須磨区に市街地再開発はありません｜待つ1年で約113万円下がります

須磨区で家を売るとき、「そのうち再開発があるかもしれない」と待つ理由を探していませんか。須磨区に市街地再開発事業はありません。動いていたのは名谷駅周辺への集中投資です。

そして待っている間、ご自宅は古くなります。須磨区のマンションの成約183件を築年帯ごとに並べると、築年が1年進むごとに中央値が約113万円下がる傾きでした。3年待てば約340万円です。この金額を上回る材料があるかどうかが判断の分かれ目になります。

須磨区でいま動いている都市計画

各自治体と国土交通省が公表している資料から、須磨区に関係する事業を当社で整理しました。2026年9月10日時点の内容です。完了した事業を「進行中」と書かないよう、一件ずつ現在の状況を確認しています。

名谷活性化プラン——2026年度以降は落合中央公園リニューアルとバス停上屋が残っています。名谷駅は神戸市の「定住人口増加を目指す駅」に指定されています

都市計画道路 垂水妙法寺線（禅昌寺工区）——完成予定時期は公表されていません

都市計画道路 横尾妙法寺線——認可から50年以上が経過しています。蓮池交差点南側の約200mが完成済みで、残りは用地測量・買収の検討段階です

須磨海浜水族園と須磨海浜公園の再整備は2024年6月1日に完了しています。横尾・北落合・南落合・東白川台に特化した再生施策は、神戸市の公表資料では確認できませんでした。

その計画は、ご自宅の売値に効くのか

再開発が価格に効く範囲は、思っているより狭いのが実情です。判断は次の3点で切り分けます。

1. 距離——駅前の再開発が効くのは、おおむね徒歩圏です。同じ市区でもバス便のエリアには届きません
2. 時期——買主が価格に織り込むのは、着工や開業が具体化してからです。「計画中」の段階では、まだ値段は動きません
3. 用途——住宅が増える計画は、周辺の売り物件にとって競合が増えることを意味します。商業施設やホールが増える計画とは、効き方が逆になることがあります

須磨区の場合、そもそも待つ対象がありません。駅前広場の再整備や都市計画道路は、街の使い勝手を良くしますが、マンション1棟が建つ市街地再開発のような価格インパクトは持ちません。「再開発を待つ」は、須磨区では売り時を先送りする理由になりません。

「完成まで待つ」判断の前に確認すべき3つの期限

1. 居住用財産の3,000万円特別控除——マイホームを売ったときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。すでに転居されている場合、この期限が最優先です
2. 相続空き家の3,000万円特別控除——相続した家を売る場合の特例です。期限が2つあります。1つは相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。もう1つは特例そのものの適用期限で、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。また令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円に下がります
3. 相続税の取得費加算——相続税を納めた方が相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、相続税額の一部を取得費に加算できます

3つ目の期限に注意してください。相続空き家の特例は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。2028年以降に完成する事業を待つ判断は、この特例を使えなくなる判断とセットになります。3,000万円の控除を失う影響は、税率20.315%とすると最大で600万円を超えます。再開発による値上がりがこれを上回るかどうかを、金額で比べてください。

いずれも年単位の期限です。適用の可否は個別の事情で変わりますので、税務署または税理士にご確認ください。当社は査定の段階で、手取り額の試算をあわせてお出しします。

ご自宅が対象区域に入るか調べる手順

1. 自治体の都市計画情報で住所を検索する——用途地域、地区計画、都市計画道路の予定線が地図で確認できます
2. 地区計画の有無を確認する——地区計画がかかっていると、建てられる建物の高さや敷地面積の最低限度が制限されます。分割して売る選択肢が消えることがあります
3. 都市計画道路の予定線が敷地にかかっていないか見る——かかっている場合、建築に制限が付き、買主の層が変わります
4. 立地適正化計画の誘導区域を確認する——居住誘導区域の外では、一定規模以上の開発・建築に届出が必要な自治体があります

調べた内容をお持ちいただければ、その条件で須磨区のいくらになるかを具体的な金額でお出しします。須磨区の町丁別・種別ごとの成約データは須磨区の不動産売却にまとめています。

よくある質問

須磨区で今後、再開発の予定はありますか？
2026年9月10日時点で公表されている資料には、須磨区で事業中の市街地再開発事業は載っていません。名谷活性化プランなどの都市計画は動いていますが、マンション1棟が建つ市街地再開発とは価格への効き方が異なります。

都市計画道路の予定線が敷地にかかっていると、売れなくなりますか？
売れなくなることはありません。ただし予定線の内側では建物の階数や構造に制限がかかるため、買主が建て替えを前提にする場合は判断材料になります。事業がいつ実施されるかは自治体によって幅がありますので、窓口で計画の進捗を確認したうえで、売り出し方を設計します。

再開発で立ち退きになる場合、どうなりますか？
市街地再開発事業の区域内では、権利変換によって再開発ビルの床を取得するか、転出して補償を受けるかを選ぶ流れになります。区域に入っているかどうかは施行者または自治体で確認できます。区域外であれば通常の売却と同じ手続きです。

査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「再開発を待つべきか」の判断材料として金額だけ知りたい、というご依頼も多くいただいています。

まとめ

• 須磨区の都市計画は、公表資料で確認できるものを3件掲載しました（2026年9月10日時点）
• 須磨区に事業中の市街地再開発事業は確認できませんでした
• 須磨区のマンションは、築年1年あたり約113万円の下落傾向（成約183件）
• 3,000万円特別控除などの税制の期限は年単位。待つ判断の前に確認が必要です
• 須磨区の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください

出典：神戸市 名谷活性化プラン（https://www.city.kobe.lg.jp/i73375/kuyakusho/sumaku/syokaitorikumi/sumanewtown/myodani.html）、神戸市 都市計画道路 垂水妙法寺線（https://www.city.kobe.lg.jp/a59714/shise/kekaku/kensetsukyoku/avenue/tarumimyohozi.html）、神戸市 都市計画道路 横尾妙法寺線（https://www.city.kobe.lg.jp/a59714/shise/kekaku/kensetsukyoku/avenue/yokoomyohozi.html）。都市計画の内容は各自治体および国土交通省の公表資料により、2026年9月10日時点で当社が確認したものです。築年別の下落幅は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の須磨区の2025年4月〜2026年3月のデータを株式会社Estate&Co.が抽出し、築5〜34年の成約183件を5年ごとの築年帯に分け、各帯の中央値を直線で近似して算出したものです。立地や面積の違いも含まれるため、純粋な建物の減価ではありません。事業の進捗や計画は変更されることがあります。個別の物件が対象区域に入るかどうかの最終的な確認は、物件所在地の自治体の窓口でお願いいたします。税制の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。