330万円のマンションの隣で、3,200万円の新築が売れている

神戸市垂水区の神陵台で、直近1年に成約した中古マンション27件。中央値は330万円でした。

同じ町で、戸建は23件が成約し、中央値3,200万円。9.7倍です。

さらに驚くのは戸建の建築年です。中央値2025年。つまり成約した戸建の半分以上が新築でした。

築1971年のマンションが330万円で売られる隣で、新築が3,200万円で売れている。この町で何が起きているのかを見ていきます。

神陵台では、何がいくらで売れていますか？

結論：マンション330万円（27件・築1971年）、戸建3,200万円（23件・築2025年）。

マンションは専有65㎡・築1971年・駅徒歩30分で330万円。㎡あたり5万円ほどです。建物の価値はほぼ算入されていません。

戸建は土地130㎡・延床100㎡・築2025年で3,200万円。土地のみの成約も5件あり、200㎡で2,400万円でした。

建築年の中央値が2025年ということは、23件の半分以上が2025年に建った家だということです。この町では、いま建て替えと新規分譲が動いています。

人口はどう動いていますか？

結論：人口は▲5.3％。しかし高齢化率は2.1ポイント下がりました。

垂水区全体の高齢化率は30.0％から31.2％へ1.2ポイント上がりました。神陵台は42.9％から40.8％へ2.1ポイント下がっています。

年少人口比率も9.0％から9.7％へ0.7ポイント上昇。子どもが増えています。

人口は5.3％減っていますが、これは高齢世帯の退去が先行しているためと読めます。新築戸建が23件動いていることと合わせると、世代交代が実際に進行していると考えられます。

この町で、何が起きているのですか？

結論：古い住宅ストックが、新しい住宅に置き換わっている途中です。

神陵台は垂水区の丘陵地に開発された住宅地で、マンションの築年中央値1971年が示すとおり、1970年前後に供給が始まりました。その世代の建物がいま市場に出ています。

330万円という価格は、買い手にとって「土地付きの敷地を安く取得できる」水準です。実際に、新築戸建が23件、土地のみが5件動いています。

駅徒歩は中央値30分。鉄道通勤を前提とする層は主役ではありません。車での生活を前提に、価格の安さを取る層が入ってきていると読めます。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。マンションをお持ちなら、価格より流通性が論点です。330万円・築1971年という水準では、管理費と修繕積立金の月額が購入判断を決めます。金額と長期修繕計画を先に確認してください。住宅ローンが使いにくい価格帯でもあるため、現金購入層や投資家が現実的な買い手になります。

2つめ。戸建・土地をお持ちなら、いまは追い風です。新築が3,200万円で23件成約し、土地のみも200㎡で2,400万円が出ています。建て替え用地としての需要が確実にあるということです。古家付きでも、更地としての評価で売れる可能性があります。

3つめ。高齢化率が下がっている点は前向きに評価してよい材料です。垂水区全体が上がるなかで、この町だけ2.1ポイント下がりました。買い手が入ってきている証拠です。

やらないほうがよいこと：全種類をまとめた中央値1,200万円を自分の物件の目安にすることです。マンションと戸建で9.7倍違うので、この数字はどちらにも当てはまりません。

まとめ

• 神陵台のマンションは330万円（27件・専有65㎡・築1971年）
• 戸建は3,200万円（23件・土地130㎡・築2025年）。半分以上が新築
• 差は9.7倍。土地のみも5件成約し、200㎡で2,400万円
• 高齢化率は42.9％→40.8％へ2.1ポイント低下。垂水区全体は1.2ポイント上昇
• 年少人口比率も9.0％→9.7％へ上昇。世代交代が進行中

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。神陵台の売却について、建て替え用地としての評価も含めた査定をご提供しています。