宝塚市のマンション売却相場【2026年最新】｜築古が下がらない代わりに、待っても上がりません

宝塚市でマンションの売却をお考えの方に、まず数字だけをお伝えします。

直近1年（2025年4月〜2026年3月）に宝塚市で成約した中古マンションは386件、㎡単価の中央値は25.3万円、総額の中央値は2,000万円。4年前（2021年4月〜2022年3月）の25.7万円とほぼ変わっていません。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が独自に集計した宝塚市の成約データから、駅別・築年別の実勢価格をお見せします。そして宝塚には、県内の他市と比べたときにはっきり見えてくる一つの特徴があります。それが売却判断を大きく左右します。

宝塚市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

㎡単価25.3万円は70㎡換算で約1,771万円。総額の中央値2,000万円との差は、成約の面積分布によるものです。

注目すべきは、両期間で売れたマンションの築年の中央値がどちらも1994年で一致している点です。売れている物件の中身が変わっていない状態で単価も動いていないということは、これは物件構成の影響ではなく、実勢がほぼ変わっていないことを示します。

人口が阪神間で最も減った市で、戸建だけが上がっている

宝塚市の数字を読むうえで、避けて通れない事実があります。

2025年国勢調査の人口速報によると、宝塚市の人口は217,163人。2020年から9,269人減り、減少率4.09％は阪神間で最大でした。

ところが、不動産の数字は逆を向いています。

直近1年の戸建の成約総額中央値は3,500万円で、4年前の3,000万円から約16.7％の上昇。成約件数は176件から298件へ約69％増加しました。土地1㎡あたりの中央値も20.5万円から23.2万円へ約13.2％上がっています。

人口が減っているのに価格と取引量が伸びる——矛盾しているようですが、珍しいことではありません。市全体の人口が減っても、条件のよい住宅地に買主が集中すれば、そのエリアの価格は上がります。

売主として大切なのは、市の人口動向ではありません。ご自宅のあるエリアに買主がついているかどうかです。「宝塚は人口が減っているから安くなる」という話を聞いたら、それは市全体の話であって、ご自宅の話ではないと考えてください。

戸建は上がり、マンションは横ばい。同じ市で明暗が分かれた

ここが宝塚市の最大の特徴です。同じ4年間で、種別によって結果が正反対になりました。

この差が生まれた理由は、宝塚の街のつくりにあります。宝塚市は山手にニュータウンが広がる街で、そこに住んでいた世代が住み替え・相続の時期を迎えています。町丁別の成約件数を見ると、すみれガ丘が44件でもっとも多く、中山桜台30件、逆瀬台24件、中山五月台21件と、山手のニュータウンが上位に並びます。

戸建の成約が69％増えたのは、この世代交代によって売り物が増え、それを買う層が現れた結果です。買っているのは、阪神間で戸建を探している子育て世帯。マンションの買主層とは別の集団です。

したがって「宝塚は上がっている」という話は、戸建については正しく、マンションについては当てはまりません。不動産会社の営業トークで市全体の上昇率を示された場合、それが戸建の数字でないかを確認してください。

宝塚のマンションには、県内で珍しい特徴がある――築古が下がっていない

ここからが、宝塚のマンションをお持ちの方にとって、もっとも重要な部分です。

築年帯で分けた㎡単価の推移を見てください。

1980年以前に建てられたマンションが、下がっていません。むしろわずかに上がっています。

これがどれほど珍しいかは、当社が同じ手法で集計した他市の数字と並べると分かります。

明石・尼崎・姫路では、旧耐震・築古のマンションがはっきり下落しています。市場全体が上がっている尼崎ですら、1980年以前築だけは18％下がりました。それに対して宝塚では、築古が下がっていません。

理由として考えられるのは、宝塚のマンション立地が駅前・住宅地に集中しており、建物の古さよりも「宝塚のこの場所」という要素で価格が支えられていることです。実際、築年帯ごとの変化率はいずれも小幅で、宝塚のマンションは築年に関係なく安定しています。

売主にとっての意味は明確です。他市では「築古は待つほど不利」ですが、宝塚ではその圧力が働いていません。築40年を超えるマンションをお持ちでも、価格の下落を理由に急ぐ必要はない、と数字は言っています。

駅別の売却相場【12駅・成約386件を集計】

ただし、駅による差はかなり大きくなります。

最高の宝塚南口（51.3万円）と最低の中山観音（11.8万円）で約4.3倍の開きです。70㎡換算では約3,590万円と約830万円になります。

4年前との比較では、駅ごとに動きが大きく分かれました。清荒神が24.3万円から39.2万円へ約61％上昇して市内最大の伸びを示した一方、雲雀丘花屋敷は33.0万円から19.3万円へ下落しています。戸建でも清荒神は2,400万円から4,400万円へ約83％上がりました。

市全体が横ばいでも、駅単位ではこれだけ動いています。「宝塚のマンションは横ばい」という一言でご自宅を判断しないでください。

マンションが最も安い駅の戸建が、市内3位で売れている

上の表で、マンションの列と戸建の列を見比べてください。中山観音に注目です。

中山観音の中古マンションは㎡単価11.8万円で市内最低。70㎡換算で約830万円です。ところが同じ中山観音の戸建の総額中央値は3,600万円で、宝塚南口・清荒神・山本・中山寺に次ぐ水準にあります。差は約4.3倍です。

しかも中山観音のマンション成約は36件で、市内3番目に多い。安く、たくさん売れているということです。

これは中山観音駅周辺の構造を反映しています。駅の北側には中山桜台・中山五月台といった山手のニュータウンが広がり、そこは戸建のエリアです。一方でマンションは、築年の古いものが一定量あります。同じ駅名でも、マンションを買う層と戸建を買う層はまったく別で、価格の付き方も別です。

山本も同じ構図で、マンション25.7万円（約1,800万円）に対し戸建4,200万円。逆に逆瀬川はマンション18.8万円・戸建3,000万円と、どちらも中位に収まります。

ご自宅の価格を決めるのは、市の相場でも駅の相場でもありません。「その駅で、その種別を買う人」の相場です。山手のニュータウンの動きについては宝塚の山手の戸建はいま何が起きているか、成約が最多だったすみれガ丘はすみれガ丘の取引データで扱っています。

実際の成約事例【直近1年・宝塚市の中古マンション】

注目していただきたいのは宝梅の2件です。どちらも1969年築・65㎡でありながら、130万円と560万円で約4.3倍の差がつきました。最寄駅が逆瀬川か宝塚南口かの違いはありますが、徒歩13分で同じです。

この差を生むのは、管理状態、修繕履歴、階数、方角、室内の状態、そして売り出し方です。築55年を超える物件では、建物そのものの評価より個別条件の比重が圧倒的に大きくなります。同じ築年・同じ広さでも4倍違うということは、逆に言えば準備次第で価格が動く余地が大きいということでもあります。

また川面（清荒神 徒歩8分・1981年築・75㎡）が2,000万円で成約しています。築44年で2,000万円。清荒神が4年で61％上昇した駅であることと整合します。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

高く売れやすい

• 宝塚南口・宝塚駅圏——宝塚南口は㎡単価51.3万円で市内最高、宝塚駅は102件で市内最多。価格と流動性の両方があります
• 清荒神——4年で㎡単価＋61％、戸建も＋83％と市内最大の伸び。いま最も評価が上がっている駅です
• 2011年以降築——㎡単価60.0万円で＋12.6％。宝塚では唯一、二桁の伸びを示した築年帯です
• 築古でも駅近・管理良好——1981年築の75㎡が2,000万円で成約しています

苦戦しやすい

• 雲雀丘花屋敷——4年で33.0万円から19.3万円へ下落。市内で唯一はっきり下がった駅です
• 中山観音・逆瀬川の築古——㎡単価が市内下位で、成約件数は多い（36件・51件）。競合が多い層です
• 山手の徒歩13分超——バス便・坂道の物件は、買主層が限られます
• 同一マンション内に他の売出しがある物件——比較が容易なぶん、先に出したほうが有利です

売却の流れと期間の目安

1. 査定（1〜3日）——登記、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータル掲載、写真・間取り図、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体で3〜6か月が目安です。宝塚のマンション市場は横ばいで、値崩れの圧力も上昇の追い風もありません。そのぶん売り出し価格の設定と最初の3週間の見せ方が、結果をほぼ決めます。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料——売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。2,000万円なら約72.6万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

居住していた自宅を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えます。売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税はかかりません。適用には要件があり、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなどが条件です。宝塚では山手のニュータウンで相続・住み替えが進んでおり、空室のまま数年経っているケースが少なくありません。まず期限をご確認ください。

費用と税金の詳細は宝塚市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

宝塚市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 「宝塚は上がっている」が戸建の話でないか確認する
戸建は4年で総額中央値＋16.7％、件数＋69％。マンションはほぼ横ばいです。査定額の根拠として市全体の上昇率を示された場合、それがどちらの種別の数字か必ず確認してください。

2. 築古でも「値下がりするから急げ」に乗らない
宝塚では1980年以前築の㎡単価が13.6万円から14.0万円へ、むしろ微増しています。明石△9％、尼崎△18％と比べると異例です。焦って値下げに応じる理由は、数字の上では見当たりません。

3. 駅と築年で自分の位置を確定してから価格を決める
駅で4.3倍、清荒神は＋61％、雲雀丘花屋敷は下落。市全体の横ばいという数字は、ご自宅には当てはまらない可能性が高いと考えてください。

4. 管理と修繕の情報を早く出す
宝塚は築古が下がっていない市場ですが、それは管理状態のよい物件が支えている面があります。修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴と次回予定、管理費の滞納状況は、出さないほうが不利になる情報です。

5. 山手のニュータウンでは「先に出す」ことが効く
すみれガ丘44件、中山桜台30件、逆瀬台24件、中山五月台21件。世代交代が進んでいる地区では、今後も売り物が出続けます。同じ地区・似た条件の競合が増える前に売り出せるかどうかが、値下げの有無を分けます。

よくある質問

宝塚市のマンションは、いま売り時ですか？

相場としては横ばいで、急ぐ理由も待つ理由も市場からは出てきません。直近1年の㎡単価の中央値は25.3万円で、4年前の25.7万円とほぼ同水準。両期間で売れた物件の築年中央値がどちらも1994年で一致しているため、物件構成の影響ではなく実勢が動いていないと判断できます。ご自身の事情で決めて構わない局面です。ただし駅によっては大きく動いており、清荒神は4年で約61％上昇、雲雀丘花屋敷は下落しています。

宝塚は人口が減っていると聞きました。価格は下がりませんか？

市全体の人口は2025年国勢調査の速報で217,163人、2020年から4.09％減と阪神間で最大の減少率です。しかし不動産の数字は逆で、戸建は総額中央値が3,000万円から3,500万円へ約16.7％上昇し、成約件数も176件から298件へ約69％増えました。市全体の人口が減っても、条件のよい住宅地に買主が集中すればその地域の価格は上がります。判断すべきは市の人口ではなく、ご自宅のあるエリアに買主がついているかどうかです。

築40年を超えるマンションでも売れますか？

売れています。しかも宝塚は、県内では珍しく築古が下がっていない市場です。1980年以前築の㎡単価は4年前の13.6万円から14.0万円へ微増しました。同じ手法で集計した明石市は9.1万円から8.3万円へ約9％下落、尼崎市は18.3万円から15.0万円へ約18％下落しています。実際の成約でも、清荒神徒歩8分・1981年築・75㎡が2,000万円で決まっています。

宝塚市内で、いちばん高く売れる駅はどこですか？

中古マンションでは宝塚南口の㎡単価51.3万円が最高で、70㎡換算で約3,590万円です。次いで清荒神39.2万円、中山寺35.0万円。最低は中山観音の11.8万円（約830万円）で、約4.3倍の開きがあります。ただし戸建は順位が異なり、中山観音はマンションが市内最低である一方、戸建の総額中央値は3,600万円で市内上位です。種別によって高い駅が変わります。

同じ築年・同じ広さなのに、査定額に大きな差が出るのはなぜですか？

実際にそうした差が出ています。直近1年の成約では、どちらも1969年築・65㎡の宝梅の物件が、130万円と560万円で決まりました。約4.3倍の差です。築年が古くなるほど、建物そのものの評価より、管理状態、修繕履歴、階数、方角、室内の状態、そして売り出し方の比重が大きくなります。裏を返せば、準備次第で価格が動く余地が大きいということでもあります。

まとめ――宝塚は「焦らなくてよい」数少ない市場

宝塚市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価25.3万円・総額中央値2,000万円。4年前とほぼ同水準で、売れた物件の築年中央値も両期間1994年で一致しています。

県内の他市と比べたとき、宝塚のマンションには明確な特徴があります。築古が下がっていないことです。明石△9％、尼崎△18％と旧耐震が値を下げるなかで、宝塚の1980年以前築は13.6万円から14.0万円へ微増しました。「築古だから早く売らないと」という一般論は、宝塚では当てはまりません。

一方で、駅による差は4.3倍あり、清荒神は＋61％、雲雀丘花屋敷は下落と、動きは駅ごとにばらばらです。そして山手のニュータウンでは世代交代が進み、今後も売り物が出続けます。市場全体としては焦る必要がない一方、同じ地区の競合との関係では「先に出す」ことが効く——これが宝塚の売却判断です。

駅別・町丁別のさらに細かいデータは宝塚市の不動産売却のページで公開しています。街そのものの動きは宝塚市のいま――人口と取引の数字、山手のニュータウンについては中山桜台の取引データでも扱っています。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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