近所に同じような家が、何軒も出ているとき｜三田市
同じ通りに、売り出し中の看板が3つ立っている。どれも自分の家と同じくらいの築年で、同じくらいの広さで、価格も似ている——。
三田市のニュータウンで、いま実際に起きていることです。そして、ここで多くの売主が同じ選択をします。「隣より少し安くしよう」と。
その選択は、ほぼ必ず失敗します。理由を、この市の成り立ちから説明します。
三田市は、10年で街ができた市です
三田市のウェブサイトには、こう記されています。昭和62年（1987年）から平成8年（1996年）にかけてニュータウンの開発が始まり、人口増加率が10年連続で全国第1位を記録しました。現在の人口は105,949人（令和7年3月31日現在）です。
10年で街がまるごとできた。そして、同じ10年に建った家は、同じ10年に築30年を迎えます。
成約データが、それをそのまま映しています。
直近1年の成約は444件、月にならすと37件。そのうち1981〜2000年に建った物件が280件——全体の63％です。戸建は228件中137件（60％）、マンションは178件中143件（80％）。
他の市と比べると、この偏りの異常さがわかります。伊丹市は2011年以降が戸建の47％、明石市は44％、尼崎市は39％。三田市だけが、30年前の1つの帯に集中しています。
三田市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
だから、値下げ競争になると全員が負けます
同じ帯の物件が同時に並ぶと、買い手は必ず比べます。そして、いちばん比べやすいのが価格です。
あなたが50万円下げる。隣も下げる。また下げる。結果として、その通りの相場が下がるだけで、誰も早く売れません。買い手は「まだ下がるかもしれない」と様子見に入ります。
しかも三田市では、広さでも差がつきません。戸建の土地面積の中央値は215㎡と兵庫県内19市区でもっとも広く、1981〜2000年帯に限れば225㎡。全員が広いのです。
更地の1㎡あたり単価は約5.15万円。225㎡でも土地代は約1,159万円の計算です。広さは、そのまま金額になりません。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
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① 建物の状態を、記録で示す。築30年前後の家で、買い手が最も知りたいのは「あと何年住めるか」です。
- 屋根・外壁の塗装履歴（前回いつ、いくらで、どの業者か）
- 給湯器の交換時期
- シロアリ防除の履歴
- 水まわり設備の交換有無
- 火災保険の事故歴と修理記録
領収書と保証書を1つのファイルにまとめて、内見時に渡してください。やっている売主が、ほとんどいません。だから効きます。
② 出す時期をずらす。同じ帯が一斉に出るということは、時期をずらせば競合が減るということでもあります。近所に3件出ているときに4件目として出すのと、1件も出ていないときに出すのでは、問い合わせの数が変わります。急がないなら、周辺の売り出しが減るのを待つ選択もあります。
③ マンションは、管理情報で差をつける。三田市のマンションは178件中143件が同じ帯で、集中度は80％と戸建より高い。つまりマンションのほうが競合が激しい。修繕積立金の残高、大規模修繕の実施年、長期修繕計画。これを募集図面に書くだけで、書いていない物件と差がつきます。
「待つ」のリスクも、正直に書きます
時期をずらす選択には、代償もあります。
- 供給の波は、まだ途中です。1987〜1996年に入居した世帯が、これから10年かけて動きます。待てば競合が減るとは限りません。
- 建物は毎年古くなります。築30年と築33年では、買い手の見方が変わります
- 土地単価が低いため、地価の上昇による下支えが弱い。1㎡5.15万円の水準では、待つあいだの建物の目減りを相殺しにくい
「近所の売り物が減ったら出す」は有効ですが、「なんとなく様子を見る」は三田市ではとくに高くつきます。ずらすなら、期限を決めてください。
やってはいけないこと
ひとつめ。近所の売り出し価格に合わせる。売り出し価格は「売れた価格」ではありません。3か月売れずに下げた物件の、最初の価格を基準にしないでください。
ふたつめ。「角地だから」「南向きだから」で上乗せする。同じ年代の家が並ぶ街では、その差は買い手にとって小さい。差がつくのは建物の状態です。
みっつめ。リフォームしてから売る。1981〜2000年帯の戸建は中央値2,000万円。ここに300万円のリフォーム費用を乗せても回収は難しい。直すより「直せる状態である」ことを記録で示すほうが効きます。
まずやること
- 屋根・外壁・給湯器・シロアリ防除の履歴を書き出し、領収書を集める
- 近所に現在いくつ売り物が出ているか、ポータルサイトで数える
- その価格・築年・土地面積を並べて、自分の位置を確認する
- マンションなら、管理組合から修繕積立金残高と長期修繕計画を取り寄せる
- 時期をずらすなら、いつまで待つかを決める
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで三田市全体の中央値です。同じ市のなかでも、住区・築年・土地面積・駅距離で価格は大きく変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。周辺の売り出し状況をふまえた見立てもあわせてご報告します。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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