垂水区西舞子の古い家、土地として売れますか？土地が10件動いた町の現在
神戸市垂水区西舞子。直近1年、この町では62件の不動産が取引されました。垂水区の中で最も多い件数です。内訳はマンション31件、戸建21件、土地10件。
注目すべきは戸建です。21件の築年の中央値は2024年でした。4年前の同じ期間、西舞子の戸建26件の築年の中央値は1989年です。35年ぶん若返っています。
同時に、土地の取引が4件から10件へ2.5倍に増えています。土地が動き、そこに新しい家が建ち、その新しい家が売られている——西舞子で観測されているのは、建て替えのサイクルが回っている町の姿です。国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計して、順に見ていきます。
西舞子では、何がどれだけ動いたのですか？
結論：土地の取引が4件から10件へ2.5倍に増え、戸建の築年の中央値は1989年から2024年へ35年新しくなりました。
戸建の中央値は1,650万円から2,700万円へ63.6%上がっています。しかしこれを「西舞子の家が値上がりした」と読むのは正確ではありません。築年の中央値が1989年から2024年へ動いているということは、4年前は築30年前後の中古住宅、いまは新築が売られているということです。別の商品が比較されています。
面積の中央値は113㎡から110㎡へ、ほとんど変わっていません。土地の面積の中央値は213㎡から208㎡です。つまり区画の大きさは維持されたまま、建物だけが新しくなっています。垂水区全体の戸建市場については垂水の戸建は3件に1件が新築。中古はいくらで売れているかで扱っており、西舞子はその傾向が最も強く出ている町のひとつです。
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人口が減っているのに、なぜ新築が建つのですか？
結論：垂水区の人口は減っています。神戸市の2025年国勢調査（速報）によれば、2020年の215,302人から2025年の206,825人へ、8,477人・3.9%の減少です。それでも新築が供給されるのは、区画単位での更新需要が別に存在するためと考えられます。
数字を確認します。神戸市全体は1,525,152人から1,497,630人へ27,522人・1.8%の減少。垂水区の減少率3.9%は市平均の2倍以上で、市内でも減少が大きい区にあたります。須磨区は3.8%減でした。
人口が減る町で新築が供給される構造は、北区でも観測されています（人口が減る北区で、なぜ新築が2.5倍売れているのか）。ただし西舞子で起きていることには、北区とは違う特徴があります。それは土地の取引が明確に増えている点です。北区の記事で扱ったのは新築住宅の成約増でしたが、西舞子ではその手前の土地取引が2.5倍になっており、供給の起点が数字として見えています。
ただし、土地10件という母数は決して大きくありません。この解釈は「土地取引の増加」「戸建築年の若返り」「区画面積の維持」という3つの数字の整合から導いた推論であり、建て替え件数そのものを確認したものではありません。
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結論：31件の中央値は1,500万円、㎡単価の中央値は200,000円、専有面積の中央値は75㎡です。市場の3分の2は1982〜2000年築です。
1982〜1990年築が16件で1,500万円・㎡単価174,616円、1991〜2000年築が7件で1,500万円・200,000円。この2つの帯で23件、市場の74%を占めます。2001年以降の帯は合計3件しかなく、中央値は実額に近い数字です。
マンションは4年前の23件・1,700万円から31件・1,500万円へ。件数は増えましたが中央値は下がっています。築年の中央値は1992年から1988年へ4年古くなっており、この下落の一部は構成の変化で説明できます。戸建が新しくなる一方で、マンションは古い層が動いている——同じ町の中で、二つの逆方向の動きが同時に起きています。
間取りは3LDKが12件、4LDKが9件、2LDKが4件。専有面積75㎡というのは、ファミリー向けの標準的な広さです。
西舞子はどこにあり、どんな交通条件なのですか？
結論：西舞子は1丁目から9丁目からなり、山陽電鉄西舞子駅が町内にあります。ただし同駅は普通電車のみの停車駅です。
成約データの最寄駅は、西舞子31件、朝霧16件、舞子15件。3つの駅にまたがっています。
ここで売却時に正確に伝えるべき事実があります。山陽電気鉄道の公式情報によれば、西舞子駅（垂水区西舞子2丁目6-1）は普通電車のみが停車します。特急・直通特急が停まるのは隣の舞子公園駅（垂水区舞子台2丁目1-1）で、同駅はJR舞子駅に隣接しています。つまり速達性は舞子公園駅・JR舞子駅の側が上です。「西舞子駅徒歩◯分」という表示だけでは、買主が通勤時間を誤って見積もることがあります。
明石海峡大橋については、本州四国連絡高速道路株式会社の公式情報によれば、開通は1998年（平成10年）4月5日、橋長3,911m、中央支間長1,991m、主塔の高さは海面上約300m、形式は3径間2ヒンジ補剛トラス吊橋です。位置は神戸市垂水区舞子と淡路市松帆を結んでいます。
舞子公園は兵庫県の公式説明によれば、明治33年（1900年）に兵庫県が初の県立都市公園として開園したもので、所在地は神戸市垂水区東舞子町です。園内の孫文記念館（移情閣）は国指定重要文化財で、平成5年12月10日に県指定重要有形文化財、平成13年（2001年）11月14日に国指定重要文化財となりました。大正4年に神戸の貿易商・呉錦堂が建てた別荘で、木骨コンクリートブロック造、八角三階建、建築面積105.7㎡です。
なお、これらの施設の所在地は東舞子町・舞子台であり、西舞子ではありません。徒歩圏ではありますが、町名は分けて記載しています。
西舞子で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：土地として売るか、建物付きで売るかの判断が、この町では最も金額に効きます。
戸建・土地をお持ちの場合
直近1年で土地が10件、中央値3,450万円・面積の中央値208㎡で取引されています。一方、戸建は21件・2,700万円・110㎡で、築年の中央値は2024年です。この2つの数字が示しているのは、208㎡クラスの土地を求める買主が実在するということです。
築年の古い戸建をお持ちなら、次の3つの見積もりを並べて比較してください。
- 建物付きのまま売った場合の想定価格
- 解体して土地として売った場合の想定価格から解体費用を引いた額
- 解体費用に使える補助制度の有無
神戸市の老朽空家等解体補助制度は市内全域が対象で、1986年12月31日以前に建築され腐朽・破損のある空き家について20〜60万円（床面積に応じ最大60万円）の補助があります。申請期間は2026年3月2日〜2027年1月12日です。
マンションをお持ちの場合
1982〜2000年築が市場の中心で、中央値1,500万円です。この価格帯では、買主は住宅ローンを使うことが多く、築年による融資期間の制約が価格に影響します。管理状況・修繕履歴・長期修繕計画の資料を先に揃えておくことが、条件面で効いてきます。
売らない方がよいケース
- 土砂災害警戒区域等の指定状況を確認していない場合。兵庫県によれば土砂災害警戒区域の指定は平成26年度までに概ね完了、特別警戒区域の指定は令和3年5月に完了しています。垂水区にも指定区域は存在します。西舞子内の具体的な指定の有無は、兵庫県CGハザードマップまたは神戸市情報マップで個別に確認が必要です。重要事項説明に関わるため、売り出し前に確認してください。
- 接道条件を確認していない場合。土地として売る前提なら、前面道路の幅員と接道長さが価格を左右します。再建築の可否は、まずここで決まります。
- 買い替え先が決まっていない場合。垂水区は人口が減少している区ですが、西舞子のように取引件数が多い町では売却自体は進みます。売却が先行して住み替え先が見つからない、という順序の失敗を避けてください。
- 取得費が不明な場合。売買契約書がないと概算取得費（譲渡収入金額の5%）で計算せざるを得ず、税負担が重くなることがあります。詳しくは垂水区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
よくある質問
西舞子の戸建の相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引21件の中央値は2,700万円、面積の中央値は110㎡です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。ただし築年の中央値は2024年で、新築が中心の数字です。築年の古い住宅をお持ちの場合、この数字はそのまま当てはまりません。
西舞子のマンションの相場はいくらですか？
結論：同じ期間の成約・取引31件の中央値は1,500万円、㎡単価の中央値は200,000円、専有面積の中央値は75㎡です。1982〜1990年築が16件、1991〜2000年築が7件で、この2つの帯が市場の3分の2を占めます。
西舞子駅に特急は停まりますか？
結論：山陽電気鉄道の公式情報によれば、西舞子駅は普通電車のみの停車駅です。特急・直通特急が停車するのは隣の舞子公園駅で、同駅はJR舞子駅に隣接しています。西舞子から速達列車を利用する場合は、舞子公園駅まで移動する必要があります。
垂水区の人口は増えていますか？
結論：減少しています。神戸市の2025年国勢調査（速報）によれば、垂水区は2020年の215,302人から2025年の206,825人へ、8,477人・3.9%減りました。神戸市全体の減少率1.8%の2倍以上です。
舞子公園や孫文記念館は西舞子にありますか？
結論：ありません。兵庫県の公式情報によれば、舞子公園の所在地は神戸市垂水区東舞子町、孫文記念館（移情閣）は東舞子町2051番地です。西舞子からは徒歩圏ですが、町名は異なります。なお孫文記念館は2001年11月14日に国指定重要文化財となっています。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県神戸市垂水区西舞子、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の62件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の53件。集計日：2026年8月25日。
- 町名・住居表示：神戸市「神戸市町名一覧表」
- 鉄道：山陽電気鉄道「西舞子駅」「舞子公園駅」駅情報
- 明石海峡大橋：本州四国連絡高速道路株式会社「明石海峡大橋｜技術情報」
- 舞子公園・孫文記念館：兵庫県「舞子公園」、文化遺産オンライン（文化庁）「移情閣」、兵庫県立舞子公園 公式サイト
- 人口：神戸市「2025年国勢調査（速報）の公表」
- 土砂災害警戒区域：兵庫県「【ソフト対策】土砂災害警戒区域等」、神戸市「土砂災害警戒区域・特別警戒区域」
- 解体補助：神戸市「老朽空家等解体補助制度」
- アイキャッチ写真：Kobe Maiko Park02n3200.jpg 写真：663highland（CC BY 2.5, Wikimedia Commons）※撮影地は兵庫県立舞子公園（垂水区東舞子町）
- 本文写真：Akashi-han Maiko-daibaato01nt3200.jpg 写真：663highland（CC BY 2.5, Wikimedia Commons）※撮影地は舞子公園内の明石藩舞子台場跡
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この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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