垂水区の売却の費用と税金は？3,000万円控除で次の住宅ローン控除が13年ぶん消えます

垂水区は、神戸市内でもっとも「売って、買う」人が多い区です。直近1年の戸建成約291件のうち3件に1件が新築。区内で住み替える方も、垂水から出ていく方も、垂水に入ってくる方も、いずれも売却と購入が同じ時期に重なります。

そして、この「売って買う」の局面でいちばん多い損失が、税制の選択ミスです。

マイホームの3,000万円特別控除を使うと、次に買う家の住宅ローン控除が受けられなくなります。一部が減るのではなく、13年分がまるごと受けられません。垂水区の中央値クラスで試算すると、選択を間違えたときの差は約207万円です。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した垂水区の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

垂水区は「値上がりしていないのに、よく売れている」区です

垂水区の成約価格の中央値は、戸建2,700万円（土地120㎡・延床100㎡・築2006年）、中古マンション1,400万円（専有75㎡・築1988年）です。

特徴は、4年前（2021〜22年）とほとんど変わっていないこと。マンションの総額中央値は1,400万円で横ばい（㎡単価では＋3.7％）、戸建も＋3.8％にとどまります。灘区や東灘区のような上昇局面ではありません。

一方で成約件数は、戸建202件→291件（＋44％）、マンション257件→287件（＋12％）と大きく増えました。垂水区で起きているのは「値上がり」ではなく「流通量の増加」——つまり売りやすさの改善です。

そして駅による差が極めて大きい区でもあります。

学園都市27.1万円に対し朝霧6.9万円。マンションの㎡単価は約4倍ひらきます。しかも朝霧駅の戸建中央値は3,200万円で、区内でも高いほうです。同じ駅の徒歩圏で、築50年前後の団地マンションが数百万円、新築戸建が3,000万円台という状態が並存しています。区の平均値では、まったく判断できません。

戸建の内訳は垂水の戸建は3件に1件が新築。中古はいくらで売れているか、マンションの買主層は成約287件を価格帯と間取りで読むで扱っています。

垂水区の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

※印は、令和6年7月1日施行の報酬告示改正による「低廉な空家等」の特例（売買価格800万円以下・報酬上限は30万円の1.1倍＝税込33万円）を適用した場合の上限額です。垂水区の成約事例50件のうち12件（24％）がこの価格帯に入ります。朝霧・神陵台・狩口台・南多聞台・上高丸といった団地に集中しています。

ただし特例が適用されると売主の負担は増えます。100万円の物件で33万円は売買価格の33.0％。媒介契約を結ぶまでに報酬額の説明と合意が必要とされていますので、金額と、売主・買主のどちらから受け取るのかを契約前に書面で確認してください。

【最重要】売って買う人が、いちばん取り逃がしているもの

ここからが本題です。垂水区で住み替えをされる方は、次の3つの制度を「全部使える」と思っていることがほとんどです。

1. 売った家の居住用財産の3,000万円特別控除
2. 売った家の10年超所有の軽減税率（14.21％）、または買換え特例（課税繰延べ）
3. 買った家の住宅ローン控除（借入残高の0.7％×最大13年）

①②と③は、同時には使えません。

住宅ローン控除には、次の制限があります。入居した年、その前2年、その後3年——合計6年間のいずれかで、居住用財産の3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例などの譲渡所得の課税の特例を受けている場合、住宅ローン控除は適用されません。（令和2年4月1日以後の譲渡について。それ以前は居住年とその前後2年の計5年間）

ここで見落としやすいのが、「減る」のではなく「まったく受けられない」という点です。13年間の控除が数年分カットされるのではなく、そもそも適用対象外になります。

そして売却と購入が同じ年、あるいは前後1〜2年に収まる住み替えでは、この6年間の範囲にほぼ確実に入ります。

垂水区の中央値で計算すると、差は約207万円でした

前提：1998年に3,500万円（土地2,000万円・建物1,500万円）で購入した垂水駅圏の戸建を、区の中央値である2,700万円で売却。所有・居住とも28年。同じ年に北舞子の新築戸建4,700万円（省エネ基準適合）を、借入3,500万円・35年元利均等・金利1.0％で購入して入居する。

まず譲渡所得を出します。

この275.1万円をどう扱うかで、2つの道に分かれます。

この条件では、3,000万円控除を使わないほうが約207万円有利です。

理由は単純で、譲渡所得が275.1万円しかないため、3,000万円控除で節約できる税額が55.9万円にとどまるからです。それと引き換えに262.8万円の住宅ローン控除を手放すことになります。

分岐点は、譲渡所得およそ1,290万円です

逆に譲渡所得が大きければ、3,000万円控除のほうが有利になります。上記の条件（住宅ローン控除の13年合計262.8万円）で計算すると、分岐点は譲渡所得およそ1,290万円です。

• 譲渡所得が1,290万円より小さい——住宅ローン控除を取る（譲渡の特例を使わない）ほうが有利
• 譲渡所得が1,290万円より大きい——3,000万円特別控除を取るほうが有利

ただし、この分岐点は前提が変わると動きます。次の点にご注意ください。

1. 住宅ローン控除は各年の所得税額（＋住民税から最大9.75万円）が上限——所得が低い方は満額を使い切れず、分岐点は下がります
2. 借入額・金利・住宅性能で控除総額が変わります——令和8年4月1日から令和13年3月31日までの入居では、新築の省エネ基準適合住宅・ZEH水準省エネ住宅の借入限度額は3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）、長期優良住宅・低炭素住宅は4,500万円（同5,000万円）、控除率0.7％・13年です
3. 譲渡所得が3,000万円を超える場合は別計算——控除しきれない部分に軽減税率を適用する形になり、単純比較はできません
4. 売却と購入の時期が6年以上離れている場合——併用制限にかからないため、両方使えます

ここは数万円ではなく、100万円単位で結果が変わる箇所です。売却を先に決めてしまう前に、購入予定額と借入額を並べて計算してください。

買換え特例は「非課税」ではなく「先送り」です

もうひとつ、住み替えでよく出てくるのが特定のマイホームを買い換えたときの特例です。売った金額より高い家に買い換えた場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べられます。

主な要件は次のとおりです。

• 売った年の1月1日時点で所有期間10年超、かつ居住期間10年以上
• 売却代金が1億円以下
• 買換資産は売却の前年から翌年までの3年間に取得し、期限までに入居
• 買換資産の床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下
• 中古住宅の場合は取得日以前25年内の建築、または耐震基準に適合していること

誤解が多いのは、この制度が「税金が消える」制度ではないことです。売った家の取得費を新しい家に引き継ぐため、次にその家を売るときに、繰り延べた分がまとめて課税されます。終の住処にする前提なら実質的に効きますが、10年後にまた住み替える可能性があるなら、単なる先送りになります。

そして当然、この特例も3,000万円特別控除・軽減税率とは選択制（同一年に併用不可）で、住宅ローン控除とも併用できません。

適用期限が令和9年12月31日まで延長されました

この買換え特例と、譲渡損失の損益通算・繰越控除は、もともと令和7年12月31日までの譲渡が対象でした。令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）および国土交通省「令和8年度税制改正概要」では、居住用財産の買換え等に係る特例措置について「現行の特例措置を2年間（令和8年1月1日〜令和9年12月31日）延長する」とされています。

あわせて、一定のハザードエリア内に所在する買換資産を対象外とする見直しが加えられました。対象になるのは「買い換えて取得する側」の物件です。垂水区は塩屋・垂水・舞子・霞ケ丘・西舞子と海沿いに市街地が続く区ですので、取得予定の物件がこの制限に当たらないかを、契約前に必ずご確認ください。ハザードエリアの具体的な範囲については政省令等での確認が必要です（この点は確度70％程度の理解として記載しています）。

なお、国税庁タックスアンサーの本記事執筆時点の記載は「令和7年12月31日まで」のままです。実際の申告にあたっては、最新のタックスアンサーおよび所轄税務署・税理士にご確認ください。

朝霧・神陵台・南多聞台の団地は、まったく別の話になります

ここまでは住み替え世帯の話です。垂水区にはもうひとつ、税金の論点がまったく異なるゾーンがあります。

朝霧駅圏のマンション㎡単価は6.9万円（70㎡換算で約480万円）。南多聞台では1967年築・50㎡の住戸が100万円、上高丸で200万円、神陵台で350万円、狩口台で480万円、西脇で750万円という成約が出ています。この価格帯では、そもそも譲渡益が出ません。

ここで注意すべき点は3つです。

1. 取得費を証明できないと、売却価格の5％しか認められません——分譲時の契約書がなければ100万円の物件で取得費5万円。実際には大きく損をしていても、計算上は譲渡益が出て課税されます
2. 相続した築古マンションに空き家の3,000万円控除は使えません——被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、区分所有建物登記がされている建物を対象から除いています。分譲マンションは昭和56年5月31日以前の建築であっても対象外です
3. ご自身が住んでいなければ、マイホームの特例も使えません——親から相続した家にご自身が住んでいない場合、3,000万円特別控除も譲渡損失の損益通算も対象外になります

団地と新築が同じ徒歩圏に並存する状況は330万円のマンションの隣で、3,200万円の新築が売れている（神陵台）で扱っています。親御さんの家の売却時期でお悩みの場合は親が施設に入りました。家はいつ売ればいいですか（垂水区）もご覧ください。

仲介手数料・印紙税以外にかかる費用

• 抵当権抹消登記——住宅ローンが残っている場合。登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬を含めて1万5,000円〜2万円程度
• 相続登記——2024年4月1日から義務化。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です
• 解体費用——木造で坪4万円〜5万円程度が目安。塩屋・滝の茶屋・上高丸などの斜面地では搬出条件が悪く、割高になります
• 残置物処分——戸建1軒で15万円〜40万円程度
• 測量費——確定測量で35万円〜60万円程度。垂水区は塩屋・向陽などに古い区割りの残る地区があり、境界確定に時間がかかることがあります
• つなぎ融資の費用——住み替えで購入が先行する場合、事務手数料・保証料・金利負担が発生します。売却時期の見通しがそのまま費用に効きます

売却活動が始まったあとの進捗報告については報告が来ない。それは契約違反かもしれません（垂水区）で解説しています。

よくある質問

Q. 家を売って新しい家を買います。3,000万円控除と住宅ローン控除、両方使えますか？
A. 使えません。新居に入居した年、その前2年、その後3年の合計6年間のいずれかで居住用財産の3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例などを受けている場合、住宅ローン控除は適用されません。一部が減るのではなく、まったく受けられなくなります。売却と購入が同じ時期に重なる住み替えでは、ほぼ確実にこの範囲に入ります。

Q. どちらを選ぶべきですか？
A. 譲渡所得の大きさで決まります。借入3,500万円・35年・金利1.0％で13年間の住宅ローン控除が約262.8万円になる条件では、分岐点は譲渡所得およそ1,290万円です。これより小さければ住宅ローン控除、大きければ3,000万円特別控除が有利になります。ただし住宅ローン控除は各年の所得税額（＋住民税から最大9.75万円）が上限のため、所得によって分岐点は下がります。実際の借入額・金利・住宅性能・所得で必ず試算してください。

Q. 買換え特例を使えば税金はかかりませんか？
A. かかります。買換え特例は課税を将来へ繰り延べる制度で、免除ではありません。売った家の取得費を新しい家に引き継ぐため、次にその家を売却したときに繰り延べた分がまとめて課税されます。また3,000万円特別控除・軽減税率とは選択制で、住宅ローン控除とも併用できません。適用期限は令和8年度税制改正により令和9年12月31日までの譲渡に延長されています。

Q. 垂水区で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の成約価格で計算すると、区の戸建中央値2,700万円で約95.7万円、マンション中央値1,400万円で約52.8万円、学園都市の戸建中央値3,400万円で約118.8万円、北舞子の新築戸建4,700万円で約161.7万円です。売買価格800万円以下の物件は令和6年7月1日施行の報酬告示改正により、上限が30万円の1.1倍（税込33万円）となります。

Q. 垂水区の価格はこれから上がりますか？
A. 直近4年ではマンションの総額中央値1,400万円が横ばい（㎡単価＋3.7％）、戸建も＋3.8％で、上昇局面とは言えません。一方で成約件数は戸建が202件から291件へ＋44％、マンションが257件から287件へ＋12％と大きく増えています。垂水区で起きているのは値上がりではなく流通量の増加です。待つことのメリットは小さく、売り出し価格の設定と時期の選び方が結果を左右します。

まとめ——垂水区は「売る計算」より「買う計算」で差がつきます

垂水区の不動産売却でかかる費用は、区の戸建中央値2,700万円で売却価格の約3.6％、実額では仲介手数料95.7万円が中心です。

ただし垂水区で本当に手取りを左右するのは、費用ではなく制度の選択です。

1. 3,000万円控除と住宅ローン控除は同時に使えません——入居年とその前2年・後3年の計6年間。減額ではなく不適用です
2. 分岐点は譲渡所得およそ1,290万円——区の中央値クラスの試算では、控除を使わないほうが約207万円有利でした
3. 買換え特例は先送りであって免除ではありません——次に売るときに繰り延べた分が課税されます
4. 期限は令和9年12月31日——令和8年度税制改正で2年延長。ただし買換資産がハザードエリア内だと対象外という制限が新設されています
5. 団地の売却は別の論点——取得費5％ルール、区分所有だと空き家特例が使えない点にご注意ください

垂水区の相場データは垂水区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「売却と購入、どちらの税制を取るべきか」だけを整理したい、というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.1211-1・No.3302・No.3305・No.3306・No.3355・No.7108、および令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）・国土交通省「令和8年度税制改正概要」。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。住宅ローン控除の13年間合計額は借入3,500万円・35年元利均等・金利1.0％・年末残高ベースの当社試算で、実際の控除額は所得税額・住民税額の範囲内に限られます。解体費用・残置物処分費用・登記費用は一般的な目安です。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算で、建物価格・取得年・金利は仮定値です。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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