上甲子園でいま売れているのは、土地70㎡の三階建てだった

西宮市の上甲子園で、直近1年に成約した戸建16件。その土地面積の中央値は70㎡でした。

坪に直すと約21坪です。西宮市全体の戸建（土地145㎡前後）の半分以下。それでいて総額は3,650万円で成約しています。

上甲子園でいま動いているのは、狭い土地に建つ三階建てです。国土交通省の不動産情報ライブラリから、2025年4月〜2026年3月の38件を当社で集計しました。

上甲子園では、いま何がいくらで売れていますか？

結論：戸建16件が中央値3,650万円、中古マンション21件が1,700万円。2.1倍の差がついています。

マンションは専有55㎡・築1986年・徒歩13分。戸建は土地70㎡・延床103㎡・築1995年・徒歩15分です。

ここで注目したいのは、戸建の延床103㎡が土地70㎡を上回っていることです。一階分の床面積より延床が広いということは、二階建てでは成立しません。上甲子園で売れている戸建は、実質的に三階建てが中心だと読めます。

なぜ土地が狭いのですか？

結論：もともと広かった敷地が、分割されて売られているからです。

年度別に見ると、土地面積と価格がきれいに連動しています。

2021年度は土地90㎡で5,050万円、2022年度は98㎡で4,950万円、2024年度は110㎡で4,600万円。土地が広い年は4,600〜5,050万円です。

対して2023年度は75㎡で3,000万円、直近1年は70㎡で3,650万円。土地が狭い年は3,000〜3,650万円。

この町は阪神甲子園駅とJR甲子園口駅の中間にあたり、戦前から住宅地として開かれてきた地域です。当時の区画は現在の基準では広く、相続や建て替えのたびに2区画へ分けられてきました。その結果が土地70㎡・三階建てという現在の標準です。

年度によって中央値が1.7倍ぶれるのはなぜですか？

結論：年間6〜16件しか動かないためです。

上甲子園の戸建成約は、2021年度6件、2022年度10件、2023年度7件、2024年度11件、直近1年16件。件数が少ないので、その年にどんな家が出たかで中央値が大きく振れます。

3,000万円（2023年度）と5,050万円（2021年度）の差は1.7倍ですが、これは相場が1.7倍動いたのではなく、売り物の性格が違っただけです。土地75㎡・築1983年の年と、土地90㎡・築2017年の年を比べているのですから、差がつくのは当然です。

この町で「近隣の成約事例」を根拠に価格を語るときは、必ず土地面積と築年をそろえて比べる必要があります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

土地が90㎡以上ある場合。この町では希少です。2区画に分割して2棟建てられる可能性があり、その場合は分譲業者が買い手として入ってきます。実需のファミリー層だけに売り出すと、価格を取り逃す可能性があります。まず土地の分割可能性（接道条件、最低敷地面積の制限）を確認してください。

土地が70㎡前後の場合。これがこの町の標準です。直近1年の中央値3,650万円が最も近い目安になります。買い手は同じような三階建てと比較するので、内装の状態、駐車スペースの有無、日当たりといった個別条件が効きます。

マンションをお持ちの場合。1,700万円・専有55㎡・築1986年が中央値です。築年が古い層が中心に動いているので、築浅であればこの数字より上を狙える可能性があります。ただし件数は年間18〜30件と限られるため、売り出し期間には余裕をみてください。

やらないほうがよいこと：「上甲子園の戸建は5,000万円で売れた実績がある」という情報だけで価格を決めることです。それは土地90㎡・築2017年の話で、土地70㎡の物件には当てはまりません。

まとめ

• 上甲子園の直近1年の成約は38件。戸建3,650万円（16件）、マンション1,700万円（21件）
• 戸建の土地面積は中央値70㎡。延床103㎡が土地を上回り、三階建てが中心と読める
• 年度別に見ると土地面積と価格が連動。90〜110㎡の年は4,600〜5,050万円、70〜75㎡の年は3,000〜3,650万円
• 年間6〜16件しか動かないため、土地面積と築年をそろえて比べることが必須

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。上甲子園の売却について、土地の分割可能性まで踏まえた査定をご提供しています。