人口が11.4％減り、高齢化率41.8％。本多聞の35件

神戸市垂水区の本多聞で、直近1年に成約した中古マンション24件。中央値は225万円でした。

専有68㎡、築1976年、駅徒歩30分。

同じ町の戸建8件は3,450万円、土地208㎡。15.3倍の差があります。

本多聞の人口は、どう変わりましたか？

結論：人口が11.4％減りました。垂水区全体の4.8％減の2.4倍です。

人口10,258人→9,089人（▲1,169人、▲11.4％）、世帯5,334→4,989（▲345、▲6.5％）。

高齢化率38.3％→41.8％（＋3.5ポイント）、年少人口比率8.6％→7.5％。1世帯あたり人員は1.92人から1.82人へ。

垂水区全体は人口218,368人→207,940人（▲4.8％）、高齢化率30.0％→31.2％（＋1.2ポイント）。

本多聞は区の2.4倍の速さで人口が減り、3倍近い速さで高齢化しています。年少人口比率7.5％は区平均11.8％を4.3ポイント下回ります。

この数字は、不動産市場にどう出ていますか？

結論：マンション225万円、戸建3,450万円。15.3倍の開きです。

マンション24件は専有68㎡・築1976年・駅徒歩30分で225万円。最寄駅はJR舞子19件、学園都市5件です。

戸建8件は土地208㎡（約63坪）・延床100㎡・築1997年で3,450万円、駅徒歩30分。

土地のみは3件で450万円、90㎡。㎡あたり約5万円です。

築1976年のマンションが24件動いている一方で、戸建は築1997年で3,450万円。同じ町の同じ駅距離でも、種別と築年で15倍違う——この構図が、人口の急減と高齢化の中身を説明しています。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。マンションは管理状況がすべてです。225万円という水準では価格を下げる余地がありません。差がつくのは修繕積立金の残高、長期修繕計画、エレベーターの有無。築50年の市場では買い手が必ず確認します。資料を先に用意してください。

2つめ。供給はこれから増えます。高齢化率が5年で3.5ポイント上昇。相続・住み替えによる売却がこれから続くということです。年間24件が動いているうちに判断するほうが有利です。

3つめ。戸建をお持ちなら、状況はまったく違います。3,450万円・土地208㎡。マンションの相場を見て諦めないでください。約63坪という広さは、この町の最大の資産です。ただし8件と少なく、中央値はぶれやすい点にご注意ください。

4つめ。「徒歩30分」を先頭に書かないでください。JR舞子駅までのバス便、本数、所要時間。実際の通勤時間を分単位で示すほうが反応は取れます。

まとめ

• 本多聞の人口は9,089人。5年で▲11.4％（垂水区は▲4.8％）
• 高齢化率41.8％。5年で＋3.5ポイント（区は＋1.2ポイント）
• マンション24件は225万円・専有68㎡・築1976年、戸建8件は3,450万円・土地208㎡
• 同じ町・同じ駅距離でも、種別と築年で15.3倍違う

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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