【西区で売るなら知っておきたい】築40年のほうが、築30年より高く売れている
マンションの価格は、新しいほど高い。これはほとんどの場合に成り立つ経験則です。ところが神戸市西区では、直近1年の成約データがこの経験則を裏切りました。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に西区で成約した中古マンション243件を当社で集計し、4年前の同じ期間（2021年4月〜2022年3月・200件）と比べたところ、築1991〜2000年（築26〜35年）の㎡単価が18.8万円、築1981〜1990年（築36〜45年）が20.0万円。古いほうが高いという逆転が起きていました。
4年前は築1991〜2000年が20.0万円、築1981〜1990年が16.0万円で、順当な並びでした。この4年で入れ替わったことになります。
なぜこうなるのか。町名まで下りて調べると、答えは築年ではありませんでした。この記事では、西区のマンション相場を「築年」「町名」「駅」の3軸で分解し、ご自宅がどちらの層に属しているのかを判断できるように整理します。
西区のマンションの相場はいくらですか？
結論：直近1年に西区で成約した中古マンション243件の中央値は、㎡単価23.8万円、総額2,200万円、専有面積85㎡、建築年1994年、駅徒歩6分でした。4年前からは＋3.9％で、ほぼ横ばいです。
ただし区全体が横ばいというだけで、中身はまったく横ばいではありません。築2001〜2010年は＋21.9％、築1981〜1990年は＋25.0％と大きく上がる一方、成約件数が最も多い築1991〜2000年（105件）は▲6.0％下がっています。
神戸市西区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ築30年より築40年のほうが高いのですか？
結論：築年ではなく、そのマンションが「西神ニュータウンのどの時期に、駅からどれだけ近い場所に建てられたか」の差です。
築1981〜1990年に建てられた物件の成約57件を町名別に見ると、糀台19件、伊川谷町14件、学園東町9件、学園西町5件。糀台は西神中央駅前、学園東町・学園西町は学園都市駅の周辺です。町ごとの㎡単価は糀台37.8万円、学園東町30.9万円、学園西町27.2万円と高い水準にあります。
一方、築1991〜2000年の105件は、樫野台18件、井吹台東町16件、春日台14件、伊川谷町13件が中心。樫野台15.3万円、春日台17.0万円、井吹台東町22.1万円と、明らかに低い層です。
つまり、ニュータウンの造成が駅前から外側へ広がっていった順序が、そのまま築年と価格の関係を逆転させています。古い物件ほど駅に近い場所にあり、新しい物件ほど外縁にある——西区で起きているのはこの構造です。
なお、この説明は成約データの分布から読み取れる範囲のものであり、個別のマンションの管理状態や仕様の差までは含んでいません。ご自宅の評価は、同じ町名・同じ築年帯の事例で確認する必要があります。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる西区のマンションは、町名でどれくらい違いますか？
結論：直近1年の㎡単価の中央値で、井吹台西町45.3万円に対して伊川谷町14.8万円。約3.1倍の差があります。
上位は井吹台西町45.3万円（建築年の中央値2015年）、糀台37.8万円（同2003年）、井吹台北町37.3万円（同2007年）。井吹台エリアは西神南駅周辺で、比較的新しい供給が続いている地区です。
成約件数で最も多いのは糀台の47件、次いで伊川谷町28件、学園東町22件。糀台が件数・単価とも上位にあることは、西神中央駅前という立地の強さを示しています。
ここで注意すべきは、「西区のマンションの相場は23.8万円」という区の中央値が、45.3万円の町にも14.8万円の町にも当てはまらないという点です。
学園都市の㎡単価が下がっているのはなぜですか？
結論：4年前の31.4万円から26.3万円へ、約16.2％下がっています。ただし断定できる理由は、当社が持つデータからは特定できません。
学園都市駅の成約は25件（4年前17件）。建築年の中央値は4年前の1992年から1990年へ、専有面積の中央値は90㎡で変わっていません。売れた物件の条件が大きく変わったわけではないため、構成の変化だけでは説明しきれません。
一方で、同じ区内では西神南が26.8万円から30.5万円へ＋13.8％と上がっており、西区全体が下がっているわけでもありません。25件という規模では中央値そのものが動きやすいことも踏まえると、この数字だけで「学園都市は値下がりしている」と結論づけるのは早いと考えています。
学園都市周辺で売却をご検討の場合は、区や駅の中央値ではなく、同じマンション・同じ間取りの直近事例をご確認ください。
西区のマンションは、どの駅で売れていますか？
結論：西神中央だけで117件。区全体243件の48％がこの駅で動いています。
西神中央117件（㎡単価27.1万円・総額2,400万円）、西神南46件（30.5万円・2,750万円）、学園都市25件（26.3万円・2,700万円）。この3駅で188件、区全体の77％を占めます。
残りは明石19件、朝霧13件、伊川谷8件。最寄駅が明石市側になる物件は、明石市のマンションと並べて比較されます。この点は西区の戸建でも同じ構造で、別の記事で詳しく扱っています。
4年前と比べて、西区のマンションは売れる数が増えましたか？
結論：増えています。成約件数は200件から243件へ約21.5％。総額の中央値も2,100万円から2,200万円へ上がりました。
件数と価格が同時に増えているという意味では、西区は買主が増えている市場です。ただしこれは、同じ時期に売り出す競合も増えているということでもあります。特に築1991〜2000年は105件と区内で最大のボリュームを持ち、この層では「同じような条件の部屋」が常に複数出ている状態になります。
この帯で売却を進める場合、価格だけで競うと消耗戦になります。管理状況、修繕履歴、リフォームの有無、眺望や階数といった条件を具体的に示して、同じ町名の他の売り物と区別できるようにしておくことが有効です。
西区でマンションを売るとき、何から始めればいいですか？
結論：築年ではなく町名から入ってください。西区では築年と価格の関係が逆転しています。
- ①同じ町名の成約事例だけを集める。町名で㎡単価が3.1倍ひらきます。区や駅の相場では粗すぎます。
- ②築25〜35年なら、下落局面にいる前提で戦略を組む。この帯は105件と最も多く、かつ▲6.0％と唯一まとまった下落を示しています。競合が多いということでもあります。
- ③駅からの距離を、築年より先に確認する。西区では駅至近の築古が、外縁の築浅より高く売れています。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
西区のマンションの相場はいくらですか？
直近1年に成約した243件の中央値は、㎡単価23.8万円、総額2,200万円、専有面積85㎡、建築年1994年です。ただし町名別では井吹台西町45.3万円から伊川谷町14.8万円まで約3.1倍の幅があり、区の中央値はご自宅の目安になりません。
本当に築40年のほうが築30年より高いのですか？
直近1年の成約データではそうなっています。築1981〜1990年の㎡単価の中央値が20.0万円、築1991〜2000年が18.8万円です。理由は築年ではなく立地で、築1981〜1990年の成約は糀台（37.8万円）や学園東町（30.9万円）など駅至近の町名に集中し、築1991〜2000年は樫野台（15.3万円）や春日台（17.0万円）など外縁部に多いためです。同じ町名の中で比べれば、通常どおり新しいほうが高くなります。
築30年のマンションは今売るべきですか、待つべきですか？
直近4年の実績で見るかぎり、築1991〜2000年の㎡単価は20.0万円から18.8万円へ6.0％下がっています。待てば上がるという根拠は、少なくともこのデータからは見つかりません。加えてこの帯は成約105件と競合が最も多い層です。判断にあたっては、待つ期間の管理費・修繕積立金・固定資産税の合計と比べてご検討ください。
西神中央のマンションは売りやすいですか？
件数で見れば西区で最も動いています。直近1年の成約117件は区全体の48％にあたります。㎡単価の中央値は27.1万円、総額は2,400万円で、4年前の26.3万円からほぼ横ばいです。買主が途切れにくい一方、同時期に売り出す競合も多い駅だといえます。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、町名別・築年別・面積別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市西区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の243件、2021年4月〜2022年3月の200件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
- 築年帯別・町名別の集計は、建築年または地区名が判明した物件のみを対象としています
- 町名別・駅別は、成約が5件以上あった区分のみを掲載しています
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※件数の少ない区分は、物件条件の偏りで中央値が動きやすくなります。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。西区のご自宅について、町名と築年をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
FREE ASSESSMENT
この記事を読んだ方へ。まずは、無料査定から。
ご入力およそ60秒。査定無料・秘密厳守・しつこい営業はいたしません。
お電話（078-392-2300）でも承ります。
入力が手間な方は10秒LINE査定へ。