47件すべてマンション。宝塚駅徒歩6分で3,400万円

兵庫県宝塚市の栄町で、直近1年に成約した中古マンション47件。中央値は3,400万円でした。

専有70㎡、築2001年、駅徒歩6分。47件すべてがJR・阪急の宝塚駅を最寄りとします。

当社が同じ宝塚市で集計したすみれガ丘は1,600万円、逆瀬台は1,200万円、中山桜台は950万円。栄町は3.6倍です。

栄町では、何が売れていますか？

結論：成約49件のうち47件がマンション。宝塚市で最も高い水準です。

マンション47件は専有70㎡・築2001年・駅徒歩6分で3,400万円。㎡あたり約48.6万円です。

土地1件は120㎡で5,100万円。㎡あたり約42.5万円。

戸建も1件ありますが、土地480㎡・延床590㎡で1億9,000万円。規模が大きく異なる特殊な取引とみられるため、住宅地の相場とは切り離して読む必要があります。

実質的に、この町の市場は中古マンション47件だけで構成されています。

宝塚市の他の町と比べると、どうですか？

結論：駅徒歩6分と30分の差が、3.6倍の価格差になっています。

当社が同じ期間で集計した中央値は、栄町3,400万円（47件・専有70㎡・築2001年・徒歩6分）、すみれガ丘1,600万円（61件・専有80㎡・築1993年・徒歩30分）、逆瀬台1,200万円（20件・専有80㎡・築1980年・徒歩30分）、中山桜台950万円（36件・専有70㎡・築1988年・徒歩30分）。

栄町以外の3町は、いずれも駅徒歩30分。そして1,600万円以下に収まっています。

専有面積は栄町70㎡に対し、すみれガ丘・逆瀬台は80㎡。栄町のほうが狭いのに2倍以上高い。

差は駅距離と築年です。とくに徒歩6分という数字が、この町の価格を支えています。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。駅徒歩6分を必ず前面に出してください。宝塚市では、これが最大の価格要因です。正確な分数を書いてください。1分の違いが価格に出る市場です。

2つめ。JR・阪急の2社が使えます。宝塚駅はJR福知山線と阪急宝塚線・今津線が乗り入れます。大阪梅田への複数ルートがあることは実質的な価値です。

3つめ。「宝塚市の相場」を当てはめないでください。栄町3,400万円と中山桜台950万円で3.6倍。ネットの市全体の平均値は、あなたの物件の参考になりません。

4つめ。年間47件と事例が非常に豊富です。1か月あたり4件。相場から外れた価格はすぐ見抜かれますが、適正なら必ず比較対象に入ります。築2001年が中央値なので、それより築浅なら3,400万円を上回る余地があります。

まとめ

• 栄町のマンション47件は3,400万円・専有70㎡・築2001年・駅徒歩6分（㎡あたり約48.6万円）
• 宝塚市4町で最高水準。中山桜台950万円との差は3.6倍
• 他の3町はいずれも駅徒歩30分で1,600万円以下。栄町は専有面積が狭いのに2倍以上高い
• 成約49件のうち47件がマンション。戸建1件（1億9,000万円）は特殊な取引として除外

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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