段上町では、築2014年の戸建が5,600万円で売れている
西宮市の段上町で、直近1年に成約した戸建12件。中央値は5,600万円、建築年は2014年でした。
同じ町の中古マンション13件は2,100万円、築1984年。2.7倍の差です。
駅からの距離は、どちらも徒歩15分。専有80㎡と延床105㎡で、広さもそこまで変わりません。差をつくっているのは築年の30年です。
西宮市の記録と国土交通省の成約データから、この町を見ていきます。
段上町では、何がいくらで売れていますか？
結論：戸建5,600万円（12件・築2014年）、マンション2,100万円（13件・築1984年）。
戸建は土地110㎡・延床105㎡・築2014年で5,600万円。マンションは専有80㎡・築1984年で2,100万円です。
注目すべきは、マンションの専有80㎡が戸建の延床105㎡に近いことです。広さの差では2.7倍を説明できません。
駅徒歩もどちらも15分。立地でも説明できません。残るのは築年です。2014年と1984年で30年ひらいています。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
この町は、いつ西宮市になったのですか？
結論：西宮市の市域は4回の合併を経て、1951年に現在の形になりました。
西宮市の公表する「西宮小史」によると、1889年（明治22年）の町村制施行で西宮町など9町村が誕生し、1925年（大正14年）に西宮が市制を施行しました。
その後、1933年に今津町・芝村・大社村、1941年に甲東村、1942年に瓦木村、1951年に鳴尾村・山口村・塩瀬村を合併して現在の市域になっています。
段上町は西宮市の北部、阪急今津線の沿線にあたります。この一帯が市域に入ったのは、1941年前後とみられます。ただし町名ごとの編入経緯までは、市の公表資料では確認できませんでした。
鉄道の開通は早く、1874年（明治7年）に大阪・神戸間の鉄道と西宮駅、1905年に阪神電車本線、1920年に阪急電車神戸線が開業しています。1918年には甲陽園の開発が始まり、昭和初期には関西学院と神戸女学院が上ケ原・岡田山に移転しました。
鉄道と学校が先に来て、住宅地が後から広がったのが、この地域の順序です。
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結論：1984年築のマンションは、買い手のローン条件で不利になりやすいからです。
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準にあたりますが、築1984年ともなると、住宅ローンの借入期間や金利条件で制約が出ることがあります。設備の更新時期も重なります。
一方、築2014年の戸建は、買い手が長期のローンを組みやすい。同じ月々の支払いで買える金額が変わるため、成約価格に差が出ます。
この構造は、広さや立地では埋められません。段上町の2.7倍は、そこから来ています。
売主にとって、この数字は何を意味しますか？
1つめ。築古マンションは、価格より条件整備が効きます。2,100万円・築1984年という水準では、管理費・修繕積立金の月額、長期修繕計画、大規模修繕の履歴が判断材料になります。買い手だけでなく金融機関も見ます。書類を先にそろえてください。
2つめ。戸建をお持ちなら、築年を正確に伝えてください。この町では築年が価格を強く決めています。築2014年前後なら5,600万円が目安ですが、築1990年代なら別の水準になります。曖昧にせず、建築確認の年月まで押さえておくべきです。
3つめ。件数は年間26件です。比較事例は多くありません。自分の物件と築年・面積が近い事例を、期間を広げてでも探す必要があります。
やらないほうがよいこと：「西宮市だから高い」という一般論で価格を組むことです。西宮市のなかでも、芦屋寄りの南部と阪急今津線沿いの北部では市場が違います。町名単位で見てください。
まとめ
- 段上町の戸建は5,600万円（12件・土地110㎡・延床105㎡・築2014年）
- マンションは2,100万円（13件・専有80㎡・築1984年）。差は2.7倍
- 駅徒歩はどちらも15分、広さも近い。差の正体は築年の30年
- 西宮市は1925年市制施行。1933年・1941年・1942年・1951年の合併を経て現市域に
- 鉄道は1874年・1905年・1920年に順次開通。鉄道と学校が先、住宅地が後
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。段上町の売却について、築年をそろえた事例比較にもとづく査定をご提供しています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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