須磨区のマンション、海側と名谷でいくら違う？㎡単価に4.5倍の差があります
須磨区でマンションの売却を考えるとき、まず目に入るのは「須磨区の相場は◯万円」という一行の数字です。ところが、その数字をご自宅に当てはめてもほとんど意味がありません。須磨区は、ひとつの区の中に性格のまったく違う二つの住宅市場を抱えているからです。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に須磨区で成約した中古マンション301件を当社で集計し、4年前の同じ期間（2021年4月〜2022年3月・250件）と比べました。㎡単価の中央値は16.3万円から18.9万円へ、約15.9％の上昇です。
しかし最寄駅で分けると、いちばん高い須磨海浜公園が59.3万円、いちばん安い名谷が13.3万円。同じ区の中で約4.5倍ひらいています。さらに築年で分けると、上がった層と下がった層がはっきり分かれます。
この記事は、須磨区のマンション売却相場を「駅」「築年」の2つの軸で分解し、ご自宅がどちらの市場に属しているのかを判断できるように整理したものです。
須磨区のマンションの相場はいくらですか？
結論：直近1年に須磨区で成約した中古マンション301件の中央値は、㎡単価18.9万円、総額1,400万円、専有面積75㎡、建築年1988年、駅徒歩7分でした。ただしこの数字がそのまま当てはまる物件は、実際にはほとんどありません。
区全体の中央値である18.9万円という水準は、成約件数の6割を占める名谷・妙法寺のニュータウン側に強く引っ張られた数字です。海側のJR・山陽沿線では、同じ須磨区でもこの3倍前後の単価で成約しています。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ「須磨区の相場」を調べても、自分の部屋の値段が分からないのですか？
結論：須磨区は、海沿いのJR・山陽電鉄沿線と、内陸のニュータウン（地下鉄名谷・妙法寺）という、価格帯の異なる二つの市場が同じ区名の下に同居しているからです。
直近1年の成約を最寄駅別に見ると、上位は須磨海浜公園59.3万円、鷹取53.3万円、板宿42.9万円。下位は妙法寺17.2万円、名谷13.3万円です。最上位と最下位で約4.5倍の差があります。
そして件数で見ると、妙法寺94件と名谷91件の2駅だけで185件。これは区全体301件の61％にあたります。つまり「須磨区の相場」として語られる数字は、事実上ニュータウンの相場です。海側にお住まいの方がこの数字を基準に売り出せば、相当に安く手放すことになります。
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結論：区全体では㎡単価が16.3万円から18.9万円へ約15.9％上がり、成約件数も250件から301件へ約20％増えました。ただし上昇は特定の層に集中しています。
総額の中央値も1,200万円から1,400万円へ上がっています。件数と価格が同時に増えているという意味では、須磨区は買主が増えている市場です。ただし、その恩恵がどの物件にも均等に及んでいるわけではありません。
値上がりしたのはどの築年帯ですか？
結論：2011年以降に建てられた物件が＋22.1％と最も上がり、築年が古くなるほど上昇率は小さくなります。そして1980年以前築だけは、4年前より23.6％下がりました。
- 2011〜2020年築：42.9万円 → 52.4万円（＋22.1％／直近44件）
- 2001〜2010年築：39.8万円 → 43.0万円（＋8.0％／直近44件）
- 1991〜2000年築：18.8万円 → 20.0万円（＋6.4％／直近49件）
- 1981〜1990年築：13.7万円 → 14.4万円（＋5.1％／直近73件）
- 1980年以前築：8.9万円 → 6.8万円（▲23.6％／直近86件）
区全体の＋15.9％という数字は、築浅の上昇が押し上げたものです。1980年以前に建てられたマンションをお持ちの方にとっては、「相場は上がっている」という一般論はご自宅に当てはまりません。
築1980年以前のマンションは、なぜ下がったのですか？
結論：断定はできませんが、価格が下がりながら成約件数が増えているという動き方が、この層の置かれた状況を示しています。
1980年以前築の成約件数は72件から86件へ約19％増えました。他の築年帯と違うのは、件数が増えているのに㎡単価が下がっている点です。売り物が増えるほど買主は選べる立場になり、価格の主導権は買主側に移ります。
背景としては、旧耐震基準（新耐震基準の施行は1981年6月）であること、住宅ローンの審査で築年数が制約になりやすいこと、管理費・修繕積立金の負担が新しい物件より重くなりがちであることなどが考えられます。ただし当社が持っているのは成約データであり、買主が何を理由に見送ったかまでは分かりません。この点は推測として読んでください。
実務上、重要なのは「下がっているから売れない」ではないということです。86件は実際に成約しています。買主はいます。価格の付け方と、出す順番が結果を左右します。
須磨海浜公園は、なぜ4年で53％も上がったのですか？
結論：売れた物件の条件がほとんど変わらないまま、単価だけが上がっているためです。構成の変化ではなく、需要そのものが強まったと評価できます。
須磨海浜公園駅の成約は、建築年の中央値が4年前も直近も2009年、専有面積は75㎡から73㎡、駅徒歩はどちらも5分。条件はほぼ同じです。そのうえで㎡単価は38.7万円から59.3万円へ、＋53.2％。件数も11件から26件へ増えています。
一方で、鷹取（27.7万円→53.3万円）や月見山（20.8万円→37.5万円）のように上昇率がさらに大きい駅もありますが、こちらは建築年の中央値が鷹取で2004年→2019年、月見山で1990年→1999年と大きく変わっています。売れた物件そのものが新しくなった影響が含まれるため、同じようには読めません。
なお須磨海浜公園の26件という規模では、中央値そのものが動きやすい点にはご注意ください。ご自宅の評価は、条件をそろえた個別の成約事例で確認する必要があります。
名谷・妙法寺のマンションは、売れないのですか？
結論：逆です。区内でいちばん売れています。ただし価格がほとんど動いていません。
名谷は直近1年で91件、妙法寺は94件が成約しています。区全体の6割です。売れないのではなく、成約は多いのに価格が上がらない市場だということです。
名谷の㎡単価は4年前の13.0万円から13.3万円へ、＋2.3％。建築年の中央値は4年前も直近も1981年で、条件は変わっていません。つまり「売れた物件が古くなったから安い」のではなく、この価格帯で安定して取引が成立している、と読むのが自然です。
ニュータウン側で売却を考えるときに重要なのは、値上がりを待つ判断が働きにくいという点です。4年待って＋2.3％であれば、その間の管理費・修繕積立金・固定資産税のほうが大きくなる可能性があります。売る・貸す・使い続けるのどれを選ぶかを、金額で比べて決めるべき市場です。
須磨区では、広い部屋のほうが高く売れますか？
結論：須磨区に関しては、そのとおりです。ただし「広いから高い」のではなく、広い部屋が多いエリアと築年帯が結果的に高い層と重なっている、という読み方のほうが実態に近くなります。
直近1年の成約を専有面積帯で分けると、㎡単価の中央値は80〜100㎡が21.1万円で最も高く、100㎡以上が21.0万円、40〜60㎡が19.0万円、70〜80㎡が17.1万円、60〜70㎡が16.2万円でした。都心部でよく見られる「広いほど㎡単価が下がる」という関係は、須磨区では起きていません。
間取り別に見ると、この構造がはっきりします。３ＬＤＫが187件で20.0万円、２ＬＤＫが32件で26.3万円である一方、３ＤＫは7件で6.1万円、４ＤＫは26件で5.7万円。ＤＫ表記の物件は総額の中央値も390万〜460万円で、他と桁がひとつ違います。ＤＫ表記は古い団地型の住戸に多く、築年の古さと立地がそのまま価格に出ています。
価格帯で見ると、1,000万円未満が101件（34％）、1,000〜2,000万円が98件（33％）。この2つで全体の3分の2を占めます。一方で4,000万円以上も37件成約しており、須磨区は「安い区」ではなく「価格帯の幅が極端に広い区」だというのが正確な表現です。
須磨区の駅別 マンション売却相場一覧（直近1年の成約）
成約が4件以上あった10駅について、㎡単価の中央値・総額の中央値・建築年の中央値・件数を並べました。㎡単価の高い順です。
| 最寄駅 | ㎡単価の中央値 | 総額の中央値 | 建築年の中央値 | 成約件数 |
|---|---|---|---|---|
| 須磨海浜公園 | 59.3万円／㎡ | 4,350万円 | 2009年 | 26件 |
| 鷹取 | 53.3万円／㎡ | 4,000万円 | 2019年 | 18件 |
| 板宿 | 42.9万円／㎡ | 3,000万円 | 2003年 | 17件 |
| 須磨寺 | 38.5万円／㎡ | 2,500万円 | 1997年 | 5件 |
| 月見山 | 37.5万円／㎡ | 2,800万円 | 1999年 | 8件 |
| 東須磨 | 29.2万円／㎡ | 1,800万円 | 1996年 | 5件 |
| 須磨 | 21.7万円／㎡ | 1,700万円 | 1989年 | 28件 |
| 山陽須磨 | 17.3万円／㎡ | 1,900万円 | 1976年 | 7件 |
| 妙法寺 | 17.2万円／㎡ | 1,300万円 | 1992年 | 94件 |
| 名谷 | 13.3万円／㎡ | 1,000万円 | 1981年 | 91件 |
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※件数の少ない駅は、物件条件の偏りで中央値が動きやすくなります。
須磨区でマンションを売るとき、何から始めればいいですか？
結論：区の相場ではなく、「駅」「築年」「面積」の3条件をそろえた成約事例を集めるところから始めてください。
順番としては、次の3つです。
- ①ご自宅がどちらの市場かを確定する。海側（JR・山陽沿線）とニュータウン側では、そもそも買主層も価格の動き方も違います。
- ②同じ築年帯の成約事例だけを見る。須磨区では築2010年を境に値動きが分かれています。区全体の平均は判断材料になりません。
- ③売らない場合の年間コストを金額で出す。管理費・修繕積立金・固定資産税の合計と、想定される価格の動きを比べて初めて「待つ」の是非が判断できます。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
須磨区のマンションは値上がりしているのですか？
築年によります。直近1年と4年前を比べると、区全体の㎡単価の中央値は16.3万円から18.9万円へ約15.9％上がりました。ただし築年帯で分けると、2011〜2020年築が＋22.1％、2001〜2010年築が＋8.0％である一方、1980年以前築は▲23.6％と下がっています。区全体の上昇は築浅が押し上げた数字です。
築40年を超えるマンションでも売れますか？
成約はしています。直近1年に須磨区で成約した中古マンション301件のうち、1980年以前に建てられたものが86件あり、4年前の72件より約19％増えています。ただし㎡単価の中央値は6.8万円で、4年前より23.6％下がっています。買主はいますが、価格の付け方が結果を大きく左右します。
名谷のマンションは、あと数年待てば値上がりしますか？
直近4年の実績で見るかぎり、その根拠は見当たりません。名谷の㎡単価の中央値は4年前の13.0万円から13.3万円へ＋2.3％で、建築年の中央値も1981年のまま変わっていません。売れる数は多い一方、価格が動いていない市場です。待つ場合は、その間にかかる管理費・修繕積立金・固定資産税と比べてご判断ください。
海側と山側で、どれくらい価格が違うのですか？
直近1年の成約では、最も高い須磨海浜公園が㎡単価59.3万円、最も安い名谷が13.3万円で、約4.5倍の差があります。総額でも4,350万円と1,000万円です。同じ「須磨区」でも別の市場と考えたほうが実態に近くなります。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・築年別・面積別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市須磨区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の301件、2021年4月〜2022年3月の250件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
- 築年帯別の集計は、建築年が判明した物件のみを対象としています（4年前の250件のうち244件）
- 「旧耐震」は建築年が1980年以前の物件を指します（新耐震基準は1981年6月施行）
※成約件数が少ない区分は、物件条件の偏りで中央値が動きやすくなります。本記事では原則4件以上の区分のみを掲載しています。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。須磨区のご自宅がどの層に当てはまるのか、条件をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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