三田市のマンション売却相場【2026年最新】｜人口は減り続けています。それでも築古が上がっている理由

三田市で起きていることは、多くの方の直感と逆です。

2025年国勢調査の人口速報によると、三田市の人口は105,124人。2020年から4,114人減り、減少率3.77％は宝塚市（▲4.09％）に次いで県内主要市で2番目の大きさでした。

ところが不動産の数字は逆を向いています。直近1年（2025年4月〜2026年3月）の中古マンションの㎡単価中央値は19.0万円で、4年前（2021年4月〜2022年3月）の15.8万円から約20.3％の上昇。当社が集計した阪神・北摂の市の中で、最も大きな上昇率でした。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が独自に集計した三田市の成約データから、この上昇が本物なのか、どの層で起きているのかを検証します。

三田市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

この＋20.3％は、見かけの上昇ではありません。両期間で売れたマンションの築年の中央値が、どちらも1994年で一致しているからです。売れた物件が新しくなったことで平均が押し上げられた、という類の数字ではありません。同じくらいの築年の物件が、4年前より20％高く売れているということです。

人口が減っているのに価格が上がる理由

人口▲3.77％と㎡単価＋20.3％。この2つが同時に起きるのは矛盾ではありません。

人口が減るのは、すでに住んでいる人が高齢化し、転出や施設入居で世帯が抜けていくからです。一方で不動産価格を決めるのは、いま買おうとしている人の数と予算です。この2つは別の話です。

三田市の場合、1980年代から開発された北摂三田ニュータウンで世代交代が進み、物件が市場に出るようになりました。そこに、大阪・神戸の価格高騰から押し出された買主層が向かっています。新築が買えない、阪神間の中古も高い——という層にとって、三田のニュータウンは現実的な選択肢です。

戸建の数字がこの説明を裏づけます。成約件数は95件から149件へ約57％増。一方で総額の中央値は2,500万円から2,600万円へ約4％、土地1㎡あたりも11.2万円から11.4万円とほぼ横ばいでした。戸建は「価格ではなく取引量」が動いています。

つまり三田では、いま値上がりしているのはマンションのほうという読み方ができます。

上がっているのは「ニュータウン一斉分譲期」の築古

ここが三田市の最大の特徴です。築年帯ごとの動きを見てください。

もっとも上昇率が高いのは1981〜1990年築の＋19％です。次いで1991〜2000年築の＋15％。築浅の2001〜2010年築（＋14％）を、築古が上回っています。

これは県内の他市とまったく逆の現象です。当社が同じ手法で集計した数字では、明石市の1980年以前築は9.1万円から8.3万円へ約9％下落、尼崎市は18.3万円から15.0万円へ約18％下落、伊丹市は16.8万円から13.2万円へ約21.4％下落しています。他市では築古が値を下げるなか、三田では築古がもっとも上がっている。

理由は、三田の市場構造そのものにあります。1991〜2000年築が75件と、成約全体の約6割を占めています。北摂三田ニュータウンの一斉分譲期の物件が、三田のマンション市場そのものなのです。「築古」は例外的な存在ではなく、主流です。だから買主も、その年代を前提に探しています。

売主にとっての意味は明確です。「築30年を超えているから安くなる」という一般論を、三田では受け入れる必要がありません。むしろその層が市場の中心で、価格が上がっています。

駅別の売却相場【成約122件を集計】

三田市の住宅市場は、北摂三田ニュータウンにほぼ集中しています。中古マンション成約122件のうち、フラワータウン45件、南ウッディタウン17件、ウッディタウン中央9件で合わせて71件（約58％）。町丁別でも、ゆりのき台27件、狭間が丘26件、武庫が丘20件、あかしあ台18件と、ニュータウンの町名が上位を占めます。

マンションの㎡単価は、最高の三田31.5万円と最低の新三田12.3万円で約2.6倍。戸建は最高の新三田3,700万円と最低の相野1,100万円で約3.4倍の開きです。

新三田で起きている、市内で最も極端な逆転

上の表で、新三田の行を見てください。

中古マンションの㎡単価は12.3万円で市内最低。70㎡換算で約860万円です。ところが同じ新三田の戸建の総額中央値は3,700万円で市内最高。約4.3倍の開きがあります。

これは三田市の市場構造をそのまま表しています。新三田駅周辺は、ニュータウンとは別に戸建の住宅地が形成されており、土地の広い物件が中心です。一方でマンションは数が少なく、条件も限られます。同じ駅名でも、マンションを買う層と戸建を買う層はまったく別の集団です。

逆に三田駅圏では、マンションが31.5万円と市内最高である一方、戸建の総額中央値は1,850万円で市内でも低い水準です。しかも4年前の2,200万円から下がっています（ただし成約件数が5件から18件へ増えており、売れた物件の条件が変わった影響も含みます。個別の査定では条件の近い事例での確認が必要です）。

「新三田は高い」も「三田駅は高い」も、種別を言わなければ意味をなしません。ご自宅の価格を決めるのは、市の相場でも駅の相場でもなく、「その駅で、その種別を買う人」の相場です。

三田の戸建は、阪神間とは「商品」が違う

マンションをお持ちの方にも関係するので、触れておきます。

三田市の戸建は、土地面積の中央値が215㎡です。当社の集計では、西宮市105㎡、尼崎市80㎡。三田は阪神間の2倍以上の広さがあります。

これは、三田の戸建が阪神間の戸建と競合していないということです。同じ2,600万円でも、尼崎の80㎡と三田の215㎡ではまったく別の商品です。買主も別で、広い敷地を求める買主に届く売り方ができるかどうかが結果を分けます。

マンションについても同じことが言えます。三田のマンションは、後述する成約事例のとおり90㎡〜110㎡の物件が普通に出てきます。阪神間の70㎡が標準の市場とは、買主の期待値が違います。

実際の成約事例【直近1年・三田市の中古マンション】

3つ、読み取っていただきたいことがあります。

1. 三田駅前町の2017年築3件が、市場の上限を示しています。55㎡が2,000万円、60㎡が2,200万円、65㎡が2,400万円。㎡単価にすると36万円前後で、市の中央値19.0万円のおよそ1.9倍です。駅前の築浅をお持ちなら、市の相場感で査定を受けると大きく損をします。

2. 広さが必ずしも価格になっていません。学園の110㎡（5LDK・1994年築）が880万円である一方、駅前町の55㎡（1LDK・2017年築）が2,000万円。面積は2倍、価格は半分以下です。三田では、広さより築年と駅距離のほうが価格への影響が大きい場面があります。広い築古マンションをお持ちの場合、「広いから高い」という前提の値付けは長期化を招きます。

3. 南ウッディタウンの2000年代築は2,900万〜3,200万円。すずかけ台の2008年築90㎡が2,900万円、2007年築95㎡が3,200万円。ニュータウンでも、2000年代以降の物件は明確に別の価格帯にあります。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

高く売れやすい

• 三田駅徒歩5分圏——㎡単価31.5万円で市内最高。2017年築の実例では㎡単価36万円前後です
• 1981〜1990年築——4年で＋19％と市内最大の上昇率。ニュータウン市場の中心層です
• 南ウッディタウンの2000年代築——2,900万〜3,200万円の成約実績があります
• フラワータウン徒歩5分以内——成約45件と市内最多。買主の母数が大きい駅です

苦戦しやすい

• 広い築古（90㎡超・1990年代前半）——110㎡が880万円という実例があります。面積が価格に反映されにくい層です
• 新三田のマンション——㎡単価12.3万円で市内最低。同じ駅の戸建（3,700万円）とは別市場です
• 駅から徒歩15分超・バス便——ニュータウンでは徒歩分数の差が価格に直結します
• 同一マンション内に他の売出しがある物件——ニュータウンでは同時期に競合が出やすく、先に出したほうが有利です

売却の流れと期間の目安

1. 査定（1〜3日）——登記、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータル掲載、写真・間取り図、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体で3〜6か月が目安です。三田は㎡単価が4年で20.3％上昇している市場なので、売主にとっては追い風があります。ただし買主の多くは阪神間から流れてくる層で、「三田を選ぶ理由」が伝わる売り出し方——広さ、住環境、価格のバランス——ができているかどうかで反響が変わります。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料——売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。1,600万円なら約59.4万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

居住していた自宅を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えます。売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税はかかりません。適用には要件があり、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなどが条件です。三田のニュータウンでは、親御さんが施設に移られた後そのままになっているケースが多く見られます。まず期限をご確認ください。

費用と税金の詳細は三田市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

三田市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 「人口が減っているから安い」を前提にしない
三田市の人口は4年で3.77％減りましたが、中古マンションの㎡単価は20.3％上がっています。人口動向と不動産価格は別の話です。この誤解のまま安く売ってしまう方が実際にいます。

2. 築30年超でも、下げる理由にしない
三田では1981〜1990年築が＋19％と、もっとも上昇している層です。他市とは逆の現象が起きています。「築古だから」という一般論での値下げ要求には、この数字で応じてください。

3. 広さを価格の根拠にしない
110㎡が880万円、55㎡が2,000万円という実例があります。三田では築年と駅距離のほうが㎡単価への影響が大きい場面があります。

4. 同じ町内の競合を把握してから出す
ゆりのき台27件、狭間が丘26件、武庫が丘20件、あかしあ台18件。ニュータウンでは同じ町・似た年代の物件が同時に売り出されます。買主はそれらを並べて比較します。

5. 阪神間から来る買主に向けて見せる
三田のマンションを買っているのは、大阪・神戸の価格高騰から押し出された層です。広さと価格のバランス、通勤動線、住環境——阪神間との比較で優位に立つ点を明示することが、反響の量を変えます。

よくある質問

三田市のマンションは、いま売り時ですか？

データ上は売主に追い風です。中古マンションの㎡単価は4年前の15.8万円から19.0万円へ約20.3％上昇しました。当社が集計した阪神・北摂の市の中で最大の上昇率です。しかも両期間で売れた物件の築年中央値がどちらも1994年で一致しているため、見かけの上昇ではありません。人口は2020年比で3.77％減っていますが、不動産価格は逆に上がっています。

人口が減っているのに、なぜ価格が上がるのですか？

人口が減るのは、すでに住んでいる方の高齢化や転出によるものです。一方で価格を決めるのは、いま買おうとしている人の数と予算です。三田では北摂三田ニュータウンで世代交代が進んで物件が市場に出るようになり、そこに大阪・神戸の価格高騰から押し出された買主層が向かっています。戸建の成約件数も95件から149件へ約57％増えており、買主が増えていることは数字にも表れています。

築30年を超えるマンションでも売れますか？

売れています。しかも三田では、築古がもっとも上昇している層です。1981〜1990年築の㎡単価は14.5万円から17.3万円へ約19％、1991〜2000年築は15.6万円から18.0万円へ約15％上昇しました。築浅の2001〜2010年築（＋14％）を上回っています。当社が同じ手法で集計した明石市（△9％）、尼崎市（△18％）、伊丹市（△21.4％）とは正反対です。三田では1991〜2000年築が成約の約6割を占めており、この年代が市場の主流だからです。

三田市内で、いちばん高く売れる駅はどこですか？

中古マンションの㎡単価では三田駅の31.5万円が最高で、次いで南ウッディタウン27.1万円、ウッディタウン中央24.7万円です。最低は新三田の12.3万円で、約2.6倍の開きがあります。ただし戸建は順位がまったく異なり、新三田が3,700万円で市内最高、三田駅圏は1,850万円です。新三田はマンションが市内最低・戸建が市内最高という、約4.3倍の逆転が起きています。

広いマンションのほうが高く売れますか？

三田では必ずしもそうなりません。実際の成約では、ウッディタウン中央の110㎡（5LDK・1994年築）が880万円である一方、三田駅徒歩4分の55㎡（1LDK・2017年築）が2,000万円で決まっています。面積は2倍、価格は半分以下です。築年と駅距離のほうが㎡単価への影響が大きい場面があります。

まとめ――三田は「一般論が当てはまらない」市場

三田市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価19.0万円・総額中央値1,600万円。4年前から約20.3％の上昇で、これは当社が集計した阪神・北摂の市のなかで最大です。両期間の築年中央値が一致しているため、条件をそろえた実質的な上昇と言えます。

三田で特徴的なのは、不動産の常識が2つ通用しないことです。

ひとつは「人口が減れば価格も下がる」。三田の人口は県内主要市で2番目に大きく減っていますが、マンション価格は最も大きく上がりました。

もうひとつは「築古は値下がりする」。三田では1981〜1990年築が＋19％と最も上昇しています。明石△9％、尼崎△18％、伊丹△21.4％と比べれば、その異質さがわかります。北摂三田ニュータウンの一斉分譲期の物件が市場の主流だからです。

一般論で値下げを求められたときに、こちらの数字を持っているかどうか。三田ではそこが結果を分けます。

駅別・町丁別のさらに細かいデータは三田市の不動産売却のページで公開しています。街そのものの動きは三田市のいま――人口と取引の数字、ニュータウンの供給状況は三田のニュータウンから、どれだけ物件が出ているかで扱っています。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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