土地は50㎡狭いのに、1,000万円高い。ゆりのき台と狭間が丘

兵庫県三田市のゆりのき台で、直近1年に成約した戸建28件。中央値は3,500万円、土地230㎡でした。

同じ三田市の狭間が丘は、戸建9件で2,500万円、土地280㎡。

土地は50㎡狭いのに、1,000万円高い。この差はどこから来ているのか。

ゆりのき台では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建3,500万円（28件）、マンション2,100万円（8件）。成約36件すべてがウッディタウン中央駅を最寄りとします。

戸建28件は土地230㎡・延床135㎡・築1998年で3,500万円、駅徒歩15分。土地は約70坪です。

マンション8件は専有85㎡・築1997年で2,100万円、駅徒歩3分。

土地のみの成約は0件でした。

ゆりのき台は、三田市のニュータウン「ウッディタウン」を構成する町です。

狭間が丘との1,000万円差は、どこから来ていますか？

結論：築年です。ゆりのき台1998年、狭間が丘は当社の集計で1990年代前半の住宅ストックが中心。

三田市の公表資料によると、フラワータウンのまちびらきは1982年4月。狭間が丘はこのフラワータウンを構成する町です。

ウッディタウンはその後に開発が進んだ地区にあたります。開発の順番が、そのまま住宅ストックの築年の差になり、価格に出ているというのがこの1,000万円の中身です。

土地の広さは狭間が丘280㎡のほうが50㎡広い。それでも1,000万円安いということは、この市場では土地の広さより建物の築年が価格を決めているということになります。

ここは売主にとって重要な示唆です。「うちは土地が広いから高いはず」という前提が、三田市では成り立たない可能性があります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「三田のニュータウン」で一括りにしないでください。ゆりのき台3,500万円、狭間が丘2,500万円。同じ市の同種の住宅地でも1.4倍の差があります。フラワータウンとウッディタウンは、開発時期が違うぶん市場も別です。

2つめ。土地230㎡（約70坪）は数字で書いてください。「広い」では伝わりません。駐車◯台、庭◯㎡、二世帯の可否——具体的な使い道とセットで示してください。

3つめ。マンションは駅徒歩3分です。戸建の15分と大きく違います。専有85㎡・2,100万円・徒歩3分。この組み合わせは、駅近を求める層には強い訴求になります。ただし事例は8件と少なく、中央値はぶれやすい点にご注意ください。

4つめ。土地のみの成約が0件です。更地として売る市場が、この町には見当たりません。現況渡しが前提と考えたほうが現実的です。解体を検討する前に、必ず建物付きの査定を取ってください。

まとめ

• ゆりのき台の戸建28件は3,500万円・土地230㎡（約70坪）・延床135㎡・築1998年
• 同じ三田市の狭間が丘は2,500万円・土地280㎡。土地は広いのに1,000万円安い
• 差の要因は築年。フラワータウンのまちびらきは1982年4月（三田市公表）
• マンション8件は2,100万円・専有85㎡・駅徒歩3分。土地のみの成約は0件

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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