西舞子では戸建より更地が高く売れる！？更地208㎡が3,450万円

神戸市垂水区の西舞子で、直近1年に成約した土地10件。中央値は3,450万円、208㎡でした。

同じ町の戸建21件は2,700万円、土地110㎡。

建物のない土地のほうが、家が建っている土地より750万円高い。理由は面積です。

西舞子では、何がいくらで売れていますか？

結論：3種別すべてが動いている珍しい町です。マンション31件、戸建21件、土地10件。

中古マンション31件は1,500万円、専有75㎡、築1988年、駅徒歩10分。

戸建21件は2,700万円、土地110㎡・延床100㎡、築2024年、駅徒歩10分。築2年です。

土地10件は3,450万円、208㎡、駅徒歩8分。

最寄駅は朝霧12件、西舞子12件、舞子7件（マンション）。JR・山陽電鉄の両方が使えます。

なぜ土地のほうが高いのですか？

結論：面積が約2倍だからです。戸建の土地110㎡に対し、土地のみは208㎡。

土地のみを㎡単価に直すと、3,450万円÷208㎡＝約16.6万円。

これを戸建の土地110㎡に当てはめると、土地部分は約1,826万円。実際の成約は2,700万円ですから、差額の約874万円が建物の評価です。築2024年の新築同様の建物としては、妥当な水準といえます。

つまり「土地のほうが高い」のは価値の逆転ではなく、単に大きい土地が売れているという話です。ここを取り違えると、価格戦略を誤ります。

そして土地208㎡（約63坪）が動いているということは、この町では区画を分割して2棟建てる開発が成立している可能性があります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。㎡単価で考えてください。総額だけを見て「うちは土地が広いから3,450万円」と考えるのは危険です。この町の土地の水準は㎡あたり約16.6万円。お持ちの土地の面積を掛ければ、おおよその見当がつきます。

2つめ。180㎡以上をお持ちなら、買い手に開発業者が加わります。1区画を2区画に割れる規模では、実需の買い手だけでなく分譲業者も検討します。買い手の層が増えるということは、価格競争が起きるということです。実需だけを対象に売り出すのはもったいない。

3つめ。戸建の築年中央値は2024年です。買い手の比較対象は新築同様の物件になります。築20年、30年の戸建を出すなら、価格を土地値に寄せるか、更地の想定も取るかを先に決めてください。

4つめ。マンションは築1988年が中心です。1,500万円・専有75㎡。年間31件と事例が豊富なので、相場から外れた価格はすぐ見抜かれます。管理状況の資料を整えておくことが有効です。

まとめ

• 西舞子の土地10件は3,450万円・208㎡。㎡あたり約16.6万円
• 戸建21件は2,700万円・土地110㎡・築2024年。土地のほうが高いのは面積が約2倍だから
• マンション31件は1,500万円・専有75㎡・築1988年
• 最寄駅は朝霧・西舞子・舞子。JRと山陽電鉄の両方が使える

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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