いちばん新しい団地が、いちばん高齢化していた。横尾の44.8％

須磨ニュータウンの6団地のうち、最後にできたのが横尾団地です。入居開始は1979年。

いちばん新しい団地であるにもかかわらず、横尾の高齢化率は44.8％。北須磨地域の平均37.2％を7.6ポイント上回ります。

神戸市の住民基本台帳と成約データから、この町でいま起きていることを見ていきます。

横尾の人口は、どうなっていますか？

結論：人口▲8.5％、世帯数▲3.6％、高齢化率44.8％。5年でさらに1.8ポイント上がりました。

7,834人から7,166人へ、668人減りました。世帯数も3,905から3,765へ140世帯減っています。

男女比も特徴的です。女性3,959人に対し男性3,207人。女性が752人多い。高齢層が厚い地域に共通する構成です。

年少人口比率は9.1％から7.7％へ低下。北須磨地域の10.4％を下回ります。

なぜ最も新しい団地が、最も高齢化したのですか？

結論：入居した世代が同じだからです。

神戸市須磨区が公表する須磨ニュータウンの年表によると、6団地の入居開始は北須磨1967年、白川台1970年、高倉台1972年、名谷1975年、落合1978年、横尾1979年の順です。

横尾は最後ですが、差は12年しかありません。そしてどの団地も、入居したのは当時30〜40代の子育て世帯でした。

1979年に35歳で入居した人は、2026年には82歳です。団地が新しいかどうかより、一斉に同じ世代が入ったことのほうが、いまの年齢構成を決めています。

須磨ニュータウンは計画人口113,000人、面積900ヘクタールの事業でした。その規模で同時に入居が進んだ結果が、いまの数字です。

不動産はいくらで動いていますか？

結論：マンション600万円、戸建2,400万円。4倍の差があります。

マンションは33件で600万円、専有70㎡・築1980年・駅徒歩9分。築1980年は入居開始（1979年）の翌年にあたります。最初の世代の住まいが、そのまま市場に出ています。

戸建は11件で2,400万円、土地200㎡・延床133㎡・築1983年。土地の広さが4倍の差を生んでいます。

年間46件が成約しているのは、須磨区のなかでは多いほうです。売れていない町ではありません。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。高齢化率44.8％は、供給が増えるサインです。3人に1人どころか、2人に1人近くが65歳以上です。今後5〜10年で売り物が集中する可能性が高い。売ると決めているなら、周囲より先に動くことが最大の武器になります。

2つめ。マンションは価格より「売れるか」が論点です。600万円・築1980年という水準では、管理費・修繕積立金の月額が購入判断を左右します。金額を先に確認し、長期修繕計画とあわせて提示してください。

3つめ。戸建は土地200㎡が中央値です。延床133㎡は五国のなかでも広い部類。1世帯1.90人という需要に対して大きいので、二世帯、賃貸併用、あるいは分割といった使い道を提案するほうが届きます。

やらないほうがよいこと：「須磨ニュータウンだから」と一括りにすることです。6団地は入居開始が1967年から1979年まで12年ひらき、団地ごとに高齢化率も価格も違います。

まとめ

• 横尾団地の入居開始は1979年。須磨ニュータウン6団地で最も新しい
• それでも高齢化率は44.8％。北須磨地域平均37.2％を7.6ポイント上回る
• 人口▲8.5％、世帯数▲3.6％。女性が男性より752人多い
• マンション600万円（33件・専有70㎡・築1980年）、戸建2,400万円（11件・土地200㎡）

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。横尾の売却について、団地ごとの事情を踏まえた査定をご提供しています。