伊川谷町の家、どう売りますか？神戸市西区なのに最寄駅は明石市

神戸市西区の伊川谷町で、直近1年に成約した60件。その最寄駅の内訳を見ると、この町の性格がわかります。

朝霧25件、明石25件、大蔵谷2件、山陽明石1件。

神戸市の町なのに、最寄駅の多くが明石市にあります。

伊川谷町では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建2,700万円（18件）、マンション975万円（34件）、土地1,700万円（7件）。そして農地が1件あります。

戸建18件は土地125㎡・延床105㎡・築2015年で2,700万円、駅徒歩30分。

マンション34件は専有70㎡・築1989年で975万円、駅徒歩30分。

土地7件は140㎡で1,700万円、駅徒歩24分。㎡あたり約12万円です。

そして農地が1件、1,200㎡で100万円。住宅地と農地が同じ町のなかに併存しています。

なぜ最寄駅が明石市なのですか？

結論：伊川谷町は神戸市西区の南西部にあり、明石市と接しているからです。

朝霧・明石・大蔵谷・山陽明石。いずれも明石市内の駅で、合計53件。成約60件の88％にあたります。

これは売却の実務では、無視できない意味を持ちます。買い手は「神戸市西区」で検索するとは限らないからです。

実際の生活圏が明石側にあるなら、買い手も明石で探している可能性があります。「明石駅まで◯分」という条件で物件を探している層に、「神戸市西区伊川谷町」という表記だけでは届きません。

徒歩の中央値は戸建・マンションともに30分。これはバス便を前提とした距離です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「明石駅まで」を必ず書いてください。成約60件のうち53件が明石市内の駅を最寄りとしています。物件情報に神戸市西区としか書かないのは、買い手の大半を取りこぼすことになりかねません。バス便の系統・本数・所要時間まで書いてください。

2つめ。地目を先に確認してください。この町では農地が実際に売買されています。農地は農地法の許可（3条・5条）が必要で、転用の可否によって価値がまったく変わります。宅地だと思っていた土地の一部が農地登記のまま、というケースは珍しくありません。

3つめ。戸建の築年中央値は2015年です。比較的新しい住戸が市場の中心。築20年以上をお持ちなら、買い手の比較対象は築10年前後になります。価格で並べるか、土地値に寄せるかを先に決めてください。

4つめ。マンションは築1989年・975万円が中心です。年間34件と事例が豊富。相場から外れなければ反応は出る市場です。管理状況の資料を整えておくことが有効です。

まとめ

• 伊川谷町の成約60件のうち、53件が明石市内の駅（朝霧25件・明石25件・大蔵谷2件・山陽明石1件）を最寄りとする
• 戸建18件は2,700万円・土地125㎡・築2015年、マンション34件は975万円・築1989年
• 土地7件は1,700万円・140㎡（㎡あたり約12万円）、農地1件は1,200㎡で100万円
• 駅徒歩の中央値は30分。バス便を前提とした距離

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

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