戸建よりマンションが高い町！？フラワータウンの武庫が丘で起きていること

兵庫県三田市の武庫が丘で、直近1年に成約した中古マンション25件。中央値は1,800万円、専有95㎡でした。

同じ町の戸建6件は1,600万円、土地245㎡。

マンションのほうが200万円高い。三田市では珍しい構図です。

武庫が丘では、何がいくらで売れていますか？

結論：マンション1,800万円（25件）、土地1,850万円（2件）、戸建1,600万円（6件）。

マンション25件は専有95㎡・築1994年・駅徒歩5分で1,800万円。25件すべてがフラワータウン駅です。

戸建6件は土地245㎡・延床120㎡・築1986年で1,600万円、駅徒歩10分。

土地2件は245㎡で1,850万円、駅徒歩13分。㎡あたり約7.6万円です。

専有95㎡で駅徒歩5分。これがマンションが戸建を上回る理由です。戸建の延床120㎡に対して95㎡と、居住面積でも大きく見劣りしません。

ただし戸建は6件と少なく、1,600万円という中央値はぶれやすい点にご注意ください。

三田市の他の町と比べると、どうですか？

結論：フラワータウンとウッディタウンで、価格の構造が違います。

当社が同じ期間で集計した三田市の戸建中央値は、ゆりのき台3,500万円（土地230㎡・築1998年）、狭間が丘2,500万円（土地280㎡）、武庫が丘1,600万円（土地245㎡・築1986年）。

三田市の公表資料によると、フラワータウンのまちびらきは1982年4月。武庫が丘と狭間が丘はこのフラワータウンを構成する町です。ウッディタウン（ゆりのき台）はその後に開発が進みました。

土地の広さは3町とも230〜280㎡でほぼ同じ。価格差の主因は築年です。

一方でマンションは、武庫が丘1,800万円（専有95㎡・徒歩5分）に対しゆりのき台2,100万円（専有85㎡・徒歩3分）、狭間が丘1,250万円（専有70㎡・徒歩6分）。武庫が丘の専有95㎡は3町で最も広い数字です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。マンションをお持ちなら、専有95㎡と徒歩5分を前面に。三田市の3町で最も広い専有面積です。「マンションだから戸建より安い」はこの町では成り立ちません。実際に200万円上回っています。

2つめ。「三田のニュータウン」で一括りにしないでください。戸建でゆりのき台3,500万円、武庫が丘1,600万円。2.2倍の開きがあります。開発時期が違えば市場も別です。

3つめ。戸建をお持ちなら、築年が価格を決めます。土地245㎡は3町で中位ですが、築1986年が価格を押し下げています。「土地が広いから高いはず」という前提は成り立ちません。耐震診断やリフォーム履歴があれば必ず提示してください。

4つめ。マンションは年間25件と事例が豊富です。築1994年が中央値。それより築浅なら1,800万円を上回る余地があります。同年代なら管理状況が決め手になります。

まとめ

• 武庫が丘のマンション25件は1,800万円・専有95㎡・築1994年・駅徒歩5分
• 戸建6件は1,600万円・土地245㎡・築1986年。マンションのほうが200万円高い
• 三田市3町の戸建比較では、ゆりのき台3,500万円との差は2.2倍。主因は築年
• フラワータウンのまちびらきは1982年4月（三田市公表）。25件すべてがフラワータウン駅

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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