垂水のマンションは誰が買っているのか。成約287件を価格帯と間取りで読む

「垂水区のマンションの相場は？」と聞かれたとき、ひとつの数字で答えるのがいちばん危ういのが、この区です。

国土交通省の成約価格情報をもとに、2025年4月〜2026年3月に神戸市垂水区で成約した中古マンション287件を当社で集計しました。総額の中央値は1,400万円、㎡単価の中央値は17.8万円。ところがこの「中央値1,400万円」という数字は、実際に売れた物件のどれにも当てはまらないことがあります。

理由は単純で、垂水区のマンション市場が事実上二つの市場に割れているからです。この記事では、その二つの市場がどこにあり、それぞれ誰が買っているのかを、成約データと公的統計だけを使って分解していきます。

成約287件の37％は、1,000万円未満で決まっている

まず価格帯別の件数を見てください。

最も多い価格帯は1,000万円未満で106件、全体の37％です。1,500万円未満まで広げると157件、実に55％が1,500万円を下回って成約しています。

一方で4,000万円以上も23件（8％）あり、3,000万円以上を合わせると48件で17％を占めます。ボリュームゾーンが低価格帯に大きく偏りながら、高価格帯も一定量が動いている。これが「平均値では語れない」と言われる理由です。

築年帯で、価格は約10倍ひらく

ではなぜ1,000万円未満の成約がこれほど多いのか。答えは築年にあります。

1980年以前に建てられた、いわゆる旧耐震基準のマンションは92件が成約し、その中央値は430万円。これが287件のうち32％を占める最大のボリュームです。対して2011年以降の物件は20件・中央値4,150万円。同じ「垂水区の中古マンション」でありながら、約9.7倍の開きがあります。

面積帯で見ても同じ構造が出ます。60〜70㎡の成約は81件で中央値640万円ですが、70〜80㎡は90件で1,400万円、80㎡以上は92件で2,300万円。60㎡台と70㎡台のあいだに2倍以上の段差があるのは、面積そのものより60㎡台に築古の団地型住戸が集中しているためです。

「朝霧駅圏」という、もうひとつの垂水区

この低価格帯がどこにあるのかを、最寄駅別に追うと一箇所に集中していることが分かります。朝霧駅を最寄りとする成約が45件あり、その総額中央値は450万円。垂水駅圏（114件・1,600万円）のおよそ4分の1です。

朝霧駅圏45件の内訳を見ると、町名は神陵台19件・狩口台13件・西舞子11件・南多聞台2件。建築年の中央値は1973年で、最も古いもので1967年です。つまりここは、高度成長期に丘陵を開いて造られた大規模住宅団地のマンションが、まとまって市場に出ている地帯です。

神戸市は公式に「昭和30年代以降、人口増加に対応するため内陸部や山麓部に住宅団地を整備してきました」と説明しています。垂水区でいえば、高丸団地は兵庫県が1951年に着工し1958年に入居開始（約1,500世帯）、上高丸団地は兵庫県・神戸市・住宅公団の合同造成で1966年に成立、多聞台団地の入居開始は1965年9月です（神戸市の別資料では昭和39年＝1964年と記載されており、資料により1年の差があります）。

これらの団地が一斉に築50〜60年を迎えている。それが「1,000万円未満106件」の実体です。垂水区の相場が安いのではなく、垂水区では築古団地の取引が非常に活発だと読むのが正確です。

駅がひとつ違えば、㎡単価は3.9倍動く

㎡単価の中央値は、学園都市駅の27.1万円が最も高く、朝霧駅の6.9万円が最も低い。その差は約3.9倍です。垂水駅は20.0万円で114件と最も取引が厚く、舞子駅が17.3万円で56件と続きます。

ただしこの数字の読み方には注意が必要です。駅別の中央値はその駅の「格」を表すものではなく、その1年にその駅圏で売れた物件の顔ぶれを表すものです。朝霧が6.9万円なのは朝霧の立地が劣るからではなく、たまたま築1970年前後の団地が45件も動いたからです。学園都市が27.1万円なのは、ニュータウンの比較的新しい住戸が中心だからです。

ご自宅の価格を知りたいときに「垂水区の相場」でも「◯◯駅の相場」でもなく、築年・面積・管理状態まで揃えた比較が必要になるのは、このためです。

買主の9割は「住むために」買っている

ここからが本題です。これだけ安い成約が並ぶと「投資家が買い集めているのでは」と考えたくなりますが、データはそれを否定します。

不動産情報ライブラリの取引価格情報には、買主が回答した「今後の利用目的」という項目があります。垂水区の中古マンション138件のうち、「住宅」が125件で91％。「その他」6件、「事務所」2件で、投資・事業目的と読める回答は合わせて6％にとどまります。

間取りも同じ方向を指しています。成約287件で最も多いのは3LDKの135件（47％）。次いで2LDK 49件、4LDK 32件。単身向けの1LDKは5件しかありません。垂水区のマンションを買っているのは、実際にそこに住むファミリー層だという結論になります。

興味深いのは、旧耐震の築古住戸でも買主層が変わらないことです。4DK（19件・中央値350万円）、3DK（7件・240万円）、4K（5件・360万円）といった団地型の間取りは、いずれも数百万円で成約しています。これらを買っているのも、多くは実需層です。リフォーム費用を含めても総額が抑えられることが、選ばれる理由になっています。

数字が示す買主像――子どもの割合が神戸市で最も高い区

「ファミリーが買っている」という読みは、公的統計とも整合します。

令和2年国勢調査によると、垂水区の15歳未満人口の割合は13.0％で神戸市9区中1位。市全体の11.5％を上回り、中央区（9.0％）や長田区（9.1％）とは大きく差がついています。

一方で高齢化率は31.0％。市平均29.2％より高いものの、9区中4位で、長田区35.0％・須磨区33.3％・北区32.0％より低い。「垂水区＝高齢化した区」というイメージは、少なくとも市内比較では正確ではありません。高齢者と子どもが同時に多いのが垂水区の人口構造です。

もうひとつ決定的なのが昼夜間人口比率です。平成27年国勢調査で垂水区は77.6と神戸市9区で最も低い。昼間人口17.0万人に対し夜間人口21.9万人で、昼間に4.9万人が区外へ出ていく計算になります。神戸市の資料も「最も低いのは垂水区」と明記しています。垂水区は神戸市で最も純粋な住宅地だと、国勢調査が示しているわけです。

買主が住むために買い、住民は昼間よそへ働きに出る。垂水区のマンションを売るときの買主像は、この構造からほぼ確定します。

垂水区は「人が出ていく区」ではない

売主様からよく聞くのが「垂水は人口が減っているから売れないのでは」という不安です。ここは数字を正確に押さえておく価値があります。

2025年国勢調査の速報値で、垂水区の人口は206,825人。2020年から8,477人（3.9％）減りました。ここだけ見ると確かに減少しています。ところが同じ期間に世帯数は98,554世帯へ874世帯（0.9％）増えています。

さらに人口動態を分解すると構図がはっきりします。2025年1年間の垂水区は、出生992人・死亡2,857人で自然増減が1,865人のマイナス。一方、転入7,917人・転出7,717人で社会増減は200人のプラスでした。

つまり垂水区の人口減少は、ほぼ全額が高齢化による自然減であり、人の出入りではむしろ転入超過です。しかも神戸市9区のうち社会増減がプラスなのは中央区・兵庫区・長田区・東灘区・灘区・垂水区の6区で、須磨区・北区・西区はマイナス。垂水区は「選ばれている側」に入っています。

1世帯あたり人員2.10人（市平均1.95人）という数字も、世帯規模の大きい層＝ファミリーが相対的に多いことを裏づけます。

神戸市の補助金が、垂水区の買主を後押ししている

見落とされがちですが、神戸市は制度上、垂水区を若年層に住んでほしいエリアとして明示しています。売主にとっては「買主の予算が実質的に増える」話なので、把握しておく意味があります。

こうべ「住む×働く」若者応援補助金は、40歳未満の正社員に企業が住宅手当を出す場合に市が補助する制度ですが、加算対象地域として北区・長田区・須磨区・垂水区・西区が明記されており、加算エリアでは企業負担分の3分の2・月最大1.4万円（標準エリアは2分の1・月最大1万円）が補助されます。

住みかえーる（親・子世帯の近居・同居）は、若年夫婦世帯または子育て世帯が親世帯と同居または2km未満に近居する場合、市外からの転入で20万円、その他で10万円。中古マンションも対象で、1981年6月以降築または耐震基準適合が条件です。受付は2026年6月1日〜2027年3月31日ですが、予算到達で早期終了します（前年度は2月16日終了）。

さらに住みかえーる（団地ぐらし）は、4階建て以上でエレベーターのない住宅からの住み替えなどが対象で、親世帯と近居・同居なら35万円、その他30万円。垂水区の築古団地から住み替える層が、まさに想定されている制度です。

ここが売主にとって重要な点です。耐震基準の条件があるため、1981年6月より前に建てられた物件は「住みかえーる」の対象外になります。旧耐震の住戸をお持ちの場合、耐震基準適合証明を取得できるかどうかが、買主が使える制度の幅を変え、結果として売りやすさに響きます。

4年間で動いたのは、価格ではなく「売れる量」だった

4年前（2021年4月〜2022年3月）と比べます。成約件数は257件から287件へ11.7％増。㎡単価の中央値は17.1万円から17.8万円へ4.1％上昇。ところが総額の中央値は1,400万円から1,400万円で、まったく動いていません。

㎡単価がわずかに上がって総額が変わらないということは、売れている住戸の面積がやや小さくなっているか、構成が変化していることを意味します。いずれにせよ、垂水区は「待てば上がる」相場ではありません。灘区や東灘区のような上昇局面とは性質が違います。

その代わり、買い手の数は確実に増えています。価格上昇を待つ意味が薄く、買主が増えている市場では、いつ動くかの判断が価格そのものより結果を左右します。

実際の成約事例30件

2025年4月〜2026年3月に垂水区で成約した中古マンションから、価格帯が偏らないよう30件を抽出しました。ご自宅に近い条件の行を探してみてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」より当社抽出。価格・面積は同ライブラリの公表単位に丸められています。当社の取扱物件ではありません。

売主が押さえておくべき4つのこと

1. 「垂水区の相場」で自宅を測らない

中央値1,400万円という数字は、旧耐震430万円と2011年以降4,150万円を混ぜた結果に過ぎません。築年・面積・管理状態を揃えた比較でなければ、上振れにも下振れにも大きくずれます。

2. 買主は実需のファミリー。だから「暮らし」が効く

利用目的の91％が住宅、間取りの47％が3LDK。買主は投資利回りではなく、通学路、坂の勾配、駅までの実際の歩きやすさ、管理と修繕の状態を見ています。垂水区は海から山手にかけて高低差があり、同じ徒歩15分でも平坦か急坂かで反応がまったく違います。図面上の徒歩分数だけで price を決めるのは危険です。

3. 築古でも売れる。ただし売り方が変わる

旧耐震の92件が実際に成約しています。買い手はいます。ただし価格だけで勝負するのではなく、リフォーム前提の実需層や、住みかえーる（団地ぐらし）を使う層に届く売り方が必要です。1981年6月より前の物件では、耐震基準適合証明の取得可否が買主の使える制度を左右します。

4. 待つ理由は乏しく、動く理由はある

4年で総額中央値は横ばい、件数は11.7％増。価格上昇を待つ合理性は薄い一方、買主は増えています。売却を検討されているなら、まず現在値を把握することから始めるのが合理的です。

よくある質問

築50年を超えた団地のマンションでも売れますか？

売却できます。垂水区では1980年以前に建てられたマンションが直近1年で92件成約しており、これは成約全体の32％にあたります。中央値は430万円です。買主の多くはリフォームを前提とした実需層で、総額を抑えられることが選ばれる理由になっています。ただし管理費・修繕積立金の滞納状況や大規模修繕の履歴で評価が変わるため、資料を揃えたうえで現実的な価格帯をご提示します。

垂水区のマンションは誰が買っているのですか？

9割以上が「住むために」買っている実需層です。国土交通省の取引価格情報では、垂水区の中古マンション138件のうち125件（91％）が取得後の利用目的を「住宅」と回答しています。間取りも3LDKが47％を占め、ファミリー層が中心です。垂水区は15歳未満人口の割合が神戸市9区で最も高く（13.0％）、昼夜間人口比率は市内最低の77.6で、統計上も最も住宅地としての性格が強い区です。

垂水区は人口が減っていると聞きます。売りにくくなりますか？

人口は2020年から3.9％減っていますが、内訳を見ると減少のほぼ全額が自然減（死亡が出生を上回る分）です。2025年の社会増減は転入7,917人・転出7,717人で200人のプラス、つまり転入超過でした。同じ期間に世帯数は0.9％増えています。人が出ていって売れなくなる、という状況ではありません。

垂水区の相場はこれから上がりますか？

4年前と比べると、㎡単価の中央値は17.1万円から17.8万円へ4.1％上昇した一方、総額の中央値は1,400万円から変わっていません。将来の予測は誰にもできませんが、少なくとも過去4年は「待てば大きく上がる」市場ではありませんでした。一方で成約件数は11.7％増えており、買主は増えています。

朝霧駅が最寄りですが、明石市の物件として見られませんか？

その視点は正しく、実務でも重要です。朝霧駅はJR神戸線の明石市側にあり、垂水区の神陵台・狩口台などから最寄りとなる住戸が多くあります。買主は明石市内の物件と並べて比較検討しているため、神戸市内の事例だけを見て値付けすると競合を読み違えます。当社は明石側の動きも含めて価格戦略を設計します。

出典と、この記事の数字について

• 成約件数・価格・築年・間取り・利用目的：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報および成約価格情報より当社集計（神戸市垂水区／中古マンション等／2025年4月〜2026年3月、比較対象は2021年4月〜2022年3月）
• 人口・世帯数：神戸市「2025年国勢調査（速報）」（2025年10月1日現在。速報値のため確報で変わる可能性があります）
• 年齢構成：神戸市「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果」
• 昼夜間人口比率：神戸市「平成27年国勢調査 従業地・通学地による人口・就業状態等集計結果」
• 人口動態（自然増減・社会増減）：兵庫県企画部統計課「2025年1月〜12月 人口動態」
• 補助制度：神戸市「住みかえーる」各制度およびこうべ「住む×働く」若者応援補助金の各公式ページ（2026年度受付分）
• 住宅団地の沿革：神戸市垂水区「ミニ区史」「地名あれこれ」、神戸市「多聞台団地再生計画 改訂版」

※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※補助制度は予算到達で受付が早期終了する場合があります。利用の可否は必ず神戸市の公式ページで最新情報をご確認ください。

私たちは神戸市中央区京町に事務所を置き、垂水区を含む神戸市全9区で売却のご相談をお受けしています。垂水区のように市場が二層に分かれている区では、区の平均値ではなく、ご自宅がどちらの市場に属しているかを見極めることが最初の一歩になります。

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