マンションが売れない理由は、部屋ではなく建物にある｜宝塚市
宝塚市でマンションを売りに出して、3か月動かない。同じマンションの他の部屋は、去年はすぐ決まったと聞いている。自分の部屋だけが売れない理由が、わからない——。
この場合、原因は部屋の中ではなく建物全体にあることがあります。そして、それは調べればわかります。
宝塚市は、マンションが戸建より多く売れる市です
直近1年の宝塚市の成約は1,154件、月にならすと約96件。内訳が特徴的です。
- 中古マンション——577件（月48件）
- 戸建——487件（月41件）
- 更地——86件（月7.2件）
マンションが戸建を上回っています。県内では、これは中央区・東灘区・灘区・西宮市などと同じ傾向ですが、宝塚市の場合は地形が理由です。六甲山系の南斜面に住宅地が広がるため、坂を避ける買い手がマンションを選ぶという構造があります。
つまりマンションの買い手は多い。その市場で3か月動かないなら、原因があります。
宝塚市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
買主の銀行が見ているのは、部屋ではなく建物です
ここが本題です。中古マンションの購入では、買主が住宅ローンを組みます。そのとき金融機関が確認するのは、部屋の内装ではありません。
① 修繕積立金の残高。少なすぎると、将来の大規模修繕で一時金の徴収が必要になります。買主にとっては将来の負担です。
② 長期修繕計画の有無と内容。計画がない、あるいは何年も更新されていない管理組合は、それ自体がリスクと見なされます。
③ 修繕積立金の滞納状況。組合全体の滞納率が高いと、修繕が実行できません。また、売主自身に滞納があれば、それは買主が引き継ぎます。価格に直結します。
④ 大規模修繕の実施履歴。直近の実施年と工事内容。「昨年実施済み」なら、当面の大きな出費がないと言えます。強力な材料です。
⑤ 管理形態。管理会社に委託しているか、自主管理か。自主管理は融資の条件が厳しくなることがあります。
⑥ 旧耐震かどうか。建築確認日が1981年5月31日以前だと、【フラット35】では耐震評価基準等への適合が求められます。買主の選択肢が狭まります。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかるこれらは、募集図面に書けます
多くの売主が、この情報を持っていません。ですが、管理組合や管理会社に請求すれば取得できます。そして、募集図面に書けます。
「修繕積立金残高：約◯◯万円（2026年3月時点）」「大規模修繕：2024年実施済み（外壁・屋上防水）」「長期修繕計画：2025年改定」——こう書いてある物件と、書いていない物件。買主の銀行がどちらを早く通すかは明らかです。
そして、これは同じマンションの他の部屋との差にもなります。
宝塚市のマンションを、築年帯で見る
- 1980年以前——116件（月9.7件）、1,000万円、専有70㎡
- 1981〜2000年——274件（月22.8件）、1,800万円、専有75㎡
- 2001〜2010年——124件（月10.3件）、3,500万円、専有75㎡
- 2011年以降——60件（月5件）、4,500万円、専有75㎡
1981〜2000年の帯が274件、全体の47％。専有面積はどの帯も70〜75㎡でほぼ同じですから、差をつけているのは築年と管理状態です。
この帯をお持ちなら、月に約23件の同世代物件と競っています。そこで管理情報を出せるかどうかは、価格を下げずに勝つ数少ない方法です。
なお1980年以前の116件は中央値1,000万円。旧耐震にあたる可能性がある帯です。該当するなら、買主の融資条件が変わります。まず建築確認日を確認してください。
やってはいけないこと
ひとつめ。管理組合の資料を確認しないまま売り続ける。買主の銀行は必ず見ます。あなたが知らない不利な事実が、審査の段階で出てくると、そこで契約が壊れます。先に知っておくべきです。
ふたつめ。修繕積立金の滞納を伏せる。滞納は買主に引き継がれます。重要事項説明で必ず明らかになるため、伏せても意味がありません。先に精算するか、価格に反映させるかを決めてください。
みっつめ。部屋のリフォームで解決しようとする。建物側に理由がある場合、部屋をきれいにしても審査は通りません。原因が部屋なのか建物なのかを、先に切り分けてください。
まずやること
- 管理会社に、修繕積立金の残高・長期修繕計画・大規模修繕の実施履歴を請求する
- 自分の管理費・修繕積立金に滞納がないか確認する
- 建築確認日を確認する（1981年5月31日以前なら旧耐震です）
- 取得した情報を、募集図面に載せてもらう
- 直近の総会議事録を読む（値上げや工事の予定が書かれています）
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで宝塚市全体の中央値です。同じマンションのなかでも、階数・向き・管理状態で価格は変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。管理組合の資料をふまえた見立てもお出しできます。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
FREE ASSESSMENT
この記事を読んだ方へ。まずは、無料査定から。
ご入力およそ60秒。査定無料・秘密厳守・しつこい営業はいたしません。
お電話（078-392-2300）でも承ります。
入力が手間な方は10秒LINE査定へ。