西宮市の実家、名義が親のままでは売れません｜売却の前にすること
「父が亡くなったのが8年前で、そのまま母が住んでいたんです。母も去年亡くなって、いま空き家で。名義？ たぶん父のままだと思います」
西宮市でご相談を受けていると、月に何度も出てくる話です。そしてこの「たぶん父のまま」が、いま制度上いちばん重い意味を持つようになりました。
2024年4月から、相続登記が義務になったからです。
2024年4月に変わったこと
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
そして重要なのは、この義務が過去の相続にもさかのぼって適用されることです。2024年3月以前に発生した相続については、2027年3月31日が期限になります。
冒頭の「8年前に父が亡くなった」ケースは、まさにこれに当たります。残り時間は、あと半年ほどです。
なお、遺産分割の話し合いがまとまらない場合のために、「相続人申告登記」という簡易な手続きが用意されています。自分が相続人であることを法務局に申し出れば、いったん義務を果たしたことになります。ただしこれは義務を先送りする手続きであって、これだけでは不動産を売ることはできません。所有権が確定していないからです。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
西宮市では、この話が特に重く効きます
理由は2つあります。
1つめ。西宮市は、兵庫県内でもっとも不動産が動く市です。直近1年の成約は2,069件。尼崎市1,846件、姫路市1,614件、明石市1,333件を上回り、県内19の市区で最多です。マンション1,117件、戸建801件、更地149件。
2つめ。土地の値段が高い。更地の1㎡あたり単価の中央値は約34万円。神戸市中央区（42万円）、灘区（38万円）に次ぐ水準で、尼崎市（23万円）の1.5倍、姫路市（5.7万円）の6倍です。
戸建の土地面積の中央値は120㎡。単価をかけると、土地だけで約4,080万円になります。
名義が止まっているというのは、この規模の資産が、動かせないまま置かれているということです。
建築年で分けると、1980年以前に建った物件は戸建99件・マンション193件、あわせて292件が直近1年で成約しています。ちょうど、親世代が建てた家が動いている年代です。戸建は中央値1,300万円、マンションは1,600万円。1981〜2000年の帯（戸建3,400万円・マンション2,700万円）と比べると、ここでも大きな差がついています。
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ご自分でもできますが、相続人が複数いる場合は司法書士に依頼するのが現実的です。手順はこうなります。
1. 亡くなった方の戸籍を、出生から死亡まで揃える。本籍地が移っている場合は、その分だけ役所をたどります。ここがいちばん時間のかかる作業で、1〜2か月かかることもあります。
2. 相続人全員の戸籍謄本と住民票を集める。
3. 遺産分割協議書を作る。誰がその不動産を取得するかを決め、相続人全員が署名し、実印を押します。印鑑証明書も全員分必要です。
4. 法務局に申請する。登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。評価額2,000万円なら8万円になります。
司法書士に依頼した場合の報酬は、事案によりますが数万円から十数万円が一般的です。相続人が多い、疎遠な方がいる、といったケースでは、早く頼んだほうが結果的に安く済みます。
やってはいけないこと
ひとつめ。「売るときに一緒にやればいい」と考える。買主が見つかってから登記を始めると、戸籍集めと協議で1〜3か月かかります。その間、買主が待ってくれる保証はありません。売却の準備と登記は、同時ではなく、登記が先です。
ふたつめ。相続人の1人と話がついたから大丈夫、と考える。不動産を売るには、相続人全員の同意が要ります。1人でも反対すれば売れません。早い段階で全員に声をかけてください。
みっつめ。相続人申告登記だけで安心する。過料は避けられますが、所有権は確定していないため、売却はできません。あくまで時間を作るための手続きです。
逆に、急がなくてよい場合
- すでに相続登記が済んでいる——名義がご自身になっていれば、この義務は関係ありません
- 相続人が自分1人——遺産分割協議が不要なので、手続きは比較的短期間で終わります。ただし期限は同じです
- 遺言書がある——分割の話し合いが省けます。ただし検認が必要な場合があります（自筆証書遺言で法務局保管制度を使っていない場合）
まずやること
- 法務局で登記事項証明書を取り、現在の名義人が誰かを確認する（1通600円）
- 親御様の名義のままなら、亡くなった日を確認する
- 2024年3月以前の相続なら、2027年3月31日をカレンダーに書く
- 相続人が誰になるかを整理する
- 司法書士に相談する（売却の査定は、その後で構いません）
※制度の詳細や個別の手続きは、法務局または司法書士にご確認ください。
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ここまでの数字は、あくまで西宮市全体の中央値です。同じ市のなかでも、築年・土地面積・学校区・駅距離で価格は大きく変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。名義の整理が必要な場合は、司法書士のご紹介も承ります。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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