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須磨区は面積28.93km²に約15.3万人が暮らします（面積は2021年10月1日現在、人口は2025年国勢調査の神戸市集計による速報値）。この区の地形は、日本の都市開発史のなかでも特異な経緯でできています。
神戸市は市街地背後の山を削り、その土砂をベルトコンベヤで須磨海岸へ運び、海上輸送して神戸港の埋立に使いました。いわゆる「山、海へ行く」（神戸方式）です。須磨ベルトコンベヤの運転開始は1964年、土砂運搬の終了は2005年。削った跡地に生まれたのが須磨ニュータウン（面積900ha・計画人口113,000人・6団地）です。入居開始は北須磨1967年、白川台1970年、高倉台1973年、名谷1975年、落合1978年、横尾1979年。つまり区の北側は、ほぼすべて1970年代前後に一斉に供給された住宅ストックです。
一方、海沿いの須磨・月見山・須磨寺は、はるかに古い街です。須磨寺（上野山福祥寺）の開創は886年、一ノ谷の合戦は1184年2月7日。同じ区の中に、1,100年の街と50年の街が同居しています。
直近1年の中古マンションの成約301件のうち、名谷駅91件・妙法寺駅94件と、この2駅だけで約6割を占めます。両駅の㎡単価の中央値は13.3万円・17.2万円で、区内では最も低い水準です。件数が多く単価が低いため、区全体の中央値（18.9万円）はニュータウン側に強く引っ張られます。
海側は水準がまったく違います。須磨海浜公園駅59.3万円、鷹取駅53.3万円、板宿駅42.9万円。2024年6月1日に「神戸須磨シーワールド」が開業した須磨海浜公園周辺は、区内で最も高い㎡単価帯です。
戸建の成約価格の中央値を見ると、総合運動公園駅4,200万円、東須磨駅3,800万円、須磨海浜公園駅3,600万円、山陽須磨駅3,550万円、名谷駅3,150万円と続きます。マンションでは区内最安だった名谷が、戸建では上位に入ります。ニュータウンの戸建は敷地に一定の広さが確保された計画的な区画が多く、築古マンションとはまったく別の買主層が見ているためです。
ご自身の物件を「須磨区」でひとくくりに考えると、この差が丸ごと抜け落ちます。
海側とニュータウン側、それぞれに買主がいます。相場を選べば動く市場です。
直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約は481件で、内訳は中古マンション301件・戸建180件でした。中古マンションの成約総額の中央値は1,400万円、㎡単価の中央値は18.9万円。戸建の成約価格の中央値は3,000万円です。
4年前（2021年4月〜2022年3月）と比べると、マンションの㎡単価は16.3万円から18.9万円へ約16.0％、成約総額の中央値は1,200万円から1,400万円へ約16.7％上昇しました。成約件数も250件から301件へ約20％増えています。戸建は中央値2,900万円から3,000万円へ約3.4％の上昇にとどまる一方、件数は123件から180件へ約46％増えました。
須磨区はマンション・戸建ともに、価格と件数の両方が上を向いている数少ないエリアです。ただし上昇の実感は駅によって大きく異なり、区全体の数字だけを見て判断すると誤ります。
名谷駅周辺では神戸市の「名谷活性化プラン」が進行中で、駅ビル「tete名谷」の北ゾーンが2023年6月30日、南ゾーンが2025年3月18日に開業。須磨パティオも2024年12月10日に1番館がリニューアルし、2025年3月18日にグランドオープンしました。駅前の一般車ロータリーは2026年3月30日に運用を開始しています。街の利便性が上がる局面は買主様の関心が集まりやすく、ニュータウン側の物件をお持ちの方は現在値を確認しておく価値があります。
※本ページの相場は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報を当社が集計したものです。件数の少ない駅は中央値が振れやすいため、参考値としてご覧ください。
※相場は立地・築年数・面積・室内状態で大きく異なります。正確な金額は無料査定でご確認ください。
「いくらで売れているのか」を、実際のデータでご確認ください。
| 最寄駅 | マンション ㎡単価 中央値（70㎡換算の目安） | 戸建 中央値（件数） |
|---|---|---|
| 総合運動公園 | — | 4,200万円（4件） |
| 東須磨 | 29.2万円/㎡（5件）・70㎡換算 約2,046万円 | 3,800万円（5件） |
| 須磨海浜公園 | 59.3万円/㎡（26件）・70㎡換算 約4,153万円 | 3,600万円（12件） |
| 山陽須磨 | 17.3万円/㎡（7件）・70㎡換算 約1,209万円 | 3,550万円（4件） |
| 鷹取 | 53.3万円/㎡（18件）・70㎡換算 約3,733万円 | 3,350万円（8件） |
| 須磨寺 | 38.5万円/㎡（5件）・70㎡換算 約2,692万円 | 3,250万円（6件） |
| 名谷 | 13.3万円/㎡（91件）・70㎡換算 約933万円 | 3,150万円（62件） |
| 月見山 | 37.5万円/㎡（8件）・70㎡換算 約2,625万円 | 3,000万円（11件） |
| 板宿 | 42.9万円/㎡（17件）・70㎡換算 約3,000万円 | 2,650万円（26件） |
| 妙法寺(兵庫) | 17.2万円/㎡（94件）・70㎡換算 約1,207万円 | 2,300万円（31件） |
| 須磨 | 21.7万円/㎡（28件）・70㎡換算 約1,521万円 | 2,200万円（9件） |
※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）の取引・成約データをもとに当社が集計（中央値・調査時点の参考値）。物件の状態・立地により実際の価格は大きく異なります。
| 種別 | エリア | 最寄駅 | 価格 | 面積 | 築年 | 時期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| マンション | 高倉台 | 妙法寺(兵庫) | 100万円 | 65㎡（４Ｋ） | 1974 | 2026年1〜3月 |
| マンション | 高倉台 | 妙法寺(兵庫) | 200万円 | 65㎡（４ＤＫ） | 1974 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 菅の台 | 名谷 | 240万円 | 45㎡（２ＬＤＫ） | 1975 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 横尾 | 妙法寺(兵庫) 徒歩10分 | 300万円 | 75㎡（３ＬＤＫ） | 1982 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 高倉台 | 山陽須磨 徒歩22分 | 380万円 | 70㎡（４ＬＤＫ） | 1974 | 2026年1〜3月 |
| マンション | 白川台 | 名谷 | 460万円 | 80㎡（３ＬＤＫ） | 1978 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 友が丘 | 名谷 | 530万円 | 70㎡（３ＬＤＫ） | 1970 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 若草町 | 妙法寺(兵庫) 徒歩19分 | 700万円 | 85㎡（３ＬＤＫ） | 1983 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 妙法寺 | 妙法寺(兵庫) 徒歩7分 | 800万円 | 70㎡（３ＬＤＫ） | 1983 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 大田町 | 板宿 徒歩3分 | 880万円 | 55㎡（３ＤＫ） | 1982 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 大田町 | 板宿 徒歩5分 | 950万円 | 50㎡（２ＤＫ） | 1999 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 竜が台 | 名谷 徒歩7分 | 1,000万円 | 65㎡（４ＤＫ） | 1977 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 清水台 | 妙法寺(兵庫) 徒歩15分 | 1,100万円 | 75㎡（２ＬＤＫ＋Ｓ） | 1997 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 友が丘 | 名谷 | 1,200万円 | 80㎡（２ＬＤＫ） | 1974 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 多井畑南町 | 妙法寺(兵庫) | 1,300万円 | 70㎡（３ＬＤＫ） | 2000 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 西落合 | 名谷 徒歩5分 | 1,400万円 | 75㎡（２ＬＤＫ） | 1978 | 2025年7〜9月 |
| マンション | 中落合 | 名谷 徒歩10分 | 1,500万円 | 90㎡（３ＬＤＫ） | 1982 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 妙法寺 | 妙法寺(兵庫) 徒歩7分 | 1,600万円 | 65㎡（３ＬＤＫ） | 1983 | 2025年7〜9月 |
| マンション | 衣掛町 | 須磨海浜公園 徒歩5分 | 1,700万円 | 60㎡（３ＬＤＫ） | 1995 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 戸政町 | 東須磨 徒歩5分 | 1,800万円 | 55㎡（２ＬＤＫ） | 1996 | 2026年1〜3月 |
| マンション | 南落合 | 妙法寺(兵庫) 徒歩7分 | 1,900万円 | 80㎡（３ＬＤＫ） | 2001 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 中落合 | 名谷 徒歩10分 | 2,100万円 | 100㎡（３ＬＤＫ） | 1982 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 千守町 | 須磨寺 徒歩5分 | 2,500万円 | 65㎡（２ＬＤＫ） | 1997 | 2026年1〜3月 |
| マンション | 月見山町 | 月見山 徒歩4分 | 2,800万円 | 70㎡（３ＬＤＫ） | 2008 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 潮見台町 | 山陽須磨 徒歩4分 | 3,000万円 | 80㎡（３ＬＤＫ） | 2001 | 2026年1〜3月 |
| マンション | 桜の杜 | 妙法寺(兵庫) 徒歩8分 | 3,300万円 | 80㎡（３ＬＤＫ） | 2017 | 2025年7〜9月 |
| マンション | 潮見台町 | 須磨 徒歩5分 | 3,500万円 | 85㎡（３ＬＤＫ） | 2001 | 2025年7〜9月 |
| マンション | 桜の杜 | 妙法寺(兵庫) 徒歩9分 | 3,800万円 | 85㎡（４ＬＤＫ） | 2017 | 2026年1〜3月 |
| マンション | 松風町 | 須磨海浜公園 徒歩3分 | 4,200万円 | 80㎡（３ＬＤＫ） | 2011 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 大池町 | 鷹取 徒歩5分 | 4,500万円 | 80㎡（３ＬＤＫ） | 2019 | 2025年10〜12月 |
| マンション | 行幸町 | 須磨海浜公園 徒歩6分 | 5,000万円 | 75㎡（３ＬＤＫ） | 2014 | 2025年4〜6月 |
| マンション | 行幸町 | 須磨海浜公園 徒歩5分 | 9,000万円 | 125㎡（３ＬＤＫ） | 2009 | 2025年7〜9月 |
| 戸建 | 妙法寺 | 妙法寺(兵庫) 徒歩25分 | 150万円 | 65㎡（４ＤＫ） | 1970 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 行幸町 | 月見山 徒歩5分 | 270万円 | 40㎡（４Ｋ） | 1964 | 2025年10〜12月 |
| 戸建 | 多井畑 | 妙法寺(兵庫) | 510万円 | 120㎡（４ＬＤＫ） | 1980 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 高倉台 | 妙法寺(兵庫) | 800万円 | 75㎡（３ＬＤＫ） | 1976 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 東白川台 | 名谷 | 1,100万円 | 100㎡（４ＬＤＫ） | 1990 | 2025年4〜6月 |
| 戸建 | 東白川台 | 名谷 | 1,400万円 | 100㎡（４ＬＤＫ） | 1984 | 2025年4〜6月 |
| 戸建 | 大田町 | 鷹取 徒歩10分 | 1,700万円 | 70㎡（４ＤＫ） | 1995 | 2025年4〜6月 |
| 戸建 | 一ノ谷町 | 須磨浦公園 徒歩15分 | 2,000万円 | 110㎡（４ＬＤＫ＋Ｓ） | 1998 | 2025年10〜12月 |
| 戸建 | 天神町 | 須磨 徒歩10分 | 2,200万円 | 85㎡（３ＬＤＫ） | 1984 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 東落合 | 名谷 徒歩20分 | 2,400万円 | 150㎡（６ＬＤＫ） | 1994 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 竜が台 | 名谷 徒歩10分 | 2,600万円 | 110㎡（４ＬＤＫ） | 1984 | 2025年10〜12月 |
| 戸建 | 高倉台 | 妙法寺(兵庫) | 2,700万円 | 95㎡（４ＬＤＫ） | 1990 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 禅昌寺町 | 板宿 徒歩20分 | 2,900万円 | 100㎡（４ＬＤＫ） | 2019 | 2025年4〜6月 |
| 戸建 | 大黒町 | 板宿 徒歩5分 | 3,200万円 | 145㎡（６ＤＫ） | 1985 | 2025年7〜9月 |
| 戸建 | 東白川台 | 名谷 | 3,200万円 | 115㎡（５ＬＤＫ） | 2016 | 2025年7〜9月 |
| 戸建 | 東落合 | 名谷 徒歩15分 | 3,400万円 | 140㎡（６ＤＫ） | 1983 | 2025年4〜6月 |
| 戸建 | 高倉台 | 山陽須磨 | 3,600万円 | 105㎡（４ＬＤＫ） | 2025 | 2025年10〜12月 |
| 戸建 | 前池町 | 板宿 徒歩5分 | 3,700万円 | 100㎡（４ＬＤＫ） | 2012 | 2025年4〜6月 |
| 戸建 | 竜が台 | 名谷 徒歩20分 | 3,800万円 | 90㎡（３ＬＤＫ） | 2025 | 2025年7〜9月 |
| 戸建 | 菅の台 | 名谷 | 3,900万円 | 100㎡（４ＬＤＫ） | 2025 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 北落合 | 名谷 | 4,000万円 | 100㎡（３ＬＤＫ） | 2026 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 桜の杜 | 妙法寺(兵庫) 徒歩15分 | 4,300万円 | 120㎡（２ＬＤＫ） | 2016 | 2026年1〜3月 |
| 戸建 | 南町 | 須磨海浜公園 徒歩5分 | 4,800万円 | 110㎡（４ＬＤＫ） | 2025 | 2025年7〜9月 |
| 戸建 | 月見山町 | 月見山 徒歩5分 | 5,000万円 | 115㎡（３ＬＤＫ） | 2025年10〜12月 | |
| 戸建 | 稲葉町 | 須磨海浜公園 徒歩5分 | 5,500万円 | 105㎡（２ＬＤＫ＋Ｓ） | 2012 | 2025年7〜9月 |
| 戸建 | 高倉台 | 須磨 | 7,700万円 | 350㎡（—） | 1977 | 2025年7〜9月 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報をもとに当社が抜粋・作成（上記表は当社の成約事例ではありません）。価格は立地・状態など個別条件で大きく異なります。
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マンションの㎡単価の中央値は、須磨海浜公園駅59.3万円に対し名谷駅13.3万円。約4.5倍の開きがあります。ところが戸建の成約価格の中央値は、名谷駅3,150万円に対し須磨駅2,200万円と、順位が逆転します。「須磨区の相場」という平均値は、この二つを混ぜてしまうため、どちらの持ち主にとっても当てになりません。まずはご自身の物件がどちらの市場に属しているかを、数字で確認するところから始めさせてください。
海側とニュータウン側で、まったく別の市場。須磨区は「どちらの相場で見るか」で査定額が変わります。
須磨区は海沿いの旧市街とニュータウンで、マンション㎡単価に4.5倍の差があります。区の平均ではなく、その物件が属する市場の相場で価格を組み立てます。
名谷・妙法寺・落合・横尾などは築年が近い住戸が大量にあり、競合の数がそのまま価格に効きます。同じ団地内の直近成約まで確認したうえで、売り出し価格を設計します。
名谷はマンションでは区内最安水準、戸建では上位という逆転が起きています。物件種別ごとに違う買主層を想定し、売り方を変えます。
| 会社名 | 株式会社Estate＆Co. |
|---|---|
| 事業内容 | 不動産売却専門店 神戸本店 |
| 免許番号 | 兵庫県知事（2）第12171号 |
| 所在地 | 〒650-0034 兵庫県神戸市中央区京町79 |
| 電話番号 | 078-392-2300 |
| 営業時間 | 10:00–19:00／水曜定休 |
須磨区の不動産売却について、査定・ご相談はすべて無料です。売却するかどうかを決めていない段階でも、現在の価格をお伝えします。
売主・買主の両方から手数料を得たい——その動機が「囲い込み」を生み、売主が損をすることがあります。
向き合うのは売主様、ただ一人。レインズに適正公開して広く買主を募り、最も高く評価する方へおつなぎします。
情報を抱え込まず市場へ公開。買主候補を最大化し、競争原理で価格を引き上げます。
売主様の利益を基準に交渉。一円でも高く、を貫きます。
高く売る「仲介」か、確実・最短で現金化する「自社買取」か。事情で選べます。
フォーム・お電話・LINEから。「相場だけ知りたい」でも構いません。
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