西宮で値上がりしたのは、築浅だけだった。成約765件が示す二極化

西宮市でマンションの売却を考えるとき、目に入るのは「阪神間は上がっている」「西宮北口は強い」という話です。実際、市全体の数字はそれを裏づけているように見えます。

国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に西宮市で成約した中古マンション765件を当社で集計し、4年前の同じ期間（2021年4月〜2022年3月・664件）と比べました。㎡単価の中央値は41.1万円から45.3万円へ、約10.2％の上昇です。

ところが築年帯で分けると、話がまったく変わります。2011年以降に建てられた物件は＋20.8％。一方で1980年以前に建てられた145件は、4年前より7.4％下がっていました。

この記事は、西宮市のマンション売却相場を築年・駅・面積の3つの軸で分解し、ご自宅がどの層に属しているのかを判断できるように整理したものです。

結論：西宮のマンションで値上がりしたのは、築浅だけだった

直近1年の成約765件の中央値は、㎡単価45.3万円、総額3,400万円、専有面積75㎡、建築年1998年でした。これが「西宮市のマンション相場」としてよく引用される数字です。

しかし築年帯で割ると、次のように分かれます。

• 2011〜2020年築：59.0万円 → 71.3万円（＋20.8％／114件）
• 2001〜2010年築：46.7万円 → 53.3万円（＋14.1％／142件）
• 1991〜2000年築：40.0万円 → 42.0万円（＋5.0％／240件）
• 1981〜1990年築：27.2万円 → 26.5万円（▲2.6％／81件）
• 1980年以前築：23.1万円 → 21.4万円（▲7.4％／145件）

市全体の＋10.2％は、築2001年以降の物件が押し上げた数字です。築1990年以前の226件は、この4年間の上昇局面に参加していません。

さらに見落とせないのが件数です。1980年以前築の成約は4年前の114件から145件へ、約27％増えています。価格が下がりながら市場に出る数が増えている。この組み合わせは、売主にとって時間が味方をしにくい状況を意味します。

旧耐震の145件は、郊外ではなく人気駅に集まっている

「築古は郊外に多い」という思い込みは、西宮では成立しません。1980年以前築の145件を最寄駅別に数えると、上位はこうなります。

• 苦楽園口 23件（同駅の成約73件の32％）
• 甲子園口 19件（同59件の32％）
• 西宮北口 17件（同100件の17％）
• 夙川 17件（同46件の37％）
• 香櫨園 10件（同52件の19％）
• 鳴尾・武庫川女子大前 9件（同28件の32％）

阪急沿線の人気駅ほど、開発が早かったぶん築古のストックが厚くなっています。夙川では成約の3件に1件以上が旧耐震です。

これは売主にとって二重の意味を持ちます。ひとつは、駅のブランドが必ずしもご自宅の価格を保証しないということ。もうひとつは、同じ駅の売出物件の中に築浅と旧耐震が混在していて、買主が「同じ夙川の物件」として並べて見ているということです。

この状況で「夙川だから」という理由づけだけで価格を設定すると、買主が比較している築浅物件との条件差が、値引き交渉の材料になります。逆に、築年・耐震・管理状況を先に整理して提示できれば、その交渉余地を削ることができます。

駅別に見ると、同じ市内で＋45％と▲25％が並んでいる

成約が5件以上ある駅について4年前と比べると、上昇率の幅は驚くほど広くなります。

上昇の上位は門戸厄神＋45.3％（43.3万円→62.9万円）、甲陽園＋36.9％（26.3万円→36.0万円）、今津＋18.1％。西宮北口も52.1万円→59.3万円（＋13.8％）と堅調です。

一方、下落側は夙川▲24.5％（51.9万円→39.2万円）、西宮名塩▲14.9％、さくら夙川▲6.0％、苦楽園口▲4.4％となりました。

4年前の㎡単価が市内最上位クラスだった夙川（51.9万円）が、いまは39.2万円で市内中位に位置しています。この数字だけを見れば「夙川は落ちた」と読めます。

ただし、そう結論づけるのは早すぎます。中央値は「その期間に売れた物件の中身」に強く左右されるからです。

「夙川が落ちた」のか、「売れた物件が変わった」のか

下落幅が最大の夙川と、上昇幅が最大の門戸厄神。この2駅の成約物件の中身を4年前と比べました。

夙川は成約48件→46件、建築年の中央値1999年→1997年、専有面積78㎡→80㎡、駅徒歩8分→9分。ここまではほとんど変わりません。変わったのは旧耐震の割合で、29％から37％へ上がっています。

門戸厄神は成約27件→35件、建築年1998年→2003年と5年新しくなり、旧耐震は11％から0％へ。専有面積は80㎡→75㎡、駅徒歩は6分→10分と、立地条件はむしろ悪くなっています。

ここから読めることは2つあります。

ひとつは、門戸厄神の上昇は物件構成の変化だけでは説明できないということ。駅から遠い物件が増えたのに㎡単価が45％上がっているので、需要そのものが強まったと考えるのが自然です。

もうひとつは、夙川の下落は構成変化でかなりの部分が説明できるということ。築古の比率が8ポイント上がれば、中央値は下がります。ただし旧耐震比率の変化だけで24.5％の下落をすべて説明できるとは言い切れません。成約46件という規模では中央値のぶれも起こりえます。この点は断定を避けておきます。

売主の立場でいえば、結論はひとつです。駅ごとの増減率を自宅にそのまま当てはめてはいけません。「夙川は下がったらしい」も「門戸厄神は上がったらしい」も、ご自宅の築年・面積・駅距離が違えば当てはまりません。査定では、条件をそろえた事例で比較する必要があります。

広ければ高い、ではない。西宮のマンションは70〜100㎡が主戦場

専有面積帯で㎡単価を見ると、いちばん高いのは70〜80㎡の48.0万円。次いで60〜70㎡の46.9万円、80〜100㎡の46.3万円と続きます。

ところが100㎡以上になると40.0万円まで下がります。70〜80㎡と比べて約17％低い水準です。40㎡未満（27.2万円）、40〜60㎡（30.9万円）も同様に低くなります。

間取り別でも同じ傾向が出ます。２ＬＤＫ＋Ｓが50.3万円、３ＬＤＫが48.2万円と高い一方、４ＬＤＫは38.8万円で３ＬＤＫより約19％低いのです。

成約765件のうち70〜100㎡が559件（73％）、間取りでは３ＬＤＫが428件（56％）。西宮のマンション市場は、ファミリー向けの標準的なサイズに需要が集中しています。

したがって、広い部屋をお持ちの方ほど「㎡あたり×面積」の単純計算で高い期待値を持ちやすく、実勢とずれやすいという構造になります。100㎡超や４ＬＤＫは、総額が大きくなるぶん買える層が限られ、㎡単価が抑えられます。この点は査定の説明時に必ずお伝えしている論点です。

西宮市の駅別 マンション売却相場一覧（直近1年の成約）

成約が5件以上あった21駅について、㎡単価の中央値・総額の中央値・建築年の中央値・件数を並べました。㎡単価の高い順です。

最寄駅	㎡単価の中央値	総額の中央値	建築年の中央値	成約件数
門戸厄神	62.9万円／㎡	4,700万円	2003年	35件
西宮北口	59.3万円／㎡	4,250万円	1999年	100件
阪神国道	56万円／㎡	4,050万円	2004年	8件
今津	52.3万円／㎡	4,000万円	2004年	19件
さくら夙川	52万円／㎡	4,000万円	1998年	19件
甲子園	50万円／㎡	3,900万円	2003年	60件
甲子園口	48.4万円／㎡	4,300万円	1997年	59件
仁川	47.5万円／㎡	3,500万円	2009年	23件
香櫨園	45.5万円／㎡	3,400万円	1998年	52件
西宮	44.5万円／㎡	3,150万円	1998年	90件
久寿川	43.5万円／㎡	3,200万円	1997年	11件
苦楽園口	39.2万円／㎡	3,500万円	1998年	73件
夙川	39.2万円／㎡	3,350万円	1997年	46件
洲先	38.2万円／㎡	3,050万円	1995年	6件
甲東園	38万円／㎡	3,000万円	1997年	20件
甲陽園	36万円／㎡	3,000万円	2000年	41件
鳴尾・武庫川女子大前	35.6万円／㎡	2,850万円	1997年	28件
武庫川	33.3万円／㎡	3,000万円	1982年	10件
武庫川団地前	20万円／㎡	1,700万円	1985年	24件
宝塚	20万円／㎡	1,600万円	1999年	13件
西宮名塩	16.5万円／㎡	1,400万円	1996年	21件

2025年4月〜2026年3月の成約価格情報より当社集計。中央値は実際に売れた物件の中央の値であり、個別物件の査定額ではありません。建築年の中央値が古い駅ほど、その駅の中央値は築古物件に引っ張られています。

この表は㎡単価と建築年をセットで見てください。たとえば仁川（47.5万円）は建築年の中央値が2009年と市内で最も新しく、㎡単価の高さの一部は築浅であることに由来します。逆に甲子園口（48.4万円）と夙川（39.2万円）は建築年の中央値がどちらも1997年で同じです。この約23％の差は築年では説明できず、立地と物件そのものの差ということになります。

価格帯で見ると、西宮のマンション市場は薄く広い

成約765件を総額で区切ると、次のように分布します。

総額	成約件数	構成比
1,000万円未満	49件	6％
1,000〜2,000万円	144件	19％
2,000〜3,000万円	136件	18％
3,000〜4,000万円	135件	18％
4,000〜5,000万円	128件	17％
5,000〜7,000万円	133件	17％
7,000万円以上	40件	5％

2025年4月〜2026年3月の成約価格情報より当社集計。構成比は四捨五入。

1,000万円台から7,000万円台まで、どの価格帯にも100件前後の成約があります。特定の価格帯に集中していない＝どの価格帯にも買主がいる市場です。1,000万円台が144件で最多という事実は、築古を持つ売主にとって「買い手がいない」わけではないことを示しています。

実際の成約事例（安いほうから高いほうまで）

地区名	最寄駅	成約価格	㎡単価	面積（間取り）	築年	時期
今津水波町	久寿川 徒歩2分	260万円	17.3万円	15㎡（１Ｒ）	1989年	2025年10〜12月
平木町	西宮北口 徒歩7分	780万円	39万円	20㎡（１Ｋ）	1996年	2025年7〜9月
甲子園口	甲子園口 徒歩5分	1,200万円	24万円	50㎡（３ＤＫ）	1968年	2025年10〜12月
東山台	西宮名塩 徒歩9分	1,400万円	13.3万円	105㎡（４ＬＤＫ）	1994年	2025年4〜6月
甲子園口北町	甲子園口 徒歩6分	1,600万円	21.3万円	75㎡（３ＬＤＫ）	1970年	2025年10〜12月
戸崎町	甲子園口 徒歩8分	1,700万円	24.3万円	70㎡（３ＤＫ）	1972年	2025年10〜12月
泉町	香櫨園 徒歩15分	1,900万円	29.2万円	65㎡（２ＬＤＫ）	1978年	2025年4〜6月
甲陽園本庄町	甲陽園 徒歩3分	2,100万円	30万円	70㎡（３ＬＤＫ）	1977年	2025年4〜6月
甲陽園東山町	甲陽園 徒歩15分	2,300万円	32.9万円	70㎡（３ＬＤＫ）	1998年	2026年1〜3月
常磐町	さくら夙川 徒歩6分	2,500万円	33.3万円	75㎡（２ＬＤＫ＋Ｓ）	1984年	2026年1〜3月
樋ノ口町	門戸厄神 徒歩15分	2,700万円	38.6万円	70㎡（３ＬＤＫ）	1994年	2026年1〜3月
田近野町	仁川 徒歩16分	3,000万円	46.2万円	65㎡（２ＬＤＫ）	2019年	2025年7〜9月
松並町	甲子園口 徒歩9分	3,300万円	47.1万円	70㎡（３ＬＤＫ）	2001年	2025年10〜12月
笠屋町	東鳴尾 徒歩6分	3,600万円	51.4万円	70㎡（２ＬＤＫ＋Ｓ）	2016年	2025年7〜9月
田近野町	仁川 徒歩17分	3,800万円	47.5万円	80㎡（３ＬＤＫ）	2019年	2025年4〜6月
川添町	香櫨園 徒歩10分	3,900万円	52万円	75㎡（３ＬＤＫ）	2006年	2025年7〜9月
南昭和町	西宮北口 徒歩3分	4,100万円	58.6万円	70㎡（３ＬＤＫ）	1998年	2025年4〜6月
堀切町	香櫨園 徒歩11分	4,300万円	57.3万円	75㎡（３ＬＤＫ）	2016年	2025年4〜6月
能登町	西宮北口 徒歩13分	4,600万円	40万円	115㎡（４ＬＤＫ）	1983年	2026年1〜3月
松並町	甲子園口 徒歩7分	4,900万円	49万円	100㎡（４ＬＤＫ）	1988年	2025年4〜6月
高塚町	夙川 徒歩10分	5,000万円	50万円	100㎡（２ＬＤＫ）	1991年	2026年1〜3月
津門大塚町	西宮(ＪＲ) 徒歩5分	5,400万円	72万円	75㎡（３ＬＤＫ）	1999年	2026年1〜3月
安井町	さくら夙川 徒歩3分	6,000万円	80万円	75㎡（３ＬＤＫ）	1997年	2025年4〜6月
神祇官町	西宮北口 徒歩10分	6,500万円	86.7万円	75㎡（３ＬＤＫ）	2014年	2025年10〜12月
里中町	鳴尾・武庫川女子大前 徒歩4分	7,500万円	78.9万円	95㎡（３ＬＤＫ）	2021年	2026年1〜3月
羽衣町	夙川 徒歩7分	1億8,000万円	144万円	125㎡（３ＬＤＫ）	2022年	2025年7〜9月

成約765件から価格帯が分かるように抽出。国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」より当社集計。

旧耐震（1980年以前築）の成約事例

この4年で価格が下がった145件が、実際にいくらで成約しているかを示します。

地区名	最寄駅	成約価格	㎡単価	面積（間取り）	築年	時期
上田東町	武庫川団地前 徒歩4分	370万円	4.9万円	75㎡（３ＬＤＫ）	1975年	2025年4〜6月
大社町	苦楽園口 徒歩16分	700万円	10万円	70㎡（２ＬＤＫ）	1977年	2025年10〜12月
段上町	甲東園 徒歩18分	950万円	11.9万円	80㎡（３ＬＤＫ）	1979年	2025年4〜6月
柳本町	西宮北口 徒歩15分	1,200万円	16万円	75㎡（３ＬＤＫ）	1973年	2025年7〜9月
満池谷町	夙川 徒歩15分	1,400万円	17.5万円	80㎡（３ＬＤＫ）	1971年	2025年4〜6月
久保町	西宮(阪神) 徒歩13分	1,500万円	21.4万円	70㎡（３ＬＤＫ）	1974年	2025年7〜9月
甲子園三番町	甲子園 徒歩9分	1,700万円	22.7万円	75㎡（３ＬＤＫ）	1969年	2025年4〜6月
上甲子園	甲子園口 徒歩13分	1,800万円	32.7万円	55㎡（２ＬＤＫ）	1972年	2026年1〜3月
上大市	甲東園 徒歩14分	2,000万円	26.7万円	75㎡（３ＬＤＫ）	1978年	2025年7〜9月
小松西町	鳴尾・武庫川女子大前 徒歩9分	2,300万円	32.9万円	70㎡（２ＬＤＫ）	1972年	2025年7〜9月
高木東町	西宮北口 徒歩10分	2,500万円	38.5万円	65㎡（２ＬＤＫ＋Ｓ）	1976年	2025年7〜9月
城山	苦楽園口 徒歩10分	4,200万円	25.5万円	165㎡（４ＬＤＫ）	1976年	2025年4〜6月

1980年以前に建てられた成約145件から抽出。国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」より当社集計。

㎡単価の中央値は21.4万円ですが、個別に見ると幅があります。同じ築年でも、駅距離・管理状態・リフォーム履歴で結果が変わるのが築古の特徴です。中央値を自宅に当てはめるのではなく、条件の近い事例を探すことが重要になります。

築年帯別に、いま確認すべきこと

2011年以降築をお持ちの方

㎡単価は4年で59.0万円→71.3万円（＋20.8％）と、市内で最も上昇した層です。成約は114件と決して多くないため、同条件の比較事例が限られます。近隣の売出事例ではなく、成約事例で確認することが特に重要になります。売出価格は売主の希望であって、成約価格ではありません。

2001〜2010年築をお持ちの方

46.7万円→53.3万円（＋14.1％）。件数は171件→142件と減っており、供給が絞られたなかでの上昇です。買主から見れば選択肢が少ない層にあたります。

1991〜2000年築をお持ちの方

40.0万円→42.0万円（＋5.0％）で、成約240件と市内最多の層です。比較対象が多いぶん、価格が少しでも高いと後回しにされやすいのがこの帯の特徴です。同じマンション内・近隣物件の成約状況を踏まえた価格設定が結果を左右します。

1990年以前築をお持ちの方

226件（1981〜1990年81件、1980年以前145件）が該当し、㎡単価は4年前より下がっています。ただし前掲の価格帯分布のとおり、1,000〜2,000万円の成約は144件で市内最多です。買主がいないのではなく、価格が下がりながらも取引は成立している状態です。

この層で結果を分けるのは、価格の付け方と、買主の不安をどれだけ先回りして解消できるかです。管理組合の修繕積立金の状況、大規模修繕の履歴、耐震診断の有無といった情報は、買主が必ず気にする一方で、売出時に整理されていないことが少なくありません。こちらから先に開示する情報が多いほど、値引き交渉の材料は減ります。

西宮市でマンションを売るときの実務的な注意点

「市の平均」と「駅の平均」を自宅に当てはめない

ここまで見たとおり、西宮市のマンション相場は築年で最大28ポイント（＋20.8％と▲7.4％）、駅で約70ポイント（＋45.3％と▲24.5％）の開きがあります。市の平均＋10.2％をご自宅に当てはめると、上振れにも下振れにも大きくずれます。

売出価格ではなく成約価格で判断する

不動産ポータルサイトに出ている価格は売出価格です。本記事の数字はすべて国土交通省が公表している成約価格情報で、実際に売買が成立した価格にあたります。この2つには開きが生じることがあります。

四半期ごとに数字は動く

成約データは四半期ごとに更新されます。本記事は2026年3月までの成約を集計したものです。半年以上前の相場情報をもとに判断すると、実勢とずれる可能性があります。

戸建との比較で考える必要がある物件もある

西宮市では、同じ予算帯でマンションと戸建の両方が選択肢になる価格帯があります。戸建側の相場については別記事で整理しています。

よくある質問

西宮市のマンションは値上がりしているのですか？

築年によります。直近1年と4年前を比べると、市全体の㎡単価の中央値は41.1万円から45.3万円へ約10.2％上がりました。ただし築年帯で分けると、2011〜2020年築が＋20.8％、2001〜2010年築が＋14.1％である一方、1981〜1990年築は▲2.6％、1980年以前築は▲7.4％と下がっています。市全体の上昇は築浅が押し上げた数字です。

築40年を超えるマンションでも売れますか？

成約はしています。直近1年に西宮市で成約した中古マンション765件のうち、1980年以前に建てられたものが145件あり、4年前の114件より約27％増えています。総額1,000〜2,000万円の成約も144件と市内で最も多い価格帯です。ただし㎡単価の中央値は21.4万円で、4年前より7.4％下がっています。買主はいますが、価格の付け方が結果を大きく左右します。

夙川の㎡単価が下がったと聞きました。夙川のマンションは価値が落ちたのですか？

中央値は下がっていますが、そのまま「価値が落ちた」とは言えません。夙川の成約は48件→46件で、建築年の中央値は1999年→1997年、専有面積は78㎡→80㎡、駅徒歩は8分→9分とほぼ変わらない一方、1980年以前築の割合が29％から37％へ上がっています。売れた物件の構成が変わったことが中央値を押し下げている可能性が高いと考えていますが、成約46件という規模では中央値のぶれも起こりえるため、断定はできません。ご自宅の評価は条件をそろえた事例でご確認ください。

広い部屋のほうが高く売れますか？

㎡単価で見ると、必ずしもそうではありません。直近1年の成約では、70〜80㎡が48.0万円で最も高く、100㎡以上は40.0万円と約17％低くなります。間取りでも４ＬＤＫは38.8万円で、３ＬＤＫの48.2万円より約19％低い水準です。西宮市の成約は70〜100㎡が559件（73％）、３ＬＤＫが428件（56％）と標準的なサイズに集中しており、それを外れると買える層が限られます。

査定はどのようなデータを使うのですか？

国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・築年別・面積別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。

この記事で使ったデータの出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（兵庫県西宮市／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の765件、2021年4月〜2022年3月の664件）を当社集計
• ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
• 「旧耐震」は建築年が1980年以前の物件を指します（新耐震基準は1981年6月施行）

※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※成約件数が少ない区分は、物件条件の偏りで中央値が動きやすくなります。本記事では原則5件以上の区分のみを掲載しています。※成約データは四半期ごとに更新されます。

私たちは神戸市中央区京町に事務所を置き、兵庫県内で売却のご相談をお受けしています。西宮市のマンションは、駅名や市の平均ではなく、築年・面積・駅距離をそろえた成約事例で見ることが出発点になります。

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