西宮市の実家、相続登記をしないまま売れますか？期限は2027年3月31日

西宮市には空き家が26,740戸あります。住宅総数243,090戸に対して11.0％です（住宅・土地統計調査）。その多くが、相続で名義が動かないまま止まっている家です。

2024年4月1日から、相続した不動産の登記は義務になりました。そして相続の開始を2024年4月1日より前に知っていた不動産には、2027年3月31日という期限が設けられています。この記事を公開している2026年9月時点で、残りおよそ6か月です。

ただし、よく出回っている「期限を過ぎたら10万円の罰金」という説明は正確ではありません。過料は自動では科されません。そしてもう一つ、手続きを簡単に済ませる方法として紹介されている「相続人申告登記」では、家は売れません。この2点を、条文と法務省の公表資料で確認します。

西宮市で、いま相続登記が止まっている家の規模

成約した戸建の12.8％が、昭和56年（1981年）以前に建てられた家でした。築45年を超えています。この帯の成約価格の中央値は1,300万円で、昭和57年以降に建てられた家の4,400万円と比べると3,100万円低い水準です。

古い家ほど、所有者が亡くなってから名義が動かないまま置かれやすくなります。そして名義が動いていない家は、売ろうと思ったその日に売れません。

期限は2027年3月31日です。根拠は不動産登記法第76条の2

2021年の法改正で新設された不動産登記法第76条の2第1項は、こう定めています。

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

施行は2024年4月1日です。ここで押さえる点は、起算点が「亡くなった日」ではなく「知った日」だということです。相続の開始を知り、かつ自分がその不動産を取得したことを知った日から3年です。

では、施行より前に相続が起きていた場合はどうなるか。法務省は「2024年4月1日より前に相続を知った不動産については2027年3月31日までに相続登記をする必要があります」と公表しています。2024年4月1日以後に知った場合は、知った日から3年です。

3つ目を見落とされる方が多くいらっしゃいます。法定相続分どおりに登記を済ませていても、その後に遺産分割で取り分が変わったら、分割の日からさらに3年以内に登記し直す義務があります。

「期限を過ぎたら10万円」は正確ではありません

不動産登記法第164条第1項は、申請義務がある者が「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」に10万円以下の過料に処すると定めています。押さえる点は3つです。

1. 罰金ではなく過料です——過料は行政上の秩序罰で、刑事罰ではありません。前科にはなりません
2. 上限が10万円であって、一律10万円ではありません——裁判所が事情を見て10万円以下の範囲で決めます
3. 自動では科されません——法務省が示している手順は、まず登記官が登記をするよう催告書を送り、それでも期限内に登記がされない場合に登記官が裁判所へ通知し、裁判所が判断します

さらに「正当な理由」がある場合は対象外です。法務省は例として次を挙げています。

• 相続人が極めて多数で、戸籍の収集などに多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、誰のものか定まらない場合
• 申請義務を負う方ご自身が重病その他これに準ずる事情にある場合
• 配偶者からの暴力の被害者で、生命・身体に危害が及ぶおそれがある場合
• 経済的に困窮していて、登記費用を負担する能力がない場合

ですから、過料を恐れて焦る必要はありません。本当の問題は過料ではなく、名義が動いていない家は売れないことです。

相続人申告登記では、家は売れません

期限に間に合わないときの受け皿として、2024年4月1日に相続人申告登記という制度が新設されました（不動産登記法第76条の3）。法務局に「この人が亡くなった」「自分はその相続人だ」と申し出るだけの手続きで、遺産分割がまとまっていなくても、相続人が1人で単独でできます。

同条第2項は、期間内に申し出た者について「所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす」と定めています。つまり義務は果たしたことになります。ここまでは、よく紹介されているとおりです。

ここからが、売却を考えている方に必要な話です。法務省は、相続人申告登記について「不動産についての権利関係を公示するものではなく」、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には相続登記が必要だと明示しています。持分も登記されません。

さらに、遺産分割が成立した後は、相続人申告登記でその義務を果たすことはできません。法第76条の3第4項により、遺産分割の日から3年以内に所有権移転登記を申請する義務が別に生じます。

西宮市で家を売るつもりがあるなら、相続人申告登記は時間を稼ぐ手段にすぎません。売却の前提は、あくまで所有権移転登記です。

西宮市で相続した家を売るまでの4つの段取り

1. 登記簿を取って、名義人を確かめる——法務局で登記事項証明書を取ります。オンラインでも請求できます。亡くなった方の名義のままか、その前の代の名義のままかで、必要な戸籍の範囲が大きく変わります
2. 相続人を確定する——被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めます。代が飛んでいる場合は人数が一気に増えます。ここが最も時間のかかる工程です
3. 遺産分割協議を成立させる——誰がその不動産を取得するかを決めます。売却してお金で分ける場合も、いったん誰かの名義に入れるか、相続人全員の共有で登記します
4. 所有権移転登記を申請する——ここまで済んで、ようやく売却の準備が整います

1から4までは、順調に進んでも数か月かかります。相続人が多い場合や、連絡の取れない方がいる場合は1年を超えることもあります。売ると決めてから登記を始めるのでは、買主を待たせることになります。

当社は西宮市の不動産売却の専門店です。登記が済んでいない段階でも、いまの相場と売却の段取りを具体的にお出しできます。西宮市の町丁別・種別ごとの成約データは西宮市の不動産売却にまとめています。

よくある質問

相続登記の期限はいつまでですか？
2024年4月1日より前に相続の開始を知っていた不動産は2027年3月31日までです。2024年4月1日以後に知った場合は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法第76条の2第1項）。また遺産分割が成立した場合は、その分割の日から3年以内に登記する義務が別に生じます。

期限を過ぎると必ず10万円の過料になりますか？
なりません。不動産登記法第164条第1項は「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」に10万円以下の過料と定めており、上限額であって一律ではありません。また法務省が示す手順では、まず登記官が催告書を送り、それでも登記がされない場合に裁判所へ通知され、裁判所が判断します。相続人が極めて多数である場合や、遺産の範囲が争われている場合などは「正当な理由」の例として挙げられています。

相続人申告登記をしておけば、そのまま売れますか？
売れません。法務省は、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではなく、売却や抵当権の設定をする場合には相続登記が必要だと明示しています。持分も登記されません。相続人申告登記は申請義務を履行したものとみなされる制度であって、売却の前提となる所有権移転登記の代わりにはなりません。

西宮市で相続した古い家は、いくらで売れますか？
西宮市で直近に成約した戸建775件のうち、昭和56年（1981年）以前に建てられたものは99件で、成約価格の中央値は1,300万円でした。昭和57年以降に建てられた家の中央値は4,400万円です。建物の状態、土地の面積、前面道路の幅員によって金額は動きますので、ご自宅の条件に合わせて具体的な金額でお出しします。

まとめ

西宮市の空き家26,740戸、空き家率11.0％。そのなかには、名義が止まったままの家が確実に含まれています。押さえる順番は3つです。第一に、2024年4月1日より前に相続を知った不動産の期限は2027年3月31日、残りおよそ6か月です。第二に、過料は自動では科されず、上限10万円で「正当な理由」があれば対象外です。第三に、相続人申告登記では売れません。売るつもりがあるなら、所有権移転登記まで進める必要があります。

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出典

• 不動産登記法第76条の2・第76条の3・第164条（e-Gov法令検索）
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 総務省統計局「住宅・土地統計調査」（空き家数・住宅総数・空き家率）
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（建築年別の成約価格）

本記事は一般的な情報提供です。登記手続きの代理は司法書士の業務です。個別の事案については提携の司法書士をご紹介いたします。

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