塩屋の土地、なぜ高く売れるのか？更地305㎡が3,600万円

神戸市垂水区の塩屋町で、直近1年に成約した土地2件。中央値は3,600万円、305㎡でした。

同じ町の戸建15件は2,000万円、土地120㎡。

建物のない土地のほうが1.8倍高い。この町では、土地の広さが価格を決めています。

塩屋町では、何がいくらで売れていますか？

結論：土地3,600万円（2件）、戸建2,000万円（15件）、マンション1,250万円（22件）。

マンション22件は専有68㎡・築1997年・駅徒歩9分。最寄駅は山陽電鉄の塩屋17件、滝の茶屋3件、垂水1件です。

戸建15件は土地120㎡・延床100㎡・築1998年で2,000万円、駅徒歩10分。塩屋9件、滝の茶屋6件。

土地2件は305㎡で3,600万円、駅徒歩5分。㎡あたり約11.8万円です。

この㎡単価を戸建の土地120㎡に当てはめると約1,416万円。成約2,000万円との差額約584万円が建物の評価にあたります。築1998年、いま築28年としては妥当な水準です。

塩屋町は、どういう地形の町ですか？

結論：海と山にはさまれた、東西に細長い町です。

山陽電鉄の塩屋駅とJR塩屋駅が隣接し、その北側に滝の茶屋駅があります。成約39件のうち、塩屋を最寄りとするのが26件、滝の茶屋が9件。

駅徒歩は土地5分、マンション9分、戸建10分。数字だけ見ると近い町に見えます。

ただしこの町は六甲山系が海に迫る地形にあります。駅から離れるほど坂になる。徒歩10分が平坦な10分とは限りません。

土地305㎡（約92坪）が動いているのも、この地形と関係があります。斜面地では、有効に使える面積が登記面積より小さくなる場合があります。広い土地が動く背景の一つと考えられます。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。高低差と擁壁の状況を先に確認してください。斜面地ではがけ条例や擁壁の安全性が価格と売却期間を左右します。既存の擁壁がある場合、その施工年と検査済証の有無は買い手が必ず確認します。ここは売り出す前の確認事項です。

2つめ。㎡あたり約11.8万円が土地の目安です。ただし事例は2件のみ。ぶれやすい数字なので、参考値として扱ってください。実際の査定では接道条件と高低差が個別に効きます。

3つめ。徒歩分数だけを書かないでください。坂道の有無、バス便、駅までの実際の所要時間。「平坦」なら平坦と書く。これは買い手が最も知りたい情報のひとつです。

4つめ。マンションは年間22件と事例が豊富です。専有68㎡・築1997年が中央値。それより築浅なら1,250万円を上回る余地があります。管理状況の資料を整えておくと有利です。

まとめ

• 塩屋町の土地2件は3,600万円・305㎡（約92坪）。㎡あたり約11.8万円
• 戸建15件は2,000万円・土地120㎡・築1998年、マンション22件は1,250万円・専有68㎡・築1997年
• 最寄駅は塩屋26件、滝の茶屋9件。駅徒歩は5〜10分
• 六甲山系が海に迫る地形。高低差と擁壁の状況が価格を左右する

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

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