西宮市で家を売るとき｜購入時の諸費用286万円を取得費に入れ忘れていませんか（税額で45.7万円）

西宮市で相続した実家を売却するとき、税額の計算でよく抜け落ちるのが「購入したときにかかった諸費用」です。

取得費に入れられるのは、購入代金と建築代金だけではありません。購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、使用開始までの借入金利子も取得費になります。そして相続した物件なら、親が払ったこれらの費用も引き継げます。

苦楽園口の戸建6,300万円の試算では、諸費用286.1万円を計上できるかどうかで税額が45.7万円変わります。

取得費に入れられるもの

国税庁タックスアンサーNo.3252が挙げているのは、購入代金・建築代金・購入手数料・設備費・改良費のほかに、次の8項目です。

購入時の仲介手数料は「購入手数料」として基本の取得費に含まれます。ここを落としている方が最も多いところです。

苦楽園口の戸建6,300万円で計算します

前提：親が2005年に5,500万円（土地3,500万円・建物2,000万円／木造）で取得した戸建を、相続後の2026年に6,300万円で売却。相続後に賃貸へ出していたため空き家の3,000万円特別控除は使えず、ご自身も住んでいないため居住用の3,000万円控除も使えません。所有21年（長期譲渡・税率20.315％）。

諸費用286.1万円がそのまま取得費に上乗せされるわけではありません。諸費用も土地分と建物分に按分し、建物分は減価償却の対象になります。上の試算では取得価額の比（土地3,500万円：建物2,000万円）で按分し、建物分104.0万円を21年分償却した結果、取得費への加算は225.1万円となりました。

相続した物件でも、親が払った費用を引き継げます

相続や贈与で取得した資産は、被相続人（贈与者）の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。つまり親が2005年に払った仲介手数料も登記費用も、あなたの取得費になります。

探す場所は、亡くなった方の書類の中です。

1. 購入時の一式ファイル——売買契約書、重要事項説明書と一緒に、仲介手数料の領収書や司法書士の請求書がまとまって保管されていることが多くあります
2. 確定申告の控え——住宅ローン控除を受けていた年分の書類に、購入時の資料が添付されていることがあります
3. 不動産取得税の納税通知書——取得の翌年前後に届いています
4. 返済予定表——借入金の利子のうち使用開始日までの分を計算できます
5. 司法書士事務所——依頼先が分かれば、記録が残っている場合があります

西宮市でこの差が大きくなる理由

当社が集計した西宮市の駅別データでは、戸建総額中央値は苦楽園口6,300万円（33件）、夙川6,200万円（27件）、西宮北口5,100万円（20件）、甲子園口4,650万円（28件）、西宮4,650万円（18件）と高い水準です。

購入時の諸費用は購入価格におおむね比例します。取得価格が高いほど諸費用も大きく、計上できるかどうかで動く税額も大きくなります。とくに購入時の仲介手数料は「（購入価格×3％＋6万円）×1.1」で、5,500万円なら188.1万円にのぼります。

一方、西宮名塩1,850万円（58件）、生瀬1,900万円（19件）、岡場2,300万円（11件）といった北部の価格帯では、諸費用の絶対額は小さくなります。ご自身の価格帯で、探す手間に見合うかをご判断ください。

やらないほうがよいケース・注意点

• 居住用の3,000万円控除で税額が0円になるとき——譲渡所得が3,000万円以下なら控除だけで完結します。探す実益はありません
• 業務用資産だった場合——登録免許税・不動産取得税・印紙税は、業務用資産では取得費に含まれません。賃貸に出していた期間の扱いは税理士にご確認ください
• 領収書がないまま金額を主張すること——根拠資料がなければ否認されるおそれがあります。金額の裏づけを残してください
• 入居後の利息を計上すること——取得費になるのは使用開始日までの期間に対応する部分だけです

よくある質問

Q. 購入時の諸費用は取得費になりますか？
A. なります。国税庁タックスアンサーNo.3252により、購入代金・建築代金・購入手数料・設備費・改良費のほか、登録免許税（登記費用を含みます）、不動産取得税、印紙税、立退料、造成費用、測量費、訴訟費用、一定の建物取壊し費用、使用開始日までの借入金利子、違約金が取得費になります。ただし業務用資産の場合、登録免許税・不動産取得税・印紙税は含まれません。

Q. いくら変わりますか？
A. 苦楽園口の戸建6,300万円の事例（2005年に5,500万円で取得）では、諸費用286.1万円を計上すると取得費が225.1万円増え、税額が約356.4万円から約310.6万円になります。差は45.7万円です。諸費用も土地分と建物分に按分し、建物分は減価償却の対象になるため、諸費用の全額がそのまま加算されるわけではありません。

Q. 相続した家でも、親が払った費用を使えますか？
A. 使えます。相続や贈与で取得した資産は、被相続人（贈与者）の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。親が支払った仲介手数料・登記費用・不動産取得税なども取得費になります。購入時の一式ファイル、確定申告の控え、不動産取得税の納税通知書などを探してください。

Q. 住宅ローンの利息も取得費になりますか？
A. 土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子だけが取得費になります。入居後に支払った利息は取得費になりません。返済予定表から、引渡しから入居までの期間に対応する部分を計算してください。

Q. 領収書が一部しかありません
A. 残っているものだけでも計上できます。ないものは無理に主張せず、金額の裏づけがある費用に限って計上してください。根拠資料のない金額は否認されるおそれがあり、修正申告や加算税の負担につながります。

まとめ

1. 取得費は購入代金だけではありません——仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、使用開始までの利子も入ります
2. 苦楽園口6,300万円の事例で45.7万円——諸費用286.1万円を計上できるかどうかの差です
3. 相続なら親が払った費用も引き継げます——被相続人の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます
4. 諸費用も按分し、建物分は償却します——全額がそのまま加算されるわけではありません
5. 業務用資産では登録免許税等が含まれません——賃貸期間がある場合はご注意ください

西宮市の駅別・町丁別の相場は西宮市の不動産売却で公開しています。売却にかかる費用と税金は西宮市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「どの領収書が使えるのか分からない」という段階のご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計（西宮市）。税制は国税庁タックスアンサーNo.3252（取得費となるもの）、No.3261（建物の取得費の計算）、No.3255（譲渡費用となるもの）、No.3258（取得費が分からないとき）。仲介手数料は宅地建物取引業法第46条に基づく報酬告示の上限額（400万円超は価格×3％＋6万円、別途消費税）。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算で、取得価額・諸費用の金額および土地建物の按分は仮定値です。諸費用の按分方法および業務用資産の取扱いについては、最終的に税理士または所轄税務署にご確認ください。

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