西区の戸建、用途地域だけで2,415万円違う！？自宅の地域を確かめていますか

西区の戸建は、用途地域が違うだけで成約価格が9.5倍変わります。直近1年に成約した416件を用途地域ごとに集計すると、第一種低層住居専用地域が2,700万円、市街化調整区域が285万円でした（いずれも成約価格の中央値）。

差は2,415万円です。用途地域は登記簿には書かれていません。それでも買主と金融機関は必ず確認します。ご自宅がどの区分かは、役所で誰でも調べられます。

西区の戸建、用途地域別の成約価格

国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された西区の戸建（宅地／土地と建物）のうち、都市計画の区分が記録されている416件を集計しました。西区全体の成約価格の中央値は2,600万円、㎡単価の中央値は16.0万円です。成約8件以上の4区分を、価格の高い順に並べます。

この4区分で西区の成約の95%を占めます。残りは成約8件未満の区分で、中央値が1件の事情に振られるためここには載せていません。

市街化調整区域が突出して安いのは、建て替えができないからです

西区の市街化調整区域は成約14件、価格の中央値285万円、㎡単価1.6万円でした。西区全体の㎡単価16.0万円と比べて大きく下回ります。土地面積の中央値は245㎡と広いにもかかわらず、総額が上がっていません。

市街化調整区域は、都市計画法第7条で市街化を抑制すべき区域と定められています。原則として新たな建築ができず、建て替えにも都市計画法の許可が要ります。既存宅地の扱いや線引き前から建っている建物の建て替えなど、許可を受けられる条件は自治体ごとに運用が異なります。

この条件の土地は、買える人が限られます。だからこそ、その限られた買主に確実に届く売り方をしなければ、中央値どころか問い合わせすら入りません。

買主と金融機関が用途地域を見る、3つの理由

1. 建て替えられる建物の大きさが変わる——用途地域ごとに建ぺい率と容積率の上限が定められています。同じ面積の土地でも、建てられる延床面積が変わります
2. 住環境の予測が変わる——住居専用系は店舗や事務所の立地が制限され、商業系や工業系は将来隣に何が建つかの幅が広くなります。買主は数十年住む前提で見ています
3. 担保評価が変わる——市街化調整区域や都市計画区域外は、金融機関の担保評価が市街地と同じにはなりません。買主の資金調達に直結します

ご自宅の用途地域を確かめる手順

1. 自治体の都市計画情報で調べる——多くの自治体が都市計画図をインターネットで公開しています。住所を入力すれば用途地域が表示されます
2. 建ぺい率と容積率を控える——用途地域とセットで指定されています。この2つで建て替え時の上限が決まります
3. 防火・準防火の指定を確認する——建築コストに影響し、買主の建て替え計画を左右します
4. 境界をまたいでいないか確認する——1つの敷地が2つの用途地域にまたがると、面積按分で規制が決まります。角地や広い土地では特に確認が要ります

調べた内容をお持ちいただければ、その条件で西区のいくらになるかを具体的な金額でお出しします。西区の町丁別・種別ごとの成約データは西区の不動産売却にまとめています。

よくある質問

西区の戸建は、用途地域で価格がどれくらい変わりますか？
直近1年の成約416件では、最も高い第一種低層住居専用地域が2,700万円、最も低い市街化調整区域が285万円でした（成約価格の中央値）。差は2,415万円です。ただしこの差には土地面積と立地の違いも含まれますので、ご自宅の条件で個別に算出いたします。

自分の家の用途地域は、どこで調べられますか？
西区の都市計画情報は自治体が公開しており、住所から用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。ご自身で調べるのが難しい場合は、当社で確認したうえで査定書に記載してお渡しします。

市街化調整区域の家でも売れますか？
売れます。西区を含む兵庫県内でも、市街化調整区域の戸建は毎年成約しています。ただし建て替えの可否と住宅ローンの通しやすさで買主の層が変わりますので、その条件に合う買主に向けた売り方の設計が結果を左右します。

査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。相続や住み替えのご検討段階でのご相談も歓迎しております。

まとめ

• 西区の戸建は、第一種低層住居専用地域が2,700万円、市街化調整区域が285万円（成約価格の中央値）
• 差は2,415万円、倍率は9.47倍
• 差には土地面積と立地の違いも含まれるため、区分の平均だけで判断すると金額を見誤ります
• 用途地域・建ぺい率・容積率は、自治体の都市計画情報で売り出す前に確認できます
• 西区の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の西区・2025年4月〜2026年3月のデータを株式会社Estate&Co.が抽出・集計。対象は宅地（土地と建物）のうち都市計画の区分が記録されている416件で、そのうち成約8件以上の4区分を掲載（全体の95%）。価格・面積・㎡単価・建築年はいずれも各区分の中央値です。用途地域の内容は都市計画法および建築基準法によります。建ぺい率・容積率・防火指定の最終的な確認は、物件所在地の自治体の窓口でお願いいたします。