三田市で相続した家を売るなら｜「相続人申告登記」では売却できません（期限は令和9年3月31日）
三田市で相続した実家の売却をご相談いただくとき、意外なところで止まることがあります。「相続人申告登記は済ませました」というケースです。
相続人申告登記は、令和6年4月1日から始まった相続登記の申請義務を果たすための簡易な手続です。ただし法務省は「不動産についての権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要」があると明記しています。
申告登記だけでは、売れません。そして期限が迫っています。令和6年4月1日より前に相続を知った不動産は、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。
期限は2つあります
| いつ相続を知ったか | 期限 | 残り |
|---|---|---|
| 令和6年4月1日より前 経過措置の対象 |
令和9年3月31日まで | 約6か月半 |
| 令和6年4月1日以後 | 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内 | 個別に判定します |
正当な理由なく怠った場合、10万円以下の範囲内で裁判所において過料が決定されます。
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査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
相続人申告登記では、売却も融資もできません
相続人申告登記は、登記簿上の所有者の相続人であること等を期限内に登記官に申し出る制度です。単独で申し出ることができ、遺産分割が終わっていなくても義務を履行できます。ここまでは便利な制度です。
しかし法務省が明記しているとおり、権利関係を公示するものではありません。実務上は次のようになります。
| やりたいこと | 相続人申告登記のみ | 相続登記 |
|---|---|---|
| 申請義務を果たす | できます | できます |
| 単独で手続する | できます | 遺産分割協議書等が必要です |
| 売却する | できません | できます |
| 抵当権を設定する（買主の住宅ローン） | できません | できます |
買主が住宅ローンを使う場合、抵当権を設定できなければ取引が成立しません。売却を考えているなら、申告登記で止めずに相続登記まで進めてください。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる登録免許税は評価額の0.4％、ただし100万円以下の土地は免税です
相続登記の登録免許税は固定資産税評価額×0.4％です。三田市の価格帯で試算します。
| 物件 | 売買価格の目安 | 固定資産税評価額の仮定 | 登録免許税 |
|---|---|---|---|
| 戸建 | 2,600万円 三田市 戸建中央値（24件） |
1,600万円 | 6.4万円 |
| 戸建（ウッディタウン中央） | 3,500万円 戸建総額中央値（34件） |
2,200万円 | 8.8万円 |
| 土地 | 1,065万円 三田市 土地中央値（8件） |
700万円 | 2.8万円 |
| 価額100万円以下の土地 | — | 100万円以下 | 0円（免税） |
評価額は仮定値です。実際の額は固定資産税の課税明細書または名寄帳でご確認ください。
不動産の価額が100万円以下の土地については、登録免許税が免税されます。この免税措置の期限も令和9年3月31日で、相続登記の経過措置と同じ日です。山林や持分の小さい私道など、単独では価値の小さい土地が対象になることがあります。
三田市で、いま確認しておくこと
当社が集計した三田市の直近成約62件は、マンション30件・戸建24件・土地8件。戸建の中央値は2,600万円、土地は1,065万円でした。駅別の戸建総額中央値は、ウッディタウン中央3,500万円（34件）、新三田3,700万円（7件）、南ウッディタウン2,700万円（17件）、フラワータウン2,500万円（41件）、三田1,850万円（18件）です。
フラワータウンは1980年代前半、ウッディタウンは1980年代後半からの入居です。第一世代の方が入居から40年前後を迎えており、相続が発生している、あるいはこれから発生する時期にあたります。
確認すべき順番は次のとおりです。
- 登記簿を取って、名義を確認する——法務局またはオンラインで取得できます。亡くなった親の名義のままなら、義務の対象です
- 相続を知った日を確認する——令和6年4月1日より前なら、期限は令和9年3月31日です
- 私道の持分・山林・田畑を見落としていないか確認する——名寄帳を取れば、市内の所有不動産を一覧できます。自宅の登記だけ済ませて、私道持分を忘れているケースが多くあります
- 遺産分割が進まないなら、まず相続人申告登記で義務を果たす——ただし売却するには相続登記が別途必要です
やらないほうがよいケース・注意点
- 売却予定があるのに相続人申告登記で止めること——買主が住宅ローンを使えず、取引が成立しません
- 遺産分割がまとまらないまま、法定相続分で共有登記すること——義務は果たせますが、売却には共有者全員の同意（民法251条1項）が必要になります。あとで動かしにくくなることがあります
- 期限だけを見て慌てて単独名義にすること——他の相続人との間で後日争いになると、売却がさらに遠のきます。登記の前に、分け方の合意を書面にしてください
よくある質問
Q. 相続登記はいつまでにすればよいですか？
A. 令和6年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内とされています。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で相続登記がされていないものは、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の範囲内で裁判所において過料が決定されます。
Q. 相続人申告登記をすれば売却できますか？
A. できません。相続人申告登記は申請義務を果たすための簡易な手続で、法務省は「不動産についての権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要」があるとしています。買主が住宅ローンを使う場合も抵当権を設定できませんので、売却前に相続登記まで進めてください。
Q. 登録免許税はいくらかかりますか？
A. 相続による所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額×0.4％です。評価額1,600万円なら6.4万円、2,200万円なら8.8万円、700万円なら2.8万円が目安です。不動産の価額が100万円以下の土地については免税措置があり、期限は令和9年3月31日です。
Q. 私道の持分も対象ですか？
A. 対象です。自宅の相続登記だけを済ませ、私道の持分や山林を見落としているケースが少なくありません。名寄帳を取得すると、その市区町村内で所有している不動産を一覧で確認できます。価額100万円以下の土地であれば登録免許税は免税されます。
Q. 遺産分割がまとまりません
A. 相続人申告登記であれば単独で申し出ることができ、遺産分割が終わっていなくても義務を履行できます。ただし売却はできませんので、売却の予定があるなら遺産分割の合意を優先してください。法定相続分での共有登記も可能ですが、売却には共有者全員の同意（民法251条1項）が必要になり、あとで動かしにくくなることがあります。
まとめ
- 令和9年3月31日が期限です——令和6年4月1日より前に相続を知った不動産が対象。残り約6か月半です
- 過料は10万円以下——裁判所において決定されます
- 相続人申告登記では売却も抵当権設定もできません——売るなら相続登記が必要です
- 登録免許税は評価額の0.4％——価額100万円以下の土地は免税、期限は同じく令和9年3月31日です
- 私道の持分・山林を見落とさないでください——名寄帳で一覧できます
三田市の駅別・町丁別の相場は三田市の不動産売却で公開しています。売却にかかる費用と税金は三田市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
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出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計（三田市・直近62件）。相続登記の申請義務化および相続人申告登記は法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、不動産登記法（令和3年法律第24号による改正、令和6年4月1日施行）。登録免許税の免税措置は法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（租税特別措置法第84条の2の3）。共有物の変更は民法第251条第1項。登録免許税の試算に用いた固定資産税評価額は仮定値です。実際の額は固定資産税の課税明細書または名寄帳でご確認ください。個別の登記手続については司法書士にご相談ください。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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