西宮市は2つの市場に分かれています｜土地の㎡単価が173倍違います

西宮市の土地の成約データを㎡単価で並べると、0.28万円から48.0万円まで、173倍の開きがありました。

同じ市内の話です。「西宮市の土地の相場」という一本の数字は、実務上ほとんど意味を持ちません。

西宮市の土地成約8件

山口町の1件（0.28万円）を除いた7件の中央値は36.92万円、最も低いものでも18.18万円です。この7件はいずれも阪神間の南部にあります。

西宮市は南北に細長く、南部の阪神間市街地と、六甲山を越えた北部（山口町・塩瀬町など）に分かれています。データ上は、この2つがまったく別の市場として動いています。

南部では、築60年の家が5,500万円で成約しています

戸建の成約を個別に見ると、南部の特徴がはっきり出ています。

1965年築、築60年の家が5,500万円で成約しています。甲陽園駅 徒歩10分、土地235㎡。建物ではなく、土地で評価されたと考えられます。

一方、同じ甲陽園駅でも徒歩25分・土地455㎡の1980年築は3,700万円で、土地1㎡あたり8.13万円。神園町（徒歩10分）の23.40万円と比べて3分の1です。土地は倍近く広いのに、価格は低い。

苦楽園三番町（土地260㎡・9.62万円）も同様です。西宮市南部でも、山手の広い敷地は㎡単価が下がります。

広い土地が、必ずしも高く売れるわけではありません

理由は買主の側にあります。

• 総額が大きくなりすぎる——455㎡の土地に㎡40万円がつけば1億8,200万円です。買える人が限られます
• 分割できるとは限らない——接道の幅員、間口、高低差によって2区画に割れないことがあります
• 造成費用がかかる——山手の敷地は擁壁の更新や造成が必要になることがあり、その分が価格から引かれます
• 維持の負担が見える——広い庭と法面の管理は、買主にとって将来のコストです

ご自身の物件をどう見るか

1. まず南部か北部かを確認する——山口町・塩瀬町・名塩などの北部と、阪神間の南部では市場が別です。北部の物件に南部の相場を当てはめないでください
2. 土地面積と、駅からの徒歩分数の両方を見る——同じ甲陽園駅でも、徒歩10分（23.40万円）と徒歩25分（8.13万円）で3倍近く違います
3. 広い敷地は、分割の可否を確認する——2区画に割れるかどうかで、買主の層が変わります。前面道路の幅員と間口を確認してください
4. 築古でも、土地の評価を先に出す——1965年築で5,500万円という成約があります。「築古だから」と諦める前に、土地としての評価を確認してください

この分析の限界を、正直にお伝えします

• 土地の成約は8件です——うち北部は山口町の1件のみ。「北部は0.28万円」という結論は、1件から導けるものではありません
• 個別の成約を並べています——中央値ではなく個々の取引を示している箇所があります。同じ条件でも別の価格になり得ます
• 接道・間口・高低差・擁壁の状態は記録されていません——広い敷地の単価が低い理由として挙げた点は、いずれも当社の推測です
• 土地単価は建物の対価を含みます——戸建の数字は成約価格を土地面積で割ったもので、純粋な土地の単価ではありません
• 横断比較であって予測ではありません——ご自身の物件が今後たどる値動きを示すものではありません

よくある質問

Q. 西宮市の土地の相場はいくらですか？
A. 一本の数字では表せません。当社が集計した土地の成約8件では、㎡単価が山口町の0.28万円（岡場 徒歩24分・360㎡・100万円）から甲子園四番町の48.00万円（甲子園 徒歩13分・250㎡・1億2,000万円）まで173倍の開きがありました。山口町の1件を除く南部7件の中央値は36.92万円で、最も低いものでも18.18万円です。

Q. 西宮市の北部と南部で、そんなに違うのですか？
A. データ上は別の市場として動いています。西宮市は南北に細長く、南部の阪神間市街地と、六甲山を越えた北部（山口町・塩瀬町など）に分かれています。ただし今回のデータで北部の土地成約は山口町の1件のみで、この1件から北部全体を語ることはできません。

Q. 築60年の家でも売れますか？
A. 西宮市南部では、1965年築（築60年）の戸建が甲陽園駅 徒歩10分・土地235㎡で5,500万円で成約しています。建物ではなく土地で評価されたと考えられます。「築古だから」と諦める前に、土地としての評価を確認してください。

Q. 土地が広いほど高く売れますか？
A. 総額は上がりますが、㎡単価は下がることがあります。同じ甲陽園駅でも、徒歩10分・土地235㎡が土地1㎡あたり23.40万円である一方、徒歩25分・土地455㎡は8.13万円でした。総額が大きくなると買える人が限られること、分割できるとは限らないこと、造成費用がかかることなどが理由と考えられます。

Q. この表で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。土地の成約は8件、戸建も個別の取引を並べたもので、接道条件・間口・高低差・擁壁の状態は記録されていません。傾向を読む材料としてお使いいただき、金額は現地を確認したうえでの査定でご判断ください。

まとめ

1. 土地の㎡単価は0.28万円から48.00万円——同じ市内で173倍の開きです
2. 南部7件の中央値は36.92万円——最も低いものでも18.18万円でした
3. 築60年の家が5,500万円——甲陽園 徒歩10分、土地235㎡。土地で評価されています
4. 同じ駅でも徒歩10分と25分で3倍近い差——土地は倍近く広くても、単価は下がります
5. 北部の土地成約は1件のみ——この1件から北部全体は語れません

西宮市の駅別・町丁別の相場は西宮市の不動産売却で公開しています。購入時の諸費用を取得費に入れる方法は西宮市で家を売るとき、費用と税金の全体像は西宮市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「広い土地なので分割したほうがよいか」「築古だが土地としていくらか」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。西宮市の土地成約8件および戸建成約を対象としています。土地1㎡あたりの単価は成約価格÷土地面積で算出しており、戸建については成約価格に建物の対価が含まれるため純粋な土地単価ではありません。本記事は個別の成約を並べた横断的な比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。土地の成約は8件と少なく、うち北部は1件のみです。広い敷地の単価が低い理由として挙げた点、および北部と南部を別市場とする評価は、いずれも当社の解釈であってデータから証明されたものではありません。接道条件・間口・高低差・擁壁の状態・用途地域などの影響は調整していません。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの西宮市の成約事例ページに掲載している64件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、西宮市で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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