西宮市の売却にかかる費用と税金は？登記簿の取得日を見ないと265万円損します

「不動産を売ると、手数料と税金でいくら持っていかれるのか」——査定のご相談で、価格の次に多いご質問です。

一般的な解説記事は「仲介手数料は3％＋6万円」と公式を書いて終わりますが、それでは自分の手取りが分かりません。この記事では、西宮市で実際に成約した物件の価格を使って、費用と税金を実額で計算します。

数字はすべて、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した、西宮市の直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約データです。

西宮市の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

直近1年に西宮市で成約した中古マンションの最低額・中央値・最高額に、それぞれ仲介手数料を当てはめます。

戸建でも同じことをします。

同じ西宮市内で、手数料が20倍違います。「西宮の相場は」という話も「手数料は3％」という説明も、ご自宅がこの幅のどこにあるかを決めなければ、意味を持ちません。

仲介手数料の計算方法と、800万円以下の特例

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で決まっています。

実務では「価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」の速算式が使われます。これは上限額であって、必ずこの額になるという意味ではありません。

そしてもう一つ、多くの解説記事が触れていない制度があります。

令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については、報酬の上限が「30万円の1.1倍（税込33万円）」まで認められるようになりました。それ以前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限で、しかも売主からしか受け取れませんでしたが、改正により対象価格が800万円以下に拡大し、買主からも受領できるようになっています。適用には、媒介契約の締結時に報酬額を依頼者に説明し、合意しておくことが条件です。

西宮市でこれが関係するのは、名塩・生瀬エリアの築古戸建や、今津・鳴尾周辺のワンルームなどです。直近1年でも、名塩木之元の100万円（1975年築）、今津水波町の260万円（15㎡）といった成約があります。

この改正は、売主にとって重要な意味を持ちます。従来、数百万円の物件は仲介手数料が5〜13万円程度にしかならず、不動産会社が積極的に扱いにくい価格帯でした。制度が変わったことで、低価格帯の物件も正面から取り扱える経済的な条件が整っています。「安すぎて相手にされないのでは」と心配される必要はありません。

仲介手数料以外にかかる費用

売却時にかかるのは手数料だけではありません。西宮市の中央値クラス（マンション3,400万円）を想定した目安です。

戸建の場合は、これに加えて次の費用が発生することがあります。

• 測量費用（35〜80万円）——境界が確定していない場合。西宮の山手エリアでは、擁壁や高低差があると費用が上振れします
• 解体費用（100〜250万円）——古家を取り壊して土地として売る場合。ただし後述のとおり、相続した空き家では取り壊しの前に税の特例を確認してください

西宮では「譲渡益が出る」前提で考える必要があります

ここからが税金の話です。そして西宮市は、兵庫県内の他市とは考え方の順番が違います。

当社が集計した県内9市のうち、姫路市（マンション総額中央値1,100万円）、加古川市（1,045万円）、淡路市などは、購入時より安く売れるケースが多く、そもそも税金がかからないことが珍しくありません。それらの市では「譲渡損失が出たときにどうするか」が主論点になります。

これに対し西宮市は、マンション3,400万円・戸建4,000万円という水準です。しかもマンションの㎡単価は4年で41.1万円から45.3万円へ約10.2％上昇しています。購入時期によっては、はっきりと利益が出ます。したがって西宮では、「いくら税金がかかるか」「どうすれば減らせるか」を先に考える必要があります。

まず使うべきは、3,000万円の特別控除

ご自身が住んでいた（または住まなくなって3年以内の）マイホームを売った場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」により、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。

西宮市の中央値クラスで計算してみます。

西宮市の中央値クラスであれば、多くの場合この控除の枠内に収まります。売却益が出ても、税金は0円になるということです。

ただし適用には要件があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、前年・前々年にこの特例を受けていないことなどです。この期限を過ぎると使えなくなり、税額が数百万円変わることがあります。

西宮の高額帯では、所有期間10年が数百万円を動かします

問題は、3,000万円控除では足りない場合です。西宮市には1億8,000万円のマンション、2億円の戸建が実際に成約している市場があります。

ここで効いてくるのが「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。売った年の1月1日において、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えている場合、税率が下がります。しかも3,000万円特別控除と重ねて使えます。

実際の成約価格で試算します。夙川徒歩7分の1億8,000万円のケースで、取得費1億円、譲渡費用650万円と仮定します。

所有期間が10年を超えているかどうかだけで、約265万円違います。

しかも判定は「売った年の1月1日時点」です。取得が2016年3月であれば、2026年1月1日時点では9年10か月で条件を満たしませんが、2027年1月1日時点なら10年10か月となり満たします。売却の時期を数か月ずらすだけで、税額が数百万円変わる可能性があるということです。

西宮の夙川・苦楽園・甲東園エリアで高額物件をお持ちの方は、査定額より先に登記簿で取得日を確認してください。

購入時の契約書がないと、税額が跳ね上がります

もう一つ、見落とされやすい論点です。

譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算しますが、取得費を証明できない場合、売却価格の5％しか取得費として認められません。

西宮市のマンション中央値3,400万円で比較します。

中央値クラスでは差は限定的ですが、高額帯では致命的になります。1億8,000万円の物件で契約書がなければ、取得費は900万円しか認められません。譲渡所得は1億6,450万円に膨らみ、3,000万円控除後でも1億3,450万円が課税対象になります。

相続で引き継いだ物件では、被相続人が買ったときの契約書を探してください。親御さんの書類の中に残っていることがあります。見つかるかどうかで、手取りが千万円単位で変わる可能性があります。

西宮市内でも、税の論点はエリアで変わります

西宮市は市全体を一つの相場で語れない市です。当社の集計では、戸建の総額中央値が4年間で次のように動きました。

この差は、そのまま税の論点の違いになります。

夙川・苦楽園・甲陽園、西宮北口——4年で31.7％・13.3％上昇しています。譲渡益が出る前提で、3,000万円控除と10年超の軽減税率、そして取得費の証明が主論点です。

名塩・生瀬——4年で11.6％下落しています。購入時より安く売れるケースが多く、税金はかからない可能性が高い。ここでの論点は譲渡損失の損益通算と、800万円以下なら前述の報酬特例です。実際、名塩木之元では100万円の成約があります。

なお甲子園・鳴尾エリアは注意が必要です。戸建の総額中央値は4,100万円から3,850万円へ下がって見えますが、土地面積の中央値が95㎡から73㎡へ小さくなっており、土地1㎡あたりでは41.0万円から43.8万円へ上昇しています。総額だけを見て「下がったから損失が出る」と判断すると、実際には益が出て申告漏れになりかねません。

エリアごとの価格差の構造は西宮市内の価格差はどこで生まれているか、戸建の相場は西宮市の戸建売却相場、マンションは西宮市のマンション売却相場で詳しく扱っています。

手取り額のシミュレーション【西宮市の中央値ケース】

マンションを3,400万円で売った場合の、実際に手元に残る金額です。2,000万円で購入し、10年超保有、住宅ローン残債1,000万円と仮定します。

売却価格に対する諸費用の割合は約3.9％。西宮市の価格帯では、この水準が目安になります。

よくある質問

西宮市で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？

売買価格によります。実際の成約で計算すると、中古マンションの中央値3,400万円で約118.8万円、直近1年の最高額1億8,000万円（夙川徒歩7分）では約600.6万円です。一方、最低額260万円（今津水波町・15㎡）のような物件は、令和6年7月1日施行の特例により800万円以下の宅地・建物として上限33万円（税込）となります。同じ西宮市内でも約18倍の開きがあります。

西宮で不動産を売ると、税金はかかりますか？

売却益が出た場合にかかります。ただしご自身が住んでいたマイホームであれば「3,000万円の特別控除」が使え、西宮市の中央値クラス（マンション3,400万円）であれば多くの場合この枠内に収まり、税額は0円になります。適用には、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件があります。

所有期間で税金が変わると聞きました。西宮ではどのくらい違いますか？

高額帯では大きく違います。売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が使え、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が20.315％から14.21％に下がります。3,000万円控除と重ねて使えます。1億8,000万円で売却し課税長期譲渡所得が4,350万円になるケースでは、税額が約883.7万円と約618.1万円で、約265万円の差が生じます。判定は売った年の1月1日時点なので、数か月の違いで適用可否が分かれることがあります。

購入時の契約書が見つかりません。どうなりますか？

取得費を証明できない場合、売却価格の5％しか取得費として認められません。西宮市のマンション中央値3,400万円なら取得費は170万円となり、譲渡所得が3,110万円に膨らみます。3,000万円控除を使っても110万円が課税対象となり、約22.3万円の税額が発生します。高額帯ではさらに深刻で、1億8,000万円の物件なら取得費は900万円しか認められません。相続物件の場合は、被相続人が購入したときの契約書を必ず探してください。

名塩の築古住宅は、安すぎて相手にされないのでは？

そのようなことはありません。直近1年でも名塩木之元で100万円（1975年築・延床45㎡）の成約があります。また令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については報酬の上限が30万円の1.1倍（税込33万円）まで認められるようになり、売主だけでなく買主からも受領できるようになりました。低価格帯の物件を正面から扱える制度的な条件が整っています。

まとめ――西宮は「税を減らす順番」を間違えないこと

西宮市の不動産売却でかかる費用は、中央値クラス（マンション3,400万円）で売却価格の約3.9％。実額では仲介手数料118.8万円が中心です。

そして西宮市は、県内の他市と違い「譲渡益が出る前提」で考えるべき市場です。マンションの㎡単価は4年で10.2％上昇し、夙川・苦楽園・甲陽園の戸建は31.7％上がりました。だからこそ、次の順番で確認してください。

1. 購入時の売買契約書を探す——取得費が証明できないと、売却価格の5％しか認められません
2. 登記簿で取得日を確認する——売った年の1月1日時点で10年超なら、税率が20.315％から14.21％に下がります
3. 住まなくなった日を確認する——3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎると、3,000万円控除が使えません

この3つは、査定額を知る前に確認できます。そしていずれも、後から取り返せません。

西宮市の相場データは西宮市の不動産売却のページで、エリア別・駅別に公開しています。甲子園口エリアの動きは甲子園口の取引データでも扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「税金がいくらかかるかだけ知りたい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計（直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月）。税制は国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3305・No.3306。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算であり、実際の税額は個別の事情によって変わります。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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