2,300年前から人が住んでいた町で、いま戸建が2,300万円で売れている
神戸市西区の玉津町では、弥生時代の始まりごろ（紀元前3世紀ごろ）の人骨が発掘されています。1997年と1999年の調査です。
1999年に見つかった人骨は、鹿の角でつくられた指輪6個を指にはめた状態でした。神戸市西区の公表資料に記されています。
そして玉津町一帯は、近畿地方で最も早くから水田稲作が行われた場所のひとつとされています。2,300年前から人が耕してきた土地です。
その町で、いま戸建が2,300万円で売れています。国土交通省の成約データとあわせて見ていきます。
西区は、どういう区ですか？
結論：1982年の分区時は9区中最少だった人口が、いまは神戸市で最多です。
西区は1982年8月1日に垂水区から分かれてできました。分区時の人口は約94,000人で、9区のなかで最も少ない区でした。
いまは227,376人。44年で2.4倍になり、神戸市9区で最多です。面積138.01平方キロメートルは市域の約4分の1を占め、北区に次いで2番目に広い。
背景には、西神ニュータウン・学園都市・西神南ニュータウンの開発と、1987年3月の地下鉄西神山手線の全線開通があります。
西区は伊川谷町・櫨谷町・玉津町・平野町・押部谷町・神出町・岩岡町の7町で構成され、玉津町の人口17,107人は区の7.5％にあたります。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
玉津町では、何が売れていますか？
結論：直近1年の成約51件のうち、45件が戸建。中古マンションは1件だけです。
戸建は土地125㎡・延床100㎡・築2013年・駅徒歩25分で2,300万円。土地のみも5件あり、155㎡で1,900万円でした。
この町の市場は、戸建でできています。マンションの成約が年間1件しかないということは、比較事例が事実上存在しないということです。
築2013年が中央値というのも重要です。比較的新しい住宅が中心に動いています。
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結論：農地と住宅地が混在したまま、住宅地が広がってきました。
玉津町は明石市の都心部に近く、明石川流域の平地に開けた地域です。近畿でも早い時期から水田稲作が始まり、王塚古墳や二ツ屋若宮神社、枝吉城跡といった遺構が残っています。
もうひとつ、この町の性格を示す数字があります。直近1年に成約した51件の最寄駅を数えると、48件がJR明石駅でした。神戸市西区でありながら、生活の軸は明石側にあります。神戸市の資料に「明石市の都心部に近く」とあるとおりです。
その平地が、いまは住宅地として使われています。戸建の土地面積が中央値125㎡と、神戸市中心部より広いのは、もともと農地だった土地が宅地化されてきたためです。
人口は17,745人から17,107人へ3.6％減りましたが、世帯数は8,545から8,808へ3.1％増えています。高齢化率26.4％は西区平均31.3％を4.9ポイント下回り、区のなかでは若い部類です。
売主にとって、この数字は何を意味しますか？
1つめ。マンションをお持ちなら、事例が使えません。年間1件では相場を語れません。周辺の町や、同じ規模の団地の実績から組み立てる必要があります。事例比較に頼らない査定が要る物件です。
2つめ。戸建は土地125㎡が標準です。もし150㎡以上あるなら比較優位があります。逆に100㎡を切ると、この町では狭い部類に入ります。駐車台数と接道条件を先に整理してください。駅徒歩25分の町では、車が生活の前提です。
3つめ。高齢化率が西区平均より低い点は、売却時の追い風です。周囲から一斉に売り物が出る局面には、まだ入っていません。
やらないほうがよいこと：「西区は人口が減っている」という理由で価格を下げることです。西区全体は5年で4.8％減っていますが、玉津町は3.6％減で、世帯数はむしろ増えています。
まとめ
- 玉津町では弥生時代開始期（紀元前3世紀ごろ）の人骨が1997年・1999年に発掘され、近畿で最も早い水田稲作の地のひとつとされる
- 西区は1982年分区。当時9区中最少の約94,000人が、いま227,376人で市内最多
- 玉津町の成約51件のうち45件が戸建。マンションは1件のみ
- 戸建は2,300万円（土地125㎡・延床100㎡・築2013年・駅徒歩25分）
- 人口▲3.6％だが世帯数は＋3.1％。高齢化率26.4％は西区平均より4.9ポイント低い
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。玉津町の売却について、車動線と敷地条件を踏まえた査定をご提供しています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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