垂水区の再開発を待つと、1年で約122万円下がります｜公表中の事業2件を整理

垂水区で家を売るかどうか、再開発の完成を待ってから決めようとしていませんか。神戸市内で事業中の市街地再開発2地区のうち、もう1地区が垂水区です。それがご自宅の売値に効くかどうかは、距離と時期の2つで決まります。

そして待っている間、ご自宅は古くなります。垂水区のマンションの成約180件を築年帯ごとに並べると、築年が1年進むごとに中央値が約122万円下がる傾きでした。3年待てば約365万円です。この金額を上回る材料があるかどうかが判断の分かれ目になります。

垂水区でいま動いている都市計画

各自治体と国土交通省が公表している資料から、垂水区に関係する事業を当社で整理しました。2026年9月10日時点の内容です。完了した事業を「進行中」と書かないよう、一件ずつ現在の状況を確認しています。

垂水中央東地区 第一種市街地再開発事業——住宅棟「プラウドタワー神戸垂水」と商業施設「Miruta」約20区画。商業施設は2026年度内に順次開業予定。神戸市は現在も本事業を「事業中」として掲載しています

垂水駅 駅前空間整備——バスシェルター更新は2027年度以降

垂水区の多聞台団地は、神戸市が「計画的開発団地のリノベーション」のモデル団地3団地の1つに選んでいます。旧市営住宅跡地の再整備が2024年までに行われました。

その計画は、ご自宅の売値に効くのか

再開発が価格に効く範囲は、思っているより狭いのが実情です。判断は次の3点で切り分けます。

1. 距離——駅前の再開発が効くのは、おおむね徒歩圏です。同じ市区でもバス便のエリアには届きません
2. 時期——買主が価格に織り込むのは、着工や開業が具体化してからです。「計画中」の段階では、まだ値段は動きません
3. 用途——住宅が増える計画は、周辺の売り物件にとって競合が増えることを意味します。商業施設やホールが増える計画とは、効き方が逆になることがあります

垂水区の事業を上の3点に当てはめると、どの町丁にお住まいかで結論が変わります。同じ区・市のなかでも、恩恵を受ける町丁と、まったく関係のない町丁に分かれます。

「完成まで待つ」判断の前に確認すべき3つの期限

1. 居住用財産の3,000万円特別控除——マイホームを売ったときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。すでに転居されている場合、この期限が最優先です
2. 相続空き家の3,000万円特別控除——相続した家を売る場合の特例です。期限が2つあります。1つは相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。もう1つは特例そのものの適用期限で、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。また令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円に下がります
3. 相続税の取得費加算——相続税を納めた方が相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、相続税額の一部を取得費に加算できます

3つ目の期限に注意してください。相続空き家の特例は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。2028年以降に完成する事業を待つ判断は、この特例を使えなくなる判断とセットになります。3,000万円の控除を失う影響は、税率20.315%とすると最大で600万円を超えます。再開発による値上がりがこれを上回るかどうかを、金額で比べてください。

いずれも年単位の期限です。適用の可否は個別の事情で変わりますので、税務署または税理士にご確認ください。当社は査定の段階で、手取り額の試算をあわせてお出しします。

ご自宅が対象区域に入るか調べる手順

1. 自治体の都市計画情報で住所を検索する——用途地域、地区計画、都市計画道路の予定線が地図で確認できます
2. 地区計画の有無を確認する——地区計画がかかっていると、建てられる建物の高さや敷地面積の最低限度が制限されます。分割して売る選択肢が消えることがあります
3. 都市計画道路の予定線が敷地にかかっていないか見る——かかっている場合、建築に制限が付き、買主の層が変わります
4. 立地適正化計画の誘導区域を確認する——居住誘導区域の外では、一定規模以上の開発・建築に届出が必要な自治体があります

調べた内容をお持ちいただければ、その条件で垂水区のいくらになるかを具体的な金額でお出しします。垂水区の町丁別・種別ごとの成約データは垂水区の不動産売却にまとめています。

よくある質問

垂水区の再開発が完成するまで待ったほうが高く売れますか？
ご自宅の場所によります。再開発が価格に効くのは主に徒歩圏で、離れた町丁には届きません。また垂水区のマンションは築年が1年進むごとに中央値が約122万円下がる傾きでしたので、待つあいだの目減りと比べる必要があります。町丁と築年の条件を伺えば、待った場合と今売った場合の両方を試算してお出しします。

都市計画道路の予定線が敷地にかかっていると、売れなくなりますか？
売れなくなることはありません。ただし予定線の内側では建物の階数や構造に制限がかかるため、買主が建て替えを前提にする場合は判断材料になります。事業がいつ実施されるかは自治体によって幅がありますので、窓口で計画の進捗を確認したうえで、売り出し方を設計します。

再開発で立ち退きになる場合、どうなりますか？
市街地再開発事業の区域内では、権利変換によって再開発ビルの床を取得するか、転出して補償を受けるかを選ぶ流れになります。区域に入っているかどうかは施行者または自治体で確認できます。区域外であれば通常の売却と同じ手続きです。

査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「再開発を待つべきか」の判断材料として金額だけ知りたい、というご依頼も多くいただいています。

まとめ

• 垂水区の都市計画は、公表資料で確認できるものを2件掲載しました（2026年9月10日時点）
• 再開発が価格に効くのは、距離・時期・用途の3条件がそろったときだけです
• 垂水区のマンションは、築年1年あたり約122万円の下落傾向（成約180件）
• 3,000万円特別控除などの税制の期限は年単位。待つ判断の前に確認が必要です
• 垂水区の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください

出典：神戸市 垂水中央東地区（https://www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/kobe-kh/tarumichuohigashichiku.html）、垂水中央東地区市街地再開発組合（https://tarumichuo.jp/outline/）、神戸市 垂水駅前空間（https://www.city.kobe.lg.jp/a36648/shise/kekaku/kensetsukyoku/ekimae_miryoku/tarumi/index.html）。都市計画の内容は各自治体および国土交通省の公表資料により、2026年9月10日時点で当社が確認したものです。築年別の下落幅は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の垂水区の2025年4月〜2026年3月のデータを株式会社Estate&Co.が抽出し、築5〜34年の成約180件を5年ごとの築年帯に分け、各帯の中央値を直線で近似して算出したものです。立地や面積の違いも含まれるため、純粋な建物の減価ではありません。事業の進捗や計画は変更されることがあります。個別の物件が対象区域に入るかどうかの最終的な確認は、物件所在地の自治体の窓口でお願いいたします。税制の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。