西区で解体を決める前に｜更地の㎡単価は、建物付きの3分の1でした

「古い家を解体して、更地にしてから売ったほうが高く売れますよね」。西区でよくいただくご質問です。

当社が集計した西区の成約データには、土地（更地）の取引が6件含まれています。その6件を㎡単価で並べると、こうなりました。

120㎡の土地が24万円で成約しています。㎡あたり2,000円です。最も高い糀台（13.12万円）とは65.6倍の開きがあります。

「更地にすれば売れる」は、西区では前提を確認してから決めるべき判断です。

更地の㎡単価は、建物付きの3分の1でした

同じデータで、戸建（建物付き）22件について成約価格を土地面積で割ると、㎡単価の中央値は15.04万円でした。一方、更地6件の中央値は4.76万円です。

ここは慎重にお読みください。この数字は「解体すると3分の1になる」という意味ではありません。

更地として市場に出る土地には、そもそも建物を建てて住むには条件が厳しいもの（接道が不十分、間口が狭い、高低差が大きい、市街化調整区域内など）が含まれやすいと考えられます。つまり「更地だから安い」のではなく、「安い土地が更地で出ている」可能性が高い。

それでも、売主として知っておく価値のある事実です。解体費用をかけた結果、更地の相場が㎡数万円だった、という事態は起こり得ます。

解体前に確認する4つ

1. 接道条件——前面道路の幅員が4m未満だとセットバックが必要になり、有効な宅地面積が減ります。法務局の公図と、神戸市の道路担当窓口で確認できます
2. 市街化調整区域かどうか——西区は市街化調整区域が広く、建築に制限がかかる区域があります。都市計画図で確認してください
3. 固定資産税の住宅用地特例——更地にすると翌年から特例が外れ、税額が上がることがあります。売れるまでの期間が読めないうちの解体は、負担だけが増えるおそれがあります
4. 解体費用と、更地の想定価格の差——解体費用を上回るだけ価格が上がるとは限りません。先に「建物付きでいくら」「更地でいくら」の両方の見立てを取ってください

マンションは「広いほど㎡単価が安い」エリアです

1981〜1990年築（22.2万円）が、1991〜2000年築（16.8万円）より高くなっています。築年が新しいほうが安い、という逆転です。

この2つの帯は面積の中央値が92.5㎡と90㎡。いずれも90㎡台の大型ファミリー物件です。一方、㎡単価の最も高い2001〜2010年築（40.5万円）は67.5㎡と小ぶりです。

西区は西神中央・学園都市・西神南といったニュータウンを抱え、90㎡から130㎡といった大型の分譲マンションが多く供給されました。いま市場で㎡単価が高いのは、それより小ぶりで新しい物件です。

戸建の土地単価は、築年でこう変わります

1981〜1990年（13.28万円）と1991〜2000年（13.01万円）はほぼ同じで、10年の築年差がほとんど土地単価に出ていません。西区では、建物の築年より土地そのものの条件が価格を決めていると読めます。

この分析の限界を、正直にお伝えします

• 土地の成約は6件しかありません——「更地の㎡単価は建物付きの3分の1」という比較は、6件と22件の中央値の比較です。統計的な根拠としては弱いものです
• 更地が安い理由は検証していません——接道・区域区分・高低差といった条件は成約データに含まれておらず、当社の推測です
• 件数が少ない帯が多くあります——マンションの2011年以降は1件、〜1980年築は2件、戸建の2001〜2010年築と〜1980年築は各2件です
• 土地単価は建物の対価を含みます——戸建の数字は成約価格を土地面積で割ったもので、純粋な土地の単価ではありません
• 横断比較であって予測ではありません——ご自身の物件が今後たどる値動きを示すものではありません

よくある質問

Q. 更地にすれば高く売れますか？
A. 一概には言えません。西区の土地（更地）の成約6件は㎡単価0.20万円から13.12万円まで65.6倍の開きがあり、120㎡が24万円で成約した例もあります。更地6件の㎡単価の中央値4.76万円に対し、戸建22件を土地面積で割った中央値は15.04万円でした。ただしこれは「解体すると3分の1になる」という意味ではなく、更地で市場に出る土地はもともと条件が厳しいものが含まれやすいためと考えられます。

Q. 解体前に何を確認すべきですか？
A. ①前面道路の幅員（4m未満ならセットバックが必要で有効宅地面積が減ります）②市街化調整区域かどうか（西区は調整区域が広く建築に制限があります）③固定資産税の住宅用地特例（更地にすると翌年から外れ税額が上がることがあります）④解体費用と更地の想定価格の差。建物付きと更地の両方の見立てを取ってからご判断ください。

Q. 広いマンションのほうが高く売れますか？
A. 総額は高くなりますが、㎡単価は逆になることがあります。西区では1981〜1990年築（面積の中央値92.5㎡）の㎡単価が22.2万円、1991〜2000年築（同90㎡）が16.8万円である一方、2001〜2010年築（同67.5㎡）は40.5万円でした。ニュータウンに大型物件が多く供給された経緯が背景にあると考えられます。

Q. 築年が新しいほうが安いのはなぜですか？
A. 1981〜1990年築（22.2万円）と1991〜2000年築（16.8万円）の逆転は、両帯とも面積が90㎡台の大型物件で構成されていることと関係していると考えられます。件数も6件と11件と少なく、この上下は数字どおりには読まないほうが安全です。

Q. この表で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。件数が1〜11件の帯を多く含み、接道条件・区域区分・高低差・階数・向き・管理状態は一切調整していません。傾向を読む材料としてお使いください。

まとめ

1. 更地6件の㎡単価は0.20万円〜13.12万円——65.6倍の開きがあり、120㎡が24万円という成約もあります
2. 更地の中央値4.76万円、建物付き15.04万円——ただし「解体で3分の1になる」という意味ではありません
3. 解体は元に戻せません——接道・区域区分・固定資産税・費用対効果の4点を先に確認してください
4. マンションは広いほど㎡単価が安い——90㎡台の帯より67.5㎡の帯のほうが高い単価でした
5. 戸建は10年の築年差がほとんど出ていません——土地そのものの条件で決まっていると読めます

西区の駅別・町丁別の相場は西区の不動産売却で公開しています。売却損が出た場合の繰越控除は西区で売却損が出たときの繰越控除、費用と税金は西区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「解体してから売るべきか」というご相談は、解体前にいただけると意味があります。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。西区のマンション成約26件、戸建成約22件、土地成約6件を対象としています。土地1㎡あたりの単価は成約価格÷土地面積で算出しており、戸建については成約価格に建物の対価が含まれるため純粋な土地単価ではありません。本表は同一時点における横断比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。土地の成約は6件と少なく、更地の価格水準に関する記述および理由の推測はいずれも当社の解釈であって、データから証明されたものではありません。件数の少ない帯（マンション2011年以降1件、〜1980年築2件、戸建2001〜2010年築2件など）は統計的な信頼性が低く、接道条件・区域区分・高低差・階数・向き・管理状態などの影響は調整していません。固定資産税の住宅用地特例は地方税法第349条の3の2。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの西区の成約事例ページに掲載している54件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、西区で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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