敷地163㎡が75㎡になった。甲子園口で進んでいる土地の細分化
兵庫県西宮市甲子園口。JR甲子園口駅を中心とする、1〜6丁目からなる住宅地です。この町の戸建市場で、4年のあいだに起きた変化がはっきりしています。
4年前、甲子園口で取引された戸建は10件、面積の中央値は163㎡でした。直近1年は23件、面積の中央値は75㎡。件数が2.3倍に増える一方で、1件あたりの敷地は半分以下になっています。
同じ期間、土地の取引は6件から4件へ減りましたが、面積の中央値は113㎡から260㎡へ、中央値は3,900万円から1億5,000万円へ。大きな土地が動き、細かく分けられた戸建が供給されている——数字はその流れと整合します。国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計して見ていきます。
甲子園口の戸建に、何が起きているのですか？
結論：件数が10件から23件へ2.3倍に増え、面積の中央値が163㎡から75㎡へ半分以下になりました。
戸建の中央値は6,250万円から5,500万円へ下がっています。ただしこれを「値下がり」と読むのは誤りです。敷地が163㎡から75㎡へ半分以下になったうえで、価格は12%しか下がっていないのですから、㎡あたりで見れば大きく上がっています。実際、㎡単価の中央値は389,655円から425,000円へ上昇しています。
土地の側を見ると、件数は6件から4件へ減りましたが、面積の中央値は113㎡から260㎡へ2.3倍。中央値は3,900万円から1億5,000万円へ。まとまった規模の土地が売買されていることを示しています。
この2つを並べると、ひとつの流れが見えます。大きな敷地が一括で取引され、分割されて、75㎡クラスの戸建として供給される。西宮市の戸建市場全体の傾向は苦楽園五番町1億2,000万円、東鳴尾町2,500万円。西宮の戸建は町名で決まるで扱っていますが、甲子園口はその中でも敷地の細分化が数字にはっきり出ている町です。
ただし、土地4件という母数は小さく、中央値は振れやすい数字です。この読み方は「土地面積の拡大」「戸建面積の縮小」「戸建件数の増加」という3つの数字の整合から導いた推論であり、分割された区画数を直接確認したものではありません。
西宮市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
甲子園口のマンションは、いくらで売れているのですか？
結論：25件の中央値は4,700万円、㎡単価の中央値は600,000円、専有面積の中央値は80㎡です。
4年前は21件・3,000万円・㎡単価433,333円・専有面積75㎡・築年の中央値2000年。直近1年は25件・4,700万円・600,000円・80㎡・築2006年です。
中央値は56.7%、㎡単価は38.5%上がっています。ここでも構成の変化を確認する必要があります。専有面積は5㎡広がり、築年の中央値は6年新しくなっています。単価の上昇には、この「より新しく、より広い住戸が取引されるようになった」という構成変化が含まれます。上昇分すべてが同一物件の値上がりを意味するわけではありません。
築年帯で分けると、2001〜2010年築が10件で中央値4,800万円・㎡単価606,250円、2011年以降が6件で5,150万円・681,313円、1991〜2000年築が6件で3,600万円・497,143円。1981年以前の2件は1,900万円・305,715円です。㎡単価で見ると1981年以前と2011年以降で2.2倍ひらきます。
間取りは3LDKが14件、4LDKが5件。ファミリー向けが中心です。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる甲子園口は、甲子園球場の最寄りですか？
結論：違います。阪神甲子園球場の所在地は西宮市甲子園町1-82で、甲子園口とは別の町名です。最寄りは阪神本線の甲子園駅です。
これは売却時に必ず正確に伝えるべき点です。西宮市の学校区一覧によれば、甲子園口1〜6丁目は上甲子園小学校・上甲子園中学校の学区、甲子園町は南甲子園小学校・鳴尾中学校の学区で、通学区がまったく異なります。行政上の区分としてもはっきり分かれています。
阪神甲子園球場の公式サイトのアクセス案内も阪神本線（甲子園駅）が前提で、JR甲子園口駅からのアクセス案内は掲載されていません。「甲子園口＝甲子園球場の最寄り」という説明で買主に期待を持たせると、内見時に信頼を失います。
西宮市の説明によれば、甲子園口地域は「北をJR神戸線、南を国道2号、東を武庫川に囲まれた」エリアで、人口約12,000人・世帯数6,000戸超。JR甲子園口ほんわか商店街が地域のほぼ中心にあります。武庫川女子大学甲子園会館（旧甲子園ホテル）など、阪神間モダニズムの建築が点在する地域でもあります。
甲子園口の成り立ち
西宮市の土地区画整理事業の一覧には、完了地区として「瓦木村甲子園口」（旧都市計画法、組合施行、43.9ha、昭和19年1月20日換地処分公告）が記載されています。甲子園口は戦前の区画整理によって計画的に整備された市街地です。街区が整っていることは、いま起きている敷地の分割・再供給とも無関係ではないでしょう。
また西宮市は昭和38年（1963年）11月3日に「文教住宅都市」を宣言しています。宣言文には「風光の維持、環境の保全・浄化、文教の振興を図り」市民福祉の増進に努める旨、「多くの人々がここに、平穏で快適な生活環境を求めて移り住み」といった記述があり、教育と住環境を都市の柱として掲げてきた市であることが読み取れます。ただし、学区が住宅需要や地価に影響しているという因果を述べた公的記載は、当社が確認した範囲では見つかりませんでした。この点は事実として断定しません。
甲子園口で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：お持ちの土地の広さによって、買主がまったく変わります。160㎡を超える敷地なら、個人の実需だけでなく分割前提の事業者も想定買主に入ります。
まとまった敷地をお持ちの場合
直近1年に土地が4件、面積の中央値260㎡で取引されています。一方、供給されている戸建は75㎡クラスです。つまり、広い敷地には「分割して建売として供給する」という買い方をする買主が存在します。
この場合、個人の実需だけを想定した売り方と、事業者を含めた売り方とでは、提示される金額が変わることがあります。どちらが高いかは物件次第で、一概には言えません。だからこそ両方の相手に当ててから判断することが、この町では意味を持ちます。1社の査定だけで決めると、比較の機会そのものを失います。
なお、これは「分割して売れば必ず高くなる」という話ではありません。分割には接道条件、最低敷地面積、給排水の引き込みなど複数の制約があり、成立しない土地もあります。まず西宮市の窓口で条件を確認してください。
75㎡クラスの戸建をお持ちの場合
直近1年で23件が取引されており、流通量は十分です。中央値5,500万円・㎡単価425,000円が目安になります。築年の中央値は1995年で、比較的新しい住宅が多い市場ではありません。管理・修繕の履歴が価格に効いてきます。
売らない方がよいケース
- 用途地域・高度地区を確認していない場合。西宮市は用途地域13種類のうち11種類を指定し、高度地区は最高限度9種類＋最低限度1種類を市街化区域の大部分に指定しています。甲子園口の具体的な指定内容は、当社が確認した範囲では行政の一次資料で特定できませんでした。にしのみやWebGISまたは都市計画図（図面番号63-4）で必ずご確認ください。分割や建て替えの可否に直結します。
- 「再開発で上がる」という前提で保有を続けている場合。西宮市が事業中として公表している都市計画道路8路線に、甲子園口を通る路線はありません。施行中の土地区画整理事業も樋ノ口と阪神西宮駅北の2地区のみで、甲子園口は含まれません。甲子園口周辺で進行中の大規模事業は確認できませんでした。
- 相続で取得し、取得費加算の特例が使える期間内にある場合。相続開始から一定期間内の売却でないと適用できません。期限を確認してから売却時期を決めてください。詳しくは西宮市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
- 住まなくなってから3年を超えそうな場合。居住用財産の3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件です。期限を過ぎると使えなくなります。
よくある質問
甲子園口の戸建の相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引23件の中央値は5,500万円、㎡単価の中央値は425,000円、面積の中央値は75㎡です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。4年前は10件・6,250万円・163㎡でした。総額は下がっていますが、敷地が半分以下になっているため、㎡単価では上がっています。
甲子園口のマンションの相場はいくらですか？
結論：同じ期間の成約・取引25件の中央値は4,700万円、㎡単価の中央値は600,000円、専有面積の中央値は80㎡です。ただし1981年以前の2件は㎡単価305,715円、2011年以降の6件は681,313円で、築年帯によって2.2倍ひらきます。
甲子園口から阪神甲子園球場は近いですか？
結論：甲子園口と甲子園町は別の町名です。阪神甲子園球場の所在地は西宮市甲子園町1-82で、球場公式サイトのアクセス案内は阪神本線（甲子園駅）が前提となっています。西宮市の学校区一覧でも、甲子園口1〜6丁目は上甲子園小学校・上甲子園中学校、甲子園町は南甲子園小学校・鳴尾中学校と学区が分かれています。
甲子園口で再開発は進んでいますか？
結論：当社が確認した範囲では、進行中の大規模事業はありません。西宮市が事業中として公表している都市計画道路8路線に甲子園口を通る路線はなく、施行中の土地区画整理事業も樋ノ口（組合施行）と阪神西宮駅北（個人施行）の2地区のみです。なお、甲子園口は昭和19年1月20日に換地処分が公告された「瓦木村甲子園口」土地区画整理事業（43.9ha）で整備された市街地です。
西宮市の人口は増えていますか？
結論：令和7年（2025年）国勢調査の速報値は482,834人、令和8年（2026年）8月1日現在の推計人口は480,748人です。ただしこの2つは調査ベースが異なるため単純な増減比較には使えません。阪神・淡路大震災後に38万人台まで減り、その後48万人台まで回復した経緯があり、足元は48万人規模を維持しています。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県西宮市甲子園口、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の52件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の37件。集計日：2026年8月25日。
- 学校区・町名：西宮市「令和8年度 小・中・義務教育学校 学校区（町名別）」
- 地域の概要：西宮市「甲子園口地域コミュニティ」
- 阪神甲子園球場：阪神甲子園球場 公式サイト「球場に行く」
- 土地区画整理事業：西宮市「西宮市の土地区画整理事業」
- 都市計画道路：西宮市「西宮市の都市計画道路」
- 用途地域・高度地区：西宮市「用途地域による制限」「高度地区による制限」「地区計画による制限」「都市計画図の印刷向けデータ」
- 文教住宅都市宣言：西宮市「文教住宅都市宣言」
- 人口：西宮市「国勢調査」「推計人口・住民基本台帳人口・面積・人口動態」
- アイキャッチ写真：Koshienguchi Station south 202304.jpg 写真：Suikotei（CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons）
- 本文写真：甲子園口駅北口.jpg 写真：小田急4000系ファン（CC0, Wikimedia Commons）
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この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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