専有60㎡が225万円。須磨ニュータウンで最も低い水準

神戸市須磨区の高倉台で、直近1年に成約した中古マンション26件。中央値は225万円でした。

専有60㎡、築1974年、駅徒歩30分。

当社が集計した須磨ニュータウン5団地の中で、これが最も低い水準です。

須磨ニュータウンの中で、高倉台はどの位置にありますか？

結論：マンションの中央値で最下位。竜が台の7.3分の1です。

当社が同じ期間で集計した中央値は、竜が台1,650万円、北落合1,000万円、横尾600万円、白川台415万円、高倉台225万円。

差の大部分は駅距離です。竜が台は名谷駅から徒歩7分、高倉台は徒歩30分。

そして築年。高倉台のマンションは築1974年が中央値。神戸市須磨区が公表する年表によると、高倉台団地の入居開始は1972年（昭和47年）。その2年後に建った住戸が、いま市場に出ています。

ただし戸建はまったく別です。8件の中央値は3,550万円、土地120㎡・延床100㎡・築2008年。マンションの15.8倍です。

人口はどう変わりましたか？

結論：高齢化率が43.9％から43.2％へ、0.7ポイント下がりました。

人口6,777人→6,467人（▲310人、▲4.6％）、世帯3,486→3,481（▲5、ほぼ横ばい）。

1世帯あたり人員は1.94人から1.86人へ。年少人口比率は9.7％→9.3％です。

須磨本区全体の高齢化率は28.9％→29.0％。高倉台の43.2％は、区の平均を14.2ポイント上回ります。

人口は減ったが世帯はほぼ減っていない。世帯が残り、人数だけが減る——高齢の夫婦世帯が単身世帯になっていく過程です。ただし高齢化率が下がり始めているので、入れ替わりも同時に起きています。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。マンションは価格ではなく管理で勝負してください。225万円という水準では、価格を下げる余地がほとんどありません。差がつくのは修繕積立金の残高、長期修繕計画、エレベーターの有無です。この築年帯では買い手が必ず確認します。資料を先に用意してください。

2つめ。「須磨ニュータウン」で一括りにされないでください。竜が台1,650万円、高倉台225万円。同じ事業で開発された団地なのに7.3倍の開きがあります。ネットの「須磨ニュータウンの相場」を自分の物件に当てはめると、大きく判断を誤ります。

3つめ。戸建をお持ちなら、状況はまったく違います。3,550万円・築2008年。マンションの15.8倍。同じ町の数字でも、種別が違えば別の市場です。マンションの相場を見て諦めないでください。

4つめ。高齢化率は下がり始めています。43.9％→43.2％。若い世帯の流入が始まっているサインです。ただし年少人口比率は9.7％→9.3％と下がっており、まだ本格的な世代交代には至っていません。供給が増える前に動くほうが有利な局面です。

まとめ

• 高倉台のマンション26件は225万円・専有60㎡・築1974年・駅徒歩30分
• 須磨ニュータウン5団地の比較では最下位。竜が台1,650万円との差は7.3倍
• 戸建8件は3,550万円・築2008年。マンションの15.8倍
• 高齢化率43.2％（須磨本区29.0％）。ただし5年で0.7ポイント低下

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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