家を売ると税金はいくらかかるのか。3,000万円特別控除と譲渡所得税のすべて
「家を売ったら、結局いくら手元に残るの？」——不動産売却で最も多い不安が、費用と税金です。ここを理解すると、売却後の資金計画がはっきりし、特例の使い忘れによる「払いすぎ」も防げます。この記事では、売却にかかるすべての費用と、譲渡所得税のしくみ、使える特例、確定申告までを、出し惜しみなく解説します。
1. 売却にかかる費用の一覧
仲介手数料（最も大きい費用）
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。目安は次の通り。
- 3,000万円 → 上限 約105.6万円（税込）
- 4,000万円 → 上限 約138.6万円（税込）
- 5,000万円 → 上限 約171.6万円（税込）
※あくまで上限。なお、当社のように自社で直接買い取る「買取」の場合は、仲介手数料がかからないケースがあります。
その他の費用
- 印紙税：売買契約書に貼付。契約金額に応じ数千円〜数万円（軽減措置あり）。
- 抵当権抹消費用：住宅ローンが残る場合の登記。登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋司法書士報酬（数千円〜2万円程度）。
- 住宅ローンの一括返済手数料：金融機関により数千円〜数万円。
- 必要に応じて：測量費、解体費、ハウスクリーニング、引越し費用など。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店 神戸本店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
2. 譲渡所得税のしくみ（ここが本丸）
税金は、売って利益（譲渡所得）が出た場合にのみかかります。計算式は次の通り。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：購入代金＋購入時の諸費用−建物の減価償却費。購入時の資料が無い場合は「売却価格の5%」を取得費とできます（概算取得費）。
- 譲渡費用：仲介手数料、印紙税など売却にかかった費用。
税率は「所有期間」で大きく変わる
- 長期譲渡所得（所有5年超）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
- 短期譲渡所得（所有5年以下）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定します。5年前後で売る場合、数か月の差で税率が倍近く変わることもあるため、タイミングに注意しましょう。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる3. マイホームを売るなら「3,000万円特別控除」
自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。利益が3,000万円以内なら、譲渡所得税が実質かからない計算です。
主な要件
- 自分が住んでいたマイホームの売却であること（住まなくなってから3年経過する年の年末までの売却）。
- 売却先が配偶者・親子など特別な関係者でないこと。
- 前年・前々年に同じ特例を受けていないこと。
所有期間の長短を問わず使えるのが大きな利点です。
4. 所有10年超なら「軽減税率の特例」も併用できる
所有期間が10年を超えるマイホームなら、3,000万円控除を使ったうえで、さらに軽減税率を併用できます。控除後の譲渡所得のうち6,000万円までの部分は14.21%に軽減され、6,000万円を超える部分は20.315%が適用されます。長く住んだ家ほど、税の優遇が手厚くなります。
5. 相続した不動産の特例
空き家特例（被相続人の居住用財産）
被相続人（亡くなった方）が一人暮らししていた家を相続して売る場合、一定要件で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（1981年5月以前の旧耐震建物で、耐震改修または取壊し後の売却、相続開始から3年を経過する年の年末まで等の要件）。
取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得（＝税負担）を抑えられます。
6. 売却損が出たとき（損益通算・繰越控除）
買ったときより安く売れて損失が出た場合でも、マイホームの買い替え等の一定要件を満たせば、その損失を給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せる特例があります。「損したから関係ない」と諦めず、確認する価値があります。
7. 確定申告を忘れない
3,000万円控除や各種特例は、確定申告をして初めて適用されます。「控除で税額ゼロだから申告不要」ではありません。売却した翌年の2月16日〜3月15日に申告が必要です。申告を忘れると特例が使えず、本来不要な税金を払うことになりかねません。
8. 手取りの計算例（イメージ）
手取りの考え方はシンプルです。
手取り ＝ 売却価格 −（ローン残債 ＋ 諸費用 ＋ 税金）
マイホームで3,000万円控除が使える多くのケースでは、税金がかからず「売却価格−ローン残債−諸費用」が手元に残るイメージになります。正確な金額は、査定額と残債・条件をもとに個別に試算する必要があります。
9. よくあるご質問（FAQ）
Q. 売却益が出なければ申告は不要ですか？
利益が出ず特例も使わないなら申告不要なケースもありますが、特例（3,000万円控除等）を使う場合は申告が必須です。迷ったら専門家に確認を。
Q. 取得時の書類が見つかりません。
概算取得費（売却価格の5%）を使えますが、実際の取得費より低くなり税負担が増えがちです。購入時の契約書・領収書はできるだけ探しましょう。
Q. ふるさと納税や他の控除と関係しますか？
譲渡所得は他の所得と切り離して計算する「分離課税」が基本です。個別の影響は税理士にご相談ください。
まとめ
不動産売却の手取りは、費用と税金を差し引いて初めて見えます。ポイントは、(1)仲介手数料など費用の全体像を把握、(2)譲渡所得税のしくみと所有期間、(3)3,000万円控除・軽減税率・相続/空き家特例などの使える特例を使い切る、(4)確定申告を忘れない、の4つ。当社は概算の費用・税シミュレーションを無料でお出しし、税務は提携の税理士と連携してサポートします。まずはお気軽にご相談ください。
※本記事は2026年6月時点の制度に基づく一般的な解説です。税制は改正され、適用要件は個別事情で異なります。実際の判断は国税庁の最新情報、または税理士にご確認ください。
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