横尾44.8％、北落合35.8％。同じニュータウンの9ポイント差

神戸市須磨区の北落合の高齢化率は35.8％です。

同じ須磨ニュータウンの横尾は44.8％。9.0ポイントの差があります。

この差は、そのまま不動産の価格差になって表れています。

北落合の人口は、どう変わりましたか？

結論：人口▲4.5％、世帯▲0.7％。高齢化率は33.3％から35.8％へ2.5ポイント上がりました。

人口9,201人→8,787人、世帯4,406→4,377。1世帯あたり人員は2.09人から2.01人へ下がりました。

ここで重要なのは、北落合の35.8％が、北須磨全体の37.2％を1.4ポイント下回っていることです。

年少人口比率は10.2％から10.4％へ、わずかに上がっています。北須磨全体の10.4％と同水準。子育て世帯の流入が、細いながら続いていると読めます。

この差は、価格にどう出ていますか？

結論：戸建3,250万円、マンション1,000万円。戸建が3.3倍です。

戸建20件は土地170㎡・延床110㎡・築1990年で3,250万円。土地は約51坪あります。

マンション14件は専有75㎡・築1984年で1,000万円。3LDKが11件と大半を占めます。

土地のみも1件動いており、125㎡で1,700万円でした。

成約35件すべてが名谷駅を最寄りとします。戸建の徒歩は中央値20分、マンションは25分です。

当社が集計した同じ期間のマンション中央値は、北落合1,000万円、横尾600万円、白川台415万円、竜が台1,650万円。同じ須磨ニュータウンでも、団地によって4倍の開きがあります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「須磨ニュータウン」で一括りにされないでください。竜が台1,650万円、北落合1,000万円、横尾600万円、白川台415万円。同じ事業で開発された団地でも、水準はまったく違います。ネットの「須磨ニュータウンの相場」という記事を鵜呑みにすると、大きく損をします。

2つめ。北落合はニュータウン内で有利な位置にいます。高齢化率は北須磨全体より1.4ポイント低く、横尾より9.0ポイント低い。年少人口比率は横ばい。「団地は全部先細り」という前提は、この町には当てはまりません。

3つめ。戸建をお持ちなら、土地170㎡が武器です。約51坪。この広さは、二世帯・賃貸併用・分割など使い道があります。マンションとの3.3倍差は、この広さから来ています。

4つめ。マンションは築1984年が中心です。それより築浅なら1,000万円を上回る余地があります。同年代なら、修繕積立金残高と長期修繕計画が価格を決めます。年間14件と事例があるので、管理状態は必ず比較されます。

まとめ

• 北落合の高齢化率は35.8％。北須磨全体37.2％を1.4ポイント下回り、横尾44.8％とは9.0ポイント差
• 人口8,787人（5年で▲4.5％）。年少人口比率は10.2％→10.4％とわずかに上昇
• 戸建20件は3,250万円・土地170㎡・築1990年、マンション14件は1,000万円・築1984年
• 成約35件すべてが名谷駅を最寄りとする

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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