垂水区の戸建、用途地域だけで2,400万円違う！？自宅の地域を確かめていますか

垂水区の戸建は、用途地域が違うだけで成約価格が2.5倍変わります。直近1年に成約した500件を用途地域ごとに集計すると、第二種住居地域が4,000万円、第一種住居地域が1,600万円でした（いずれも成約価格の中央値）。

差は2,400万円です。用途地域は登記簿には書かれていません。それでも買主と金融機関は必ず確認します。ご自宅がどの区分かは、役所で誰でも調べられます。

垂水区の戸建、用途地域別の成約価格

国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された垂水区の戸建（宅地／土地と建物）のうち、都市計画の区分が記録されている500件を集計しました。垂水区全体の成約価格の中央値は2,800万円、㎡単価の中央値は20.0万円です。成約8件以上の5区分を、価格の高い順に並べます。

この5区分で垂水区の成約の98%を占めます。残りは成約8件未満の区分で、中央値が1件の事情に振られるためここには載せていません。

2,400万円の差は、用途地域そのものが作っているのではありません

第二種住居地域の土地面積の中央値は140㎡、第一種住居地域は95㎡です。㎡単価で見ると28.7万円と14.3万円。総額の差には、土地の広さの違いがそのまま乗っています。

駅からの距離も効いています。第二種住居地域は徒歩22分、第一種住居地域は徒歩15分。用途地域は、駅前ほど商業系、郊外ほど住居専用系に指定されます。用途地域の差は、立地の差の言い換えでもあります。ここを切り分けずに区分の平均だけを見ると、金額を見誤ります。

買主と金融機関が用途地域を見る、3つの理由

1. 建て替えられる建物の大きさが変わる——用途地域ごとに建ぺい率と容積率の上限が定められています。同じ面積の土地でも、建てられる延床面積が変わります
2. 住環境の予測が変わる——住居専用系は店舗や事務所の立地が制限され、商業系や工業系は将来隣に何が建つかの幅が広くなります。買主は数十年住む前提で見ています
3. 担保評価が変わる——市街化調整区域や都市計画区域外は、金融機関の担保評価が市街地と同じにはなりません。買主の資金調達に直結します

ご自宅の用途地域を確かめる手順

1. 自治体の都市計画情報で調べる——多くの自治体が都市計画図をインターネットで公開しています。住所を入力すれば用途地域が表示されます
2. 建ぺい率と容積率を控える——用途地域とセットで指定されています。この2つで建て替え時の上限が決まります
3. 防火・準防火の指定を確認する——建築コストに影響し、買主の建て替え計画を左右します
4. 境界をまたいでいないか確認する——1つの敷地が2つの用途地域にまたがると、面積按分で規制が決まります。角地や広い土地では特に確認が要ります

調べた内容をお持ちいただければ、その条件で垂水区のいくらになるかを具体的な金額でお出しします。垂水区の町丁別・種別ごとの成約データは垂水区の不動産売却にまとめています。

よくある質問

垂水区の戸建は、用途地域で価格がどれくらい変わりますか？
直近1年の成約500件では、最も高い第二種住居地域が4,000万円、最も低い第一種住居地域が1,600万円でした（成約価格の中央値）。差は2,400万円です。ただしこの差には土地面積と立地の違いも含まれますので、ご自宅の条件で個別に算出いたします。

自分の家の用途地域は、どこで調べられますか？
垂水区の都市計画情報は自治体が公開しており、住所から用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。ご自身で調べるのが難しい場合は、当社で確認したうえで査定書に記載してお渡しします。

市街化調整区域の家でも売れますか？
売れます。垂水区を含む兵庫県内でも、市街化調整区域の戸建は毎年成約しています。ただし建て替えの可否と住宅ローンの通しやすさで買主の層が変わりますので、その条件に合う買主に向けた売り方の設計が結果を左右します。

査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。相続や住み替えのご検討段階でのご相談も歓迎しております。

まとめ

• 垂水区の戸建は、第二種住居地域が4,000万円、第一種住居地域が1,600万円（成約価格の中央値）
• 差は2,400万円、倍率は2.50倍
• 差には土地面積と立地の違いも含まれるため、区分の平均だけで判断すると金額を見誤ります
• 用途地域・建ぺい率・容積率は、自治体の都市計画情報で売り出す前に確認できます
• 垂水区の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の垂水区・2025年4月〜2026年3月のデータを株式会社Estate&Co.が抽出・集計。対象は宅地（土地と建物）のうち都市計画の区分が記録されている500件で、そのうち成約8件以上の5区分を掲載（全体の98%）。価格・面積・㎡単価・建築年はいずれも各区分の中央値です。用途地域の内容は都市計画法および建築基準法によります。建ぺい率・容積率・防火指定の最終的な確認は、物件所在地の自治体の窓口でお願いいたします。