同じ町でも丁目で売れ方は違いますか？7丁目のうち1丁目に町の41％が住んでいます

兵庫県宝塚市の中山桜台は7丁目まであります。その世帯数を並べると、こうなります。

1丁目128、2丁目369、3丁目132、4丁目270、5丁目259、7丁目73。そして6丁目が955。

7つの丁目のうち1つに、町全体の44％の世帯が集まっています。

中山桜台の人口は、どうなっていますか？

結論：人口4,489人、世帯2,186。1世帯あたり2.05人で、宝塚市平均2.12人を下回ります。

宝塚市の統計によると、中山桜台1〜7丁目の人口は4,489人（2024年12月末）、世帯数2,186。面積は7丁目あわせて79.8ヘクタールです。

6丁目だけで人口1,852人・世帯955。人口では町の41％、世帯では44％を占めます。面積は15.6ヘクタールで、町全体の20％。面積比の倍の密度です。

2023年1月からの2年間で、人口は171人（3.7％）減りました。一方、世帯数の減少は28世帯（1.3％）にとどまっています。

男性2,053人に対し女性2,436人。女性が383人多い構成です。

この人口構造は、不動産市場とどうつながっていますか？

結論：成約47件のうち36件がマンション。6丁目への集中と一致します。

中古マンション36件は950万円、専有70㎡、築1988年、駅徒歩30分。34件が中山観音駅を最寄りとします。

戸建11件は2,200万円、土地225㎡・延床160㎡・築1977年、駅徒歩25分。土地は約68坪あります。

1世帯2.05人という数字と、専有70㎡・築1988年のマンションが市場の中心という事実は、整合しています。入居当初のファミリー世帯が、いま夫婦のみ・単身になっている——そう読むのが自然です。

世帯数の減少（1.3％）が人口の減少（3.7％）より小さいのも、同じ現象を示しています。世帯は残り、人数だけが減っている。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。マンションは年間36件、事例が豊富です。950万円・専有70㎡・築1988年が中央値。それより築浅なら上振れの余地があります。同年代なら修繕積立金残高と長期修繕計画が決め手です。

2つめ。戸建の土地225㎡は明確な強みです。約68坪。宝塚市内でもかなり広い部類です。二世帯、賃貸併用、分割——使い道を具体的に示せる広さです。ただし戸建の事例は11件と少なく、2,200万円という中央値はぶれやすい点にご注意ください。

3つめ。「駅徒歩30分」を先に書かないでください。この町は丘陵地にあります。書くべきはバス便の本数と所要時間です。専有70㎡・950万円という「広さと価格」を先に出すほうが、反応は取れます。

4つめ。買い手はシニア・夫婦世帯も想定してください。1世帯2.05人、市平均を下回る。この町では単身・夫婦世帯が主流になりつつあります。専有70㎡は、その層には十分な広さです。ファミリー一辺倒の訴求は的を外します。

まとめ

• 中山桜台の人口は4,489人・世帯2,186（2024年12月末）。面積79.8ヘクタール
• 6丁目だけで人口1,852人・世帯955。町の4割が1つの丁目に集中
• 2年間で人口▲3.7％、世帯▲1.3％。1世帯2.05人は市平均2.12人を下回る
• マンション36件は950万円・専有70㎡・築1988年、戸建11件は2,200万円・土地225㎡

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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