南は＋31.7％、北は▲11.6％。同じ西宮市で何が起きているのか
西宮市でご自宅の売却を考えるとき、多くの方が最初に目にするのは「阪神間は値上がりしている」「西宮は人気だから高く売れる」という話です。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に西宮市で成約した1,220件（中古マンション765件・戸建455件）を当社で集計し、4年前の同じ期間（2021年4月〜2022年3月・985件）と比べました。分かったのは、「値上がりしている」は西宮市の半分にしか当てはまらないという事実です。
夙川・苦楽園・甲陽園の戸建は中央値4,100万円から5,400万円へ約31.7％上がりました。同じ4年間で、名塩・生瀬は2,150万円から1,900万円へ約11.6％下がっています。市全体でならすと「ほぼ横ばい」。上がった場所と下がった場所が、ひとつの市の中で打ち消し合っているのです。
この記事は、西宮市の売却相場を駅別・町丁別に分解し、ご自宅がどちら側の市場にあるのかを判断できるように整理したものです。
結論：西宮市には、逆方向に動く2つの市場がある
まず市全体の数字です。直近1年の成約中央値は、中古マンションが㎡単価45.3万円・総額3,400万円（765件）、戸建が総額4,000万円（455件）でした。
4年前と比べると、マンションの㎡単価は41.1万円から45.3万円へ約10.2％の上昇。参考までに、同じ手法で集計した神戸市西区は約3.9％でしたから、西宮の値上がり幅は明らかに大きいと言えます。
一方、戸建の総額中央値は3,900万円から4,000万円へ約2.6％と、ほぼ横ばいでした。
ここで「西宮の戸建は横ばいなのか」と読んでしまうと、判断を誤ります。エリア別に分解すると、こうなります。
| エリア | 2021年4月〜2022年3月 | 2025年4月〜2026年3月 | 増減 |
|---|---|---|---|
| 夙川・苦楽園口・甲陽園・さくら夙川・香櫨園 | 4,100万円（98件） | 5,400万円（117件） | ＋31.7％ |
| 西宮北口 | 4,500万円（19件） | 5,100万円（20件） | ＋13.3％ |
| 甲子園・鳴尾ほか平地部 | 4,100万円（62件） | 3,850万円（78件） | ▲6.1％ |
| 西宮名塩・生瀬・武田尾 | 2,150万円（54件） | 1,900万円（77件） | ▲11.6％ |
戸建の成約総額中央値。国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」より当社集計。
中古マンションでも同じことが起きています。西宮北口の㎡単価は52.1万円から59.3万円へ上がった一方、名塩・生瀬は20.5万円から16.5万円へ下がりました。4年間で、市内の高いほうと安いほうの差はさらに開いています。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
去年いちばん多く戸建が売れた駅は、西宮北口でも夙川でもなかった
直近1年に西宮市で成約した戸建455件を最寄駅別に数えると、1位は西宮名塩の58件でした。2位は甲陽園39件、3位は門戸厄神35件、4位は苦楽園口33件。西宮北口は20件で9位です。
さらに10位の生瀬19件を足すと、名塩・生瀬だけで77件。西宮北口（20件）の約3.8倍にあたります。
「西宮で家を売っている人」の実像は、街のイメージとはかなり違います。西宮市の売却市場でいま最も件数が動いているのは、阪急沿線のブランドエリアではなく、JR福知山線沿いの北部住宅地です。
JR西宮名塩駅は1986年（昭和61年）11月1日の開業で、これは西宮市の公式資料に記録されています。開業前後から開発が進んだ住宅地に、いま世代交代の時期が来ている——成約件数が4年前の54件から77件へ約43％増えたという数字は、そう読むのが自然です。
ここで売主として重要なのは、件数が増えているのに価格は下がっているという組み合わせです。同じエリアで売りに出る物件が増えれば、買主は選べる立場になります。名塩・生瀬の戸建中央値が4年前から11.6％下がっているのは、この需給の変化と整合します。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる南部と北部は、土地の評価そのものが約4.4倍ちがう
戸建455件を南部（阪神間・山手）361件と北部（名塩・生瀬・山口ほか）94件に分けて比べると、こうなります。
総額の中央値は南部4,400万円・北部1,900万円。ところが土地面積の中央値は南部105㎡に対し北部208㎡と、北部のほうが約2倍広いのです。建物の築年中央値も南部2003年・北部1997年で、6年の差しかありません。
広さでは説明がつかない差がどこにあるかを見るため、土地1㎡あたりの成約総額を物件ごとに計算し、その中央値を取りました。南部41.5万円に対し、北部9.4万円。約4.4倍です。しかも4年前と比べると南部は38.1万円→41.5万円（＋8.9％）、北部は10.0万円→9.4万円（▲6.0％）と、ここでも方向が分かれています。
つまり北部の価格は「建物が古いから安い」のではなく、土地そのものの評価が違うということです。これは売主にとって、リフォームや解体でどこまで挽回できるかの判断に直結します。
西宮市の北部は、地理的にも別の生活圏です
西宮市の面積は100.18平方キロメートル。市の公式説明では、南は大阪湾に臨み、北は六甲山地を越えて神戸市に接するとされ、北部の名塩や山口は古くから紙すきや竹細工が盛んな地域として紹介されています。行政上はひとつの市ですが、六甲山系で分断された南北は、通勤経路も買主の層も別です。
買主から見れば、名塩の物件の比較対象は西宮北口のマンションではなく、宝塚市や三田市の郊外戸建です。査定でも、そこを踏まえた競合設定が必要になります。
「中央値が下がった」を、そのまま値下がりと読んではいけない
先ほどの表で、甲子園・鳴尾ほか平地部の戸建が4,100万円→3,850万円（▲6.1％）と下がっていました。ここは阪神間でも人気の高い住宅地です。値下がりしたと考えるべきでしょうか。
物件条件をそろえて見ると、答えは逆になります。
このエリアで成約した戸建の土地面積の中央値は、4年前の95㎡から73㎡へと22㎡小さくなっています。築年の中央値は2004年から2008年へ新しくなりました。売れている物件そのものが、狭くて新しいほうへシフトしているのです。
そこで土地1㎡あたりの総額で比べ直すと、41.0万円→43.8万円で約6.8％の上昇。総額の中央値が下がったのは、値下がりではなく、市場に出る物件が小型化したためでした。
これは西宮の平地部で起きている構造変化を示しています。まとまった敷地が分割され、より小さな区画として供給されている。土地の坪単価が上がっているからこそ、分割が成り立つわけです。
売主の立場では、ここを取り違えると数百万円単位で判断がずれます。「近所の相場が下がったらしい」と聞いて売り止めにするより、ご自宅の土地面積で単価をそろえて確認するほうが正確です。
同じ「4,500万円」でも、土地の評価は約1.9倍ちがう
もうひとつ、西宮の査定で誤解を生みやすい点があります。
直近1年の戸建成約中央値は、甲陽園駅が4,500万円（39件）、門戸厄神駅も4,500万円（35件）。数字の上では同額です。ところが中身はまったく違います。
甲陽園は土地面積の中央値が175㎡、築年中央値1996年、土地1㎡あたり22.9万円。門戸厄神は土地面積105㎡、築年2007年、土地1㎡あたり43.3万円。土地の評価は約1.9倍の開きがあります。
つまり甲陽園の4,500万円は「広い敷地を安めの単価で」、門戸厄神の4,500万円は「標準的な敷地を高い単価で」成立した金額です。
山手のブランドエリアは総額が大きく見えますが、それは敷地が広いことによる部分が小さくありません。「近所が○○万円で売れたらしい」を根拠に自宅の価格を想定すると、敷地面積が違うだけで結論がひっくり返ります。
マンションと戸建で、駅の序列は一致しない
さらに、同じ駅でもマンションと戸建で評価の順位が入れ替わります。
中古マンションの㎡単価が最も高いのは門戸厄神62.9万円、次いで西宮北口59.3万円。一方、戸建の総額中央値が最も高いのは苦楽園口6,300万円、次いで夙川6,200万円ですが、この2駅のマンション㎡単価はどちらも39.2万円で、市内では中位です。
マンションは駅からの近さと利便性で価格が決まり、山手の戸建は敷地の広さと環境で決まる。同じ「西宮」でも、商品が違えば買主が見ている条件が違うということです。マンション相場を見て戸建の値付けを考える、あるいはその逆をすると、実勢から外れます。
西宮市の駅別 売却相場一覧（直近1年の成約）
成約が5件以上あった25駅について、中古マンションの㎡単価中央値、戸建の総額中央値、戸建の土地1㎡あたりの中央値を並べました。マンション㎡単価の高い順です。
| 最寄駅 | 中古マンション ㎡単価 | 戸建 総額 | 戸建 土地1㎡あたり |
|---|---|---|---|
| 門戸厄神 | 62.9万円／㎡（35件） | 4,500万円（35件） | 43.3万円／㎡ |
| 西宮北口 | 59.3万円／㎡（100件） | 5,100万円（20件） | 45.7万円／㎡ |
| 阪神国道 | 56万円／㎡（8件） | — | — |
| 今津 | 52.3万円／㎡（19件） | 4,000万円（10件） | 42.8万円／㎡ |
| さくら夙川 | 52万円／㎡（19件） | — | — |
| 甲子園 | 50万円／㎡（60件） | 4,050万円（30件） | 42.6万円／㎡ |
| 甲子園口 | 48.4万円／㎡（59件） | 4,650万円（28件） | 48.7万円／㎡ |
| 仁川 | 47.5万円／㎡（23件） | 4,500万円（21件） | 25万円／㎡ |
| 香櫨園 | 45.5万円／㎡（52件） | 4,400万円（15件） | 43.5万円／㎡ |
| 西宮 | 44.5万円／㎡（90件） | 4,650万円（18件） | 53.2万円／㎡ |
| 久寿川 | 43.5万円／㎡（11件） | 4,200万円（5件） | 46.7万円／㎡ |
| 苦楽園口 | 39.2万円／㎡（73件） | 6,300万円（33件） | 38.6万円／㎡ |
| 夙川 | 39.2万円／㎡（46件） | 6,200万円（27件） | 52.3万円／㎡ |
| 洲先 | 38.2万円／㎡（6件） | 3,800万円（5件） | 40万円／㎡ |
| 甲東園 | 38万円／㎡（20件） | 3,950万円（26件） | 43.2万円／㎡ |
| 甲陽園 | 36万円／㎡（41件） | 4,500万円（39件） | 22.9万円／㎡ |
| 鳴尾・武庫川女子大前 | 35.6万円／㎡（28件） | 3,600万円（12件） | 46.4万円／㎡ |
| 武庫川 | 33.3万円／㎡（10件） | 3,850万円（16件） | 49万円／㎡ |
| 東鳴尾 | — | 3,850万円（6件） | 51.2万円／㎡ |
| 武庫川団地前 | 20万円／㎡（24件） | — | — |
| 宝塚 | 20万円／㎡（13件） | — | — |
| 西宮名塩 | 16.5万円／㎡（21件） | 1,850万円（58件） | 8万円／㎡ |
| 生瀬 | — | 1,900万円（19件） | 14.2万円／㎡ |
| 岡場 | — | 2,300万円（11件） | 12.4万円／㎡ |
| 田尾寺 | — | 2,850万円（6件） | 15.2万円／㎡ |
2025年4月〜2026年3月の成約価格情報より当社集計。成約5件未満の区分は「—」。中央値は実際に売れた物件の中央の値であり、個別物件の査定額ではありません。
この表で確認していただきたいのは、マンションの列と戸建の列で駅の順番が一致していないことです。ご自宅の種別に対応する列で位置を確認してください。
町丁単位まで下りると、差は8倍になる
戸建の成約が5件以上あった26の町丁について、総額中央値の上位と下位を並べます。
| 上位の町丁 | 戸建 総額中央値 | 成約件数 |
|---|---|---|
| 苦楽園五番町 | 12,000万円 | 5件 |
| 上甲東園 | 7,600万円 | 5件 |
| 深谷町 | 7,000万円 | 6件 |
| 甲子園口 | 5,600万円 | 11件 |
| 上甲子園 | 5,250万円 | 6件 |
| 苦楽園四番町 | 5,200万円 | 7件 |
| 下位の町丁 | 戸建 総額中央値 | 成約件数 |
|---|---|---|
| すみれ台 | 1,500万円 | 6件 |
| 名塩山荘 | 1,700万円 | 5件 |
| 青葉台 | 1,700万円 | 9件 |
| 名塩南台 | 2,100万円 | 6件 |
| 名塩さくら台 | 2,200万円 | 7件 |
| 北六甲台 | 2,400万円 | 19件 |
2025年4月〜2026年3月の成約価格情報より当社集計。
最上位の苦楽園五番町は1億2,000万円、最下位のすみれ台は1,500万円。同じ西宮市の中で8倍の開きがあります。「西宮市の相場は◯◯万円」という一文が、実務でほとんど役に立たない理由がここにあります。
名塩・生瀬エリアの実際の成約事例
件数が最も多い北部について、価格帯が分かるように成約事例を並べます。安いほうから高いほうまで、実際に成約した物件です。
| 地区名 | 最寄駅 | 成約価格 | 土地／延床 | 築年 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 名塩木之元 | 西宮名塩 徒歩15分 | 100万円 | 土地40㎡／延床45㎡ | 1975年 | 2026年1〜3月 |
| 名塩ガーデン | 西宮名塩（バス等） | 440万円 | 土地170㎡／延床110㎡ | 1979年 | 2025年10〜12月 |
| 名塩茶園町 | 西宮名塩（バス等） | 850万円 | 土地260㎡／延床145㎡ | 1973年 | 2025年10〜12月 |
| 名塩山荘 | 西宮名塩（バス等） | 1,200万円 | 土地140㎡／延床95㎡ | 1993年 | 2025年4〜6月 |
| 名塩平成台 | 西宮名塩（バス等） | 1,400万円 | 土地220㎡／延床115㎡ | 2000年 | 2026年1〜3月 |
| 北六甲台 | 西宮名塩（バス等） | 1,600万円 | 土地200㎡／延床130㎡ | 1984年 | 2025年7〜9月 |
| 名塩さくら台 | 西宮名塩（バス等） | 1,800万円 | 土地245㎡／延床110㎡ | 2003年 | 2025年4〜6月 |
| 名塩平成台 | 西宮名塩（バス等） | 1,900万円 | 土地185㎡／延床105㎡ | 2008年 | 2025年4〜6月 |
| 東山台 | 西宮名塩 徒歩20分 | 2,200万円 | 土地220㎡／延床120㎡ | 2000年 | 2025年4〜6月 |
| 北六甲台 | 西宮名塩（バス等） | 2,500万円 | 土地230㎡／延床130㎡ | 1988年 | 2025年7〜9月 |
| 東山台 | 西宮名塩 徒歩15分 | 2,700万円 | 土地215㎡／延床160㎡ | 1994年 | 2025年10〜12月 |
| 東山台 | 西宮名塩（バス等） | 3,200万円 | 土地225㎡／延床120㎡ | 2001年 | 2025年10〜12月 |
| 北六甲台 | 西宮名塩（バス等） | 3,600万円 | 土地195㎡／延床115㎡ | 2024年 | 2025年7〜9月 |
| 青葉台 | 生瀬 徒歩10分 | 4,700万円 | 土地210㎡／延床110㎡ | — | 2025年7〜9月 |
西宮名塩・生瀬・武田尾を最寄りとする戸建の成約77件から抽出。国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」より当社集計。
77件の価格帯を数えると、1,000万円未満が14件、1,000万〜2,000万円が29件で、2,000万円未満が合計43件（約56％）を占めます。一方で3,000万円以上も15件あり、同じ北部でも幅があります。
土地が200㎡前後あっても総額が1,000万円台にとどまる事例が複数ある点は、売却を検討される際に直視しておいたほうがよい数字です。ただし逆に言えば、この価格帯で広い敷地を求める買主は確実に存在します。
人口統計は、この南北差をどう裏付けているか
価格の話を、人の動きと突き合わせておきます。
2025年国勢調査の人口速報（兵庫県公表）によると、西宮市の人口は482,834人で、2020年から2,753人・0.57％の減少でした。県内41市町のうち人口が増えたのは神戸市中央区・明石市・神戸市兵庫区・神戸市灘区の4市区のみで、西宮市も減少側です。
ただし阪神間の中では、減少率はかなり小さいほうです。
| 市 | 2025年人口 | 2020年比 |
|---|---|---|
| 明石市 | 307,043人 | ＋1.13％ |
| 尼崎市 | 457,162人 | ▲0.53％ |
| 西宮市 | 482,834人 | ▲0.57％ |
| 伊丹市 | 195,152人 | ▲1.51％ |
| 川西市 | 149,698人 | ▲1.72％ |
| 神戸市 | 1,497,630人 | ▲1.80％ |
| 芦屋市 | 91,703人 | ▲2.36％ |
| 三田市 | 105,124人 | ▲3.77％ |
| 宝塚市 | 217,163人 | ▲4.09％ |
出典：兵庫県「令和7年国勢調査 人口速報の概要」。
芦屋市▲2.36％、宝塚市▲4.09％、三田市▲3.77％に対して、西宮市は▲0.57％。阪神間で人口を最も維持している市のひとつです。南部の価格上昇は、この需要の底堅さと整合します。
いっぽうで、市全体の人口が横ばい圏でも、市内でどこに住むかの選好は動きます。西宮市の直近の推計人口は480,748人・225,207世帯（令和8年8月1日現在・市公表）。世帯数に対して人口の伸びが鈍いということは、世帯の小型化が進んでいるということでもあります。広い敷地の郊外戸建より、駅近のコンパクトな住まいが選ばれやすい方向であり、これは甲子園・鳴尾で土地が小型化しながら単価が上がっている現象とも符合します。
※人口動態と個別エリアの価格の関係について、公的な因果の説明は存在しません。ここでは同じ方向を向いている事実として並べています。
エリア別に、いま何を確認すべきか
夙川・苦楽園・甲陽園（山手）
4年で総額中央値が31.7％上がった、市内で最も強いエリアです。ただし土地面積の中央値も133㎡から155㎡へ広がっており、上昇分のすべてが単価の上昇ではありません。土地1㎡あたりでは32.6万円→37.6万円（＋15.3％）です。ご自宅の敷地面積で単価をそろえて確認してください。また甲陽園のように、総額は高くても土地単価は市内中位というケースもあります。
西宮北口・門戸厄神（阪急沿線の中心）
中古マンションの㎡単価が市内トップクラス（西宮北口59.3万円・門戸厄神62.9万円）で、4年前からも上昇しています。マンションをお持ちであれば、市内で最も条件の良い市場です。戸建は成約件数が西宮北口20件と少なく、中央値だけで判断するとぶれが大きいため、個別の比較事例が必要になります。
甲子園・鳴尾・今津（平地部）
総額の中央値は下がって見えますが、土地単価では上がっています。敷地が広めのお宅ほど、総額の相場観に引きずられて安く見積もる危険があります。分割して売る前提の買主も含めて競合を設定すべきエリアです。
名塩・生瀬・山口（北部）
価格は下落、成約件数は増加という、売主にとって最も判断の難しい組み合わせです。土地1㎡あたりは10.0万円から9.4万円へ下がりました。同時に、去年いちばん多く戸建が売れたのもこのエリアです。売れないエリアではなく、買主はいるが値段が下がっているエリアと理解するのが正確です。売り出し価格の設定と、いつ動くかの判断が結果を大きく左右します。
よくある質問
西宮市の不動産は値上がりしているのですか？
エリアによります。直近1年と4年前を比べると、中古マンションの㎡単価は市全体で41.1万円から45.3万円へ約10.2％上がりました。ただし戸建の総額中央値は3,900万円から4,000万円へ約2.6％にとどまります。エリア別では夙川・苦楽園・甲陽園が＋31.7％、西宮北口が＋13.3％の一方、名塩・生瀬は▲11.6％です。市全体の平均は、上がったエリアと下がったエリアが相殺した結果にすぎません。
名塩や生瀬の家は、いま売らないほうがよいのでしょうか？
売り時のご判断はご事情によりますので、一概には申し上げられません。事実としては、名塩・生瀬の戸建成約は4年前の54件から77件へ約43％増え、同じ期間に総額中央値は2,150万円から1,900万円へ下がっています。売りに出る物件が増え、価格は下がっている状況です。価格の回復を待つ根拠となる公的なデータは、現時点で確認できていません。
「近所の家が◯◯万円で売れた」は、査定の参考になりますか？
土地面積を確認しないと参考になりません。直近1年の戸建成約中央値は甲陽園駅も門戸厄神駅もどちらも4,500万円ですが、土地面積の中央値は175㎡と105㎡、土地1㎡あたりでは22.9万円と43.3万円で約1.9倍違います。総額が同じでも、評価されている中身が異なります。ご自宅の敷地面積で単価をそろえた比較が必要です。
甲子園・鳴尾エリアは値下がりしているのですか？
総額の中央値だけを見ると4,100万円から3,850万円へ下がっていますが、値下がりとは言い切れません。同じ期間に成約した戸建の土地面積の中央値が95㎡から73㎡へ小さくなっており、土地1㎡あたりで比べると41.0万円から43.8万円へ約6.8％上がっています。売れている物件が小型化したために、総額の中央値だけが下がって見えている状態です。
北部（名塩・生瀬・山口）でも売却の相談はできますか？
対応いたします。当社は神戸市中央区京町に事務所を置き、兵庫県内で売却のご相談をお受けしています。北部は南部と買主層も価格の決まり方も異なり、比較対象になるのは西宮市南部ではなく宝塚市や三田市の郊外戸建です。そのエリアの成約データに基づいて売り方をご提案します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（兵庫県西宮市、2025年4月〜2026年3月／2021年4月〜2022年3月）を当社集計。中古マンション等・宅地（土地と建物）を対象
- 人口速報：兵庫県「令和7年国勢調査 人口速報の概要」
- 推計人口・面積：西宮市「推計人口・住民基本台帳人口・面積・人口動態」（令和8年8月1日現在）
- 市の沿革・地勢：西宮市「西宮市の概要」（市制施行1925年、中核市移行2008年、北部の産業）
- JR西宮名塩駅の開業：西宮市「【名塩】国鉄（JR）西宮名塩駅 開業（昭和61年11月1日）」
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※成約件数が少ない区分は、物件条件の偏りで中央値が動きやすくなります。本記事では原則5件以上の区分のみを掲載しています。
私たちは神戸市中央区京町に事務所を置き、兵庫県内で売却のご相談をお受けしています。西宮市のように、ひとつの市の中で価格が逆方向に動いているエリアでは、市の平均値ではなく「ご自宅がどちらの市場にあるか」から確認することが、最初の一歩になります。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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