは通算額に上限がありません——糀台1,900万円のケースで1,073.3万円、課税所得300万円なら4年で約183.6万円
2. 床面積50㎡以上——登記簿で確認を。コンパクトマンションで外れます
3. 償還期間10年以上のローンが必要——現金購入は対象外
4. 取得は翌年12月31日まで、入居はその翌年12月31日まで——「先に売ってゆっくり探す」で外れます
5. ハザードエリアの新制限——買う側の物件について、令和8年度改正で追加されました

西区の相場データは西区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。買主が明石市側で比較している構造は住所は神戸市西区、でも買主は明石で見比べているをご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「買い換え先の条件で、特例が使えるかどうか」だけを確認したい、というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.3370・No.3390、および令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）・国土交通省「令和8年度税制改正概要」。所得税額は令和8年9月時点の所得税の速算表および復興特別所得税2.1％、住民税は所得割10％で試算しています。掲載の金額はいずれも一定の前提を置いた試算で、取得価額・建物と土地の按分・課税所得は仮定値です。ハザードエリアの範囲および買換資産の個別要件については、最終的に税理士または所轄税務署にご確認ください。

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