須磨区で売る前に、建築年を1つだけ確認してください｜1980年か1981年かで最大5.1倍

須磨区で「そろそろ実家を」とお考えなら、先に建築年を1つだけ確認してください。1980年か、1981年か。

当社が集計した須磨区の成約データでは、この1年の違いがマンションでも戸建でも最大の分かれ目になっていました。

• マンション——〜1980年築は㎡単価5.8万円（9件）、1981〜1990年築は16.0万円（7件）。2.8倍、70㎡換算で714万円の差
• 戸建——〜1980年築は成約価格の中央値510万円（5件）、1981〜1990年築は2,600万円（7件）。5.1倍、2,090万円の差

マンションと戸建の両方で、同じ場所に段差が出ています。

須磨区のマンション32件

面積の中央値は70㎡と75㎡でほぼ同じです。大きさの違いでは説明がつきません。

須磨区の戸建

ここで1つ、正直にお伝えしておくことがあります。1981〜1990年築（2,600万円・7件）が、1991〜2000年築（2,000万円・3件）より高くなっています。築年が新しいほうが安い、という逆転が起きています。

1991〜2000年築が3件しかないため、たまたま条件の悪い3件が並んだ可能性が高いと考えられます。この2つの帯の上下は、数字どおりには読まないでください。

一方で、〜1980年築の510万円だけは、5件すべてが他の帯から大きく離れています。ここは件数の少なさでは説明しきれません。

なぜ1980年と1981年の間なのか

建築基準法の耐震基準が改正され、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が「新耐震」となります。買主にとって、ここには実利があります。

買主が使える制度が減れば、買主が出せる金額も下がります。建物の傷みだけでは、2.8倍・5.1倍という差は説明できません。

1980年以前でも、打てる手はあります

1. 耐震基準適合証明書の取得を検討する——建築士等による調査が必要で、基準を満たさない場合は耐震改修が前提になります。費用と、価格への反映見込みを比べてご判断ください
2. 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明でも代替できる場合があります——住宅ローン控除の要件については、対象となる書類の種類を所轄税務署にご確認ください
3. 戸建なら、建物ではなく土地として評価してもらう——〜1980年築の戸建5件の中央値510万円という水準は、建物価値がほぼ見込まれていない可能性を示しています。土地の広さ・形状・接道条件で評価が変わります
4. 解体してから売るかどうかは、慎重に——更地にすると翌年の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がることがあります。売却の見込み時期と合わせてご検討ください

この分析の限界を、正直にお伝えします

• 件数がとても少ないデータです——マンションは各帯5〜9件、戸建は3〜10件です。1件の取引で中央値が動きます
• 戸建で逆転が起きています——1981〜1990年築（2,600万円）が1991〜2000年築（2,000万円）より高くなっています。3件という件数の少なさによる可能性が高いと考えられます
• 土地面積を調整していません——戸建の価格は土地の広さで大きく変わりますが、今回の集計では建築年のみで区切っています
• 駅・立地の違いが混ざっています——須磨区は海沿いの平地から須磨ニュータウンの高台まで、地形と交通条件が大きく異なる区です
• 横断比較であって予測ではありません——ご自身の物件が今後たどる値動きを示すものではありません

やらないほうがよいこと

• 戸建の1991〜2000年築の数字（2,000万円）を根拠にすること——3件しかありません
• 「築古だから510万円だろう」と決めつけること——土地の広さと接道条件で大きく変わります
• 耐震改修を、価格への反映を確かめずに実施すること——工事費が売却価格の上昇分を上回ることがあります。先に見積もりと査定の両方を取ってください

よくある質問

Q. 須磨区のマンションは築年でどれくらい変わりますか？
A. 当社が集計した成約32件では、㎡単価の中央値が2011年以降52.5万円（5件）、2001〜2010年40.0万円（5件）、1991〜2000年23.7万円（6件）、1981〜1990年16.0万円（7件）、〜1980年5.8万円（9件）でした。1980年以前と1981〜1990年の間が2.8倍と最も大きな段差で、70㎡換算で714万円の差になります。

Q. 戸建でも同じ傾向ですか？
A. より大きく出ています。〜1980年築5件の成約価格の中央値が510万円、1981〜1990年築7件が2,600万円で、5.1倍・2,090万円の差です。ただし1991〜2000年築（3件・2,000万円）が1981〜1990年築より低いという逆転もあり、件数の少なさによる可能性が高いと考えられます。

Q. なぜ1980年と1981年で分かれるのですか？
A. 1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準にあたります。買主側では、住宅ローン控除の要件（昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準適合証明書等）、買換え特例の買換資産の要件、金融機関の担保評価などが変わります。買主が使える制度が減ると、出せる金額も下がります。

Q. 1980年以前の物件でも打てる手はありますか？
A. 耐震基準適合証明書の取得や、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明を検討する方法があります。ただし基準を満たさない場合は耐震改修が前提となり、工事費が売却価格の上昇分を上回ることもあります。先に見積もりと査定の両方を取って、比べてからご判断ください。

Q. 築古の戸建は解体してから売るべきですか？
A. 一概には言えません。更地にすると翌年の固定資産税で住宅用地特例が外れ、税額が上がることがあります。売却の見込み時期と、解体費用、更地にした場合の売りやすさを合わせてご検討ください。

まとめ

1. 1980年か1981年かが最大の分かれ目——マンションで2.8倍、戸建で5.1倍です
2. マンションは70㎡換算で714万円の差——面積の中央値は70㎡と75㎡でほぼ同じです
3. 戸建は2,090万円の差——510万円と2,600万円です
4. 戸建には逆転もあります——1991〜2000年築は3件しかなく、数字どおりには読めません
5. 耐震基準適合証明書は費用対効果で判断——見積もりと査定を両方取ってから決めてください

須磨区の駅別・町丁別の相場は須磨区の不動産売却で公開しています。売却で損が出た場合の税金は須磨区で売却損が出たときの繰越控除、費用と税金の全体像は須磨区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「築50年だが値段がつくのか」「耐震改修をする価値があるのか」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。須磨区のマンション成約のうち専有面積と建築年の双方が判明する32件、および戸建で建築年が判明するものを対象とし、㎡単価（成約価格÷専有面積）または成約価格の中央値を築年帯別に算出しています。本表は同一時点における横断比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。件数の少ない帯（マンション各帯5〜9件、戸建3〜10件）は統計的な信頼性が低く、土地面積・駅・立地・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道条件などの影響は調整していません。新耐震基準および税制は国税庁タックスアンサーNo.1211-3（中古住宅の住宅ローン控除）、No.3355（買換え特例）。固定資産税の住宅用地特例は地方税法第349条の3の2。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの須磨区の成約事例ページに掲載している58件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、須磨区で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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